[摘要] 隔壁老王决定在近期出手买房，但如何买到一个称心的楼盘，如何规避买房时存在的一些风险，这些问题对老王来说并不专业，因此，他只好向记者求助。
老王何许人也？就是住在你我隔壁的街坊，一个普通的购房者。从去年开始，想换房的老王就一直奔波在各楼盘的销售现场。小王又是谁？他是一个急等买房给孩子上学的刚需族。
这一天，老王与小王在某楼盘的销售现场相遇，聊起各自的买房经历，话题顿时滔滔不绝。其中，自然离不开近期出台的楼市新政。老王有套三居室，因为家里老人要搬过来，原本有的房子不够住，需要换套更大的房子。“从前年开始，就想把老人接过来，苦于房子不够大。换房的话，首付太高，没有那么多钱，如果卖掉现在住的房子，还要全额缴税，算下来压力不小。”
改善客迎来置业好时机
正是因为这样的原因，老王的换房计划只能一推再推。“去年底我母亲生病住院，需要有人照顾，换房迫在眉睫。”老王一脸无奈地告诉小王，去年差一点就下定了。“金山湖有个楼盘当时降价促销，我去看了户型和环境，都很不错。不过当时首付还差钱，犹豫了一下，就没买。”
老王说，也幸亏当时犹豫，让他等到了“春天”。“‘3.30’新政就像是为我这样的人量身定做的。”老王开玩笑地说，“不仅降低了二套房的首付比例，现有住房只要购满2年以上，出售时就能免交营业税，我的条件正符合。”
在老王看来，此前惠州虽然没有限购，但限贷政策影响了改善需求的释放，有房住的人不急着买房，钱都用到了别的地方，“3.30”新政的出台，改善客迎来了置业好时机。“去年看房时，市场上的改善性产品的选择范围很窄，基本上都是中小户型。今年明显感觉大户型的产品多了很多。”
多种方式 自由换房
保利山水城、天地源、深业·金榜山等楼盘的销售顾问告诉老王，如果是已经结清首套房贷的家庭，买二套房可按照首套房的标准执行，即首付3成，贷款利率为基准利率，也就是5.9%；没有结清首套房贷的家庭，购买二套只需交4成首付，利率上浮10%。老王说，得知惠州市场已开始执行楼市新政后，自己随时准备出手买房。
老王告诉小王，新政出来后，他有多种购买方式：
1、我现在的房子买了四年多，按照“3.30”新政规定，房子买满2年以上，再出售时可免交营业税。我可以先把现在的房子卖掉，再买第二套房。这样一来，我买的房子就是首套房。
另外，根据去年“9.30”新政的内容，结清首套房贷款余额的，再买房可以算作首套。如果不卖首套房的话，我也可以提前还清房贷。这样再买第二套，商贷就可以只交3成首付，按照5.9%的基准利率贷款。
要是不想卖掉首套房，也不还清贷款的话，按照“3.30”新政内容，我再买房商贷低可以交4成首付，而以前则要6成，但贷款利率要上浮10%。我另外一个朋友透露，他换房时虽没有结清首套房贷的余额，但销售人员说也可以做到3成首付。
以我刚刚选定的那套160平方米，均价6000元/平方米，总房款96万元的房子为例，采用商贷20年，等额本息来计算(见表①)：
可以知道，如果我把现在100平方米的房子卖出去，按照区域二手房均价4500元/平方米计算，可以卖到45万元，还清首付后，余下的钱可用来装修。
2、我知道，首次使用公积金贷款购买首套房，只要交3成首付，基准利率是4.0%。但我现在住的房子也是用公积金贷款买的，如果想再用公积金贷款，就要先把首套房的房贷还清，要不就直接卖房。而且就算是卖房了，再贷款还是要算二套，需交5成首付，利率也要在4.0%的基准基础上上浮10%~15%。
另外，需要注意的是，公积金贷款个人的高贷款额度首套房不超过30万元，二套房的贷款额度不超过20万元；如果夫妻双方都有公积金的话，家庭贷款首套房额度不超过50万元，二套房不超过40万元。
按照我的情况，只有我自己有公积金，那只能按照5成首付，利率上浮10%~15%，高额度不超过20万元来贷款了。
还是以那套160平方米，均价6000元/平方米，总房价96万元的房子为例，如果用公积金贷款的话，情况是(见表②)：
剩余的部分，只能采用商业贷款，目前二套房的商贷基本上都上浮10%，但具体的利率还要根据各家银行的规定。根据我的情况，我想采用组合式贷款，具体情况是，公积金贷款首付5成，也就是96万元的房子，我要先交48万元的首付款，公积金贷款20万元，剩余的28万元通过商业银行贷款。二套房公积金和商业贷款的利率都上浮10%，因此，公积金的利率是4.4%，商业贷款的利率是6.49%，算下来还款总额是80.2万元，支付利息32.2万元，月供3340元。算下来，比纯商贷要节省13万余元的利息。
3、如果不想背负房贷压力，我还可以选择一次性付款，我问过很多楼盘，对一次性付款的客户一般都有额外折扣，不仅省了利息，还便宜了不少钱。
老王对自己的情况了解得清清楚楚，在和小王闲聊完后，就采用组合式贷款的方式，买下了心仪的房子。自称看好惠州发展潜力的老王表示，宁愿现在压力大一点也不想卖掉首套房。他盘算着，等到新房交付后，首套房可以用来出租，“租金每月有1000多元，还贷压力会更小。”
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