[摘要] 隔壁老王决定在近期出手买房，但如何买到一个称心的楼盘，如何规避买房时存在的一些风险，这些问题对老王来说并不专业，因此，他只好向记者求助。
老王何许人也？就是住在你我隔壁的街坊，一个普通的购房者。从去年开始，想换房的老王就一直奔波在各楼盘的销售现场。小王又是谁？他是一个急等买房给孩子上学的刚需族。
这一天，老王与小王在某楼盘的销售现场相遇，聊起各自的买房经历，话题顿时滔滔不绝。其中，自然离不开近期出台的楼市新政。老王有套三居室，因为家里老人要搬过来，原本有的房子不够住，需要换套更大的房子。“从前年开始，就想把老人接过来，苦于房子不够大。换房的话，首付太高，没有那么多钱，如果卖掉现在住的房子，还要全额缴税，算下来压力不小。”
改善客迎来置业好时机
正是因为这样的原因，老王的换房计划只能一推再推。“去年底我母亲生病住院，需要有人照顾，换房迫在眉睫。”老王一脸无奈地告诉小王，去年差一点就下定了。“金山湖有个楼盘当时降价促销，我去看了户型和环境，都很不错。不过当时首付还差钱，犹豫了一下，就没买。”
老王说，也幸亏当时犹豫，让他等到了“春天”。“‘3.30’新政就像是为我这样的人量身定做的。”老王开玩笑地说，“不仅降低了二套房的首付比例，现有住房只要购满2年以上，出售时就能免交营业税，我的条件正符合。”
在老王看来，此前惠州虽然没有限购，但限贷政策影响了改善需求的释放，有房住的人不急着买房，钱都用到了别的地方，“3.30”新政的出台，改善客迎来了置业好时机。“去年看房时，市场上的改善性产品的选择范围很窄，基本上都是中小户型。今年明显感觉大户型的产品多了很多。”
多种方式 自由换房
保利山水城、天地源、深业·金榜山等楼盘的销售顾问告诉老王，如果是已经结清首套房贷的家庭，买二套房可按照首套房的标准执行，即首付3成，贷款利率为基准利率，也就是5.9%；没有结清首套房贷的家庭，购买二套只需交4成首付，利率上浮10%。老王说，得知惠州市场已开始执行楼市新政后，自己随时准备出手买房。
老王告诉小王，新政出来后，他有多种购买方式：
1、我现在的房子买了四年多，按照“3.30”新政规定，房子买满2年以上，再出售时可免交营业税。我可以先把现在的房子卖掉，再买第二套房。这样一来，我买的房子就是首套房。
另外，根据去年“9.30”新政的内容，结清首套房贷款余额的，再买房可以算作首套。如果不卖首套房的话，我也可以提前还清房贷。这样再买第二套，商贷就可以只交3成首付，按照5.9%的基准利率贷款。
要是不想卖掉首套房，也不还清贷款的话，按照“3.30”新政内容，我再买房商贷低可以交4成首付，而以前则要6成，但贷款利率要上浮10%。我另外一个朋友透露，他换房时虽没有结清首套房贷的余额，但销售人员说也可以做到3成首付。
以我刚刚选定的那套160平方米，均价6000元/平方米，总房款96万元的房子为例，采用商贷20年，等额本息来计算(见表①)：
可以知道，如果我把现在100平方米的房子卖出去，按照区域二手房均价4500元/平方米计算，可以卖到45万元，还清首付后，余下的钱可用来装修。
2、我知道，首次使用公积金贷款购买首套房，只要交3成首付，基准利率是4.0%。但我现在住的房子也是用公积金贷款买的，如果想再用公积金贷款，就要先把首套房的房贷还清，要不就直接卖房。而且就算是卖房了，再贷款还是要算二套，需交5成首付，利率也要在4.0%的基准基础上上浮10%~15%。
另外，需要注意的是，公积金贷款个人的高贷款额度首套房不超过30万元，二套房的贷款额度不超过20万元；如果夫妻双方都有公积金的话，家庭贷款首套房额度不超过50万元，二套房不超过40万元。
按照我的情况，只有我自己有公积金，那只能按照5成首付，利率上浮10%~15%，高额度不超过20万元来贷款了。
还是以那套160平方米，均价6000元/平方米，总房价96万元的房子为例，如果用公积金贷款的话，情况是(见表②)：
剩余的部分，只能采用商业贷款，目前二套房的商贷基本上都上浮10%，但具体的利率还要根据各家银行的规定。根据我的情况，我想采用组合式贷款，具体情况是，公积金贷款首付5成，也就是96万元的房子，我要先交48万元的首付款，公积金贷款20万元，剩余的28万元通过商业银行贷款。二套房公积金和商业贷款的利率都上浮10%，因此，公积金的利率是4.4%，商业贷款的利率是6.49%，算下来还款总额是80.2万元，支付利息32.2万元，月供3340元。算下来，比纯商贷要节省13万余元的利息。
3、如果不想背负房贷压力，我还可以选择一次性付款，我问过很多楼盘，对一次性付款的客户一般都有额外折扣，不仅省了利息，还便宜了不少钱。
老王对自己的情况了解得清清楚楚，在和小王闲聊完后，就采用组合式贷款的方式，买下了心仪的房子。自称看好惠州发展潜力的老王表示，宁愿现在压力大一点也不想卖掉首套房。他盘算着，等到新房交付后，首套房可以用来出租，“租金每月有1000多元，还贷压力会更小。”
首次置业压力轻 刚需买房正当时
几年前，小王与爱人来到惠州工作，如今略有积蓄。眼看小孩就要上小学了，小王决定买套教育配套较好的房子，就近解决孩子的读书问题。听老王说了这么多，小王的话也多起来。
新政减轻了购房压力
小王说，他看房的过程不比老王短，但受限于去年比较紧的信贷环境，迟迟未能下手，随后虽有多个房贷新政出台，但自己也一直在观望。
年后，央行再次宣布降息，“3.30”新政接踵而至，市场一片叫好声，惠州楼市更有楼盘意欲涨价，小王再也无法淡定。“看这个形势，以后肯定要涨价，趁现在大家都说要去库存的时候，我赶紧买。”
听老王说了那么多“3.30”新政的好处，小王虽然没有那么激动，但也表示开心。“新政看起来好像与我们刚需族没关系，实际上也有利好。”小王说，新政规定用公积金贷款购买首套房的，低首付款比例为20%。“惠州这边好像购买90平方米以下的一直都是20%，90平方米以上的首付款要30%，如果惠州执行公积金新政，首套房不论面积都是2成首付的话，极大降低了入市门槛，减轻我们的购房压力。”
“二手房营业税5年改2年后，购买满2年以上的房子，可以免交营业税，也让我们这样急等住房的人，有了更多选择。”小王表示，如果价钱合适，并不排斥买二手房。“与新房相比，二手房的配套更成熟，如果是学区内的毛坯房，可以重点考虑。”
买房 我的选择也很多
看到老王侃侃而谈自己的买房方式，小王说自己的买房方式也不少。他以准备自己买的100平方米，均价6000元/平方米，总价60万元的三居室为例介绍：
1、我这房是首套，因此买房的时候商贷可以享受3成首付，基准利率。听说招商、光大和邮政储蓄银行找关系可以另外有95折的优惠。我相信以后还会有更大的优惠力度。算下来，我每个月的月供不到3000元（见表③）。
2、如果使用公积金贷款的话，我选的房子是90平方米以上，所以要按照首付3成，基准利率4.0%来贷款。
算下来，我的首付款是18万元，贷款总额是42万元，还款总额是61万元，支付利息19万元，月供2545元。总利息比商贷要少差不多10万元，比较划算。
3、除了购买新房外，我还可以选择二手房。其实买一套满两年的毛坯新房跟新房差不多，但价格却比新房便宜1000多元/平方米。按照4500元/平方米的均价计算，同样买100平方米的房子，总价只要45万元。但要做商业贷款的话，会比新房多一些限制。比如个别银行不接受二手房的首套房按揭，即使接受，也有类似于“买保险”“超过20年的房子不受理”“贷款利率上浮”等附加条件；还有些银行不能做组合式贷款，只能提取公积金，不能用公积金贷款。有中介公司的朋友告诉，有些公积金贷款首套房首付可以3成，但有些是4成，个人高额度可以贷款30万元。他告诉，按照我的情况，可以这样买房（见表④）：
4、当然，我也可以一次性付款，一样享受折扣优惠，但考虑经济现状，目前不太可能。
一张图看清房贷政策
老王和小王聊了那么多政策内容，旁边的购房者不禁竖起了大拇指。“他们真是资深的购房者，对政策了解得那么透彻，不像我们，两眼一抹黑就来看房了。看来，还真要跟他们多学习学习啊。”旁边的人议论起来。
听到别人的夸奖，老王和小王暗自得意起来，随即“王婆卖瓜”似的跟周围的人介绍起了近一年来的房贷政策变化。为让周围的人看得清晰明了，小王拿出看房日记本，随手勾画起了房贷政策调整的时间表。
老王也不甘示弱，拿起笔，对“3.30”新政的影响，画图讲解。老王说，虽然惠州的公积金贷款还没有变化，但听说已经拟定执行二套房贷款首付从5成降至3成的新政。
央行关于房贷政策调整的时间轴
2014年5月12日
支持首套房贷。央行召集15家银行负责人座谈，央行要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。
2014年4月开始
取消多年限购。中国楼市告别“高烧”时代，实施三年多的“限购令”也几乎全面退场，46个限购城市已有41个退出限购舞台，仅剩北京、上海、深圳、广州和三亚继续执行。
2014年9月30日
“9·30”房贷新政。对于贷款购买首套房的家庭。贷款低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，购买二套房执行首套房房贷政策。
2014年10月9日
放宽公积金贷款。住建部、财政部和央行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地放宽公积金贷款条件。今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款，并取消四项收费。
2014年11月21日
央行宣布降息。决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。
2015年2月28日
央行宣布再次降息。5年以上贷款基准利率5.9%，跌至近10年来新低。分析认为，自2014年11月以来，央行已经两度降息，如此密集降息或意味着一轮降息周期来临。
2015年3月27日
市新政。国土资源部、住建部联合下发 《通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模，优化住房供应套型，促进用地结构调整，还强调多措并举，以统筹保障性安居工程建设。
2015年3月30日
二套房首付比降至5成。央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款为结清的居民家庭购二手房，低首付款比例调整为不低于40%。
2015年3月30日
购买2年以上普通住房销售免征营业税。财政部发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知：个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。自2015年3月31日起执行。
隔壁老王决定在近期出手买房，但如何买到一个称心的楼盘，如何规避买房时存在的一些风险，这些问题对老王来说并不专业，因此，他只好向本报记者求助。记者在采访多位业界资深专家后，为老王总结了六个方面的购房建议，即从地段、户型、小区、房企、服务、市场等方面来进行选择，就可以让房源的价格更好地匹配它的价值。老王表示，到时候，一定会根据专家给出的建议，到楼盘现场实地去多走多看。
看地段
成熟区域可更好享受城市繁华
目前在惠州市区，受市民关注、整体发展快的当属大江北和大金山湖两大片区，而且这两大片区也是目前市区在售楼盘多的区域。因此老王要购房，首先就可以考虑先去这两大区域看房。而且像方直、中信、雅居乐等知名房企的项目，全部都集中在大江北和大金山湖。如果有时间，老王还可以去东部新城、西部新城、仲恺高新区等区域看看，如果有余钱，还可以考虑去滨海线买套度假公寓。
看户型
当心买到藏有陷阱的劣质户型
专家建议，老王在看房时，既要看准价格，又不要盲目被所谓的低价房吸引。毕竟，目前很多楼盘都喜欢玩营销噱头，比如推出低价格、一口价单位等，此时，如果您想买房，就一定要去房子现场看看，切不可头脑一热就盲目下定。因为低价的房子，往往会存在楼层低、空气不对流、户型不方正、周边环境嘈杂、朝北、西晒等问题，万一真遇到了，到时候后悔可就来不及了。
看小区
环境和配套都要了解清楚
看准了户型，还要看小区。一个楼盘的房价，往往也会与楼盘小区的整体环境和配套挂钩。比如说，一个无花园、无小区、无社区配套的单体楼楼盘，与一个拥有精美园林、完善配套的楼盘相比，房价肯定是不一样的。专家表示，有园林的社区，不仅环境优美，空气清新，而且社区康体设施多，非常适合一大家人居住。而且在看房时，除了小区内部，还一定要多了解社区周边的配套和交通情况，小区是否拥有学位，就是一个很值得关注的要素。
看房企
优质房企出品楼盘更值得信赖
买房认准房企品牌，也是关系到自己幸福指数的大事。一个房企的实力是否强大，直接关系到这个房企的责任心、诚信度和服务水平，否则，就有可能会出现房子烂尾、建筑质量差、办证速度慢、小区管理差等问题，给安定生活带来隐患。不过专家也表示，在惠州市场上，多数房企都是值得信赖的，比如像中信、方直、雅居乐、德威、深业、中洲、天地源等数十个标杆房企，就是实力房企的代表。
看服务
高水平物管可为宜居生活添保障
选好地段、户型、小区环境、房企之后，还要看服务。一是物业管理服务，二是指开发商的增值服务。物管服务很好理解，一个小区的物管水平高低与否，直接关系到小区业主的宜居指数和舒心指数。而所谓的增值服务，则主要指在社区文化开展方面，比如房企组建像中信会、万客会等各式各样的业主团队，组织会员和业主出去旅游、远足、开展体育活动等，都算是这种类型，这可以为社区生活增添很多乐趣。
看市场
当前正是买房好时机
除了在哪里买房，还有一个很关键的问题就是何时买房，这就意味着必须找准合适的入市时机。专家表示，买房的佳时机，“远在天边，近在眼前”，当前就是入市的佳时机。原因很简单，当前市场上已经先后有降准、降息、“9·30”新政、“3·30”新政等多项新政出台并落地，给市民购房提供了诸多便利，也大大降低了入市门槛。与此同时，惠州市场上多家房企都在进行春季促销，价格正处于一个较低的水平。未来随着市场形势的转好，开发商去化速度加快，资金流更足，房价就会有上调的可能。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
