[摘要] 融创收购佳兆业，难题有，利好也有，难言是出于孙宏斌的理智，还是情感。犹如一位接近融创的人士所言，关键的，还是看政府处理被锁定项目的态度。
土储这块蛋糕，有点咸
面对如此严峻的考验，融创为何还要收购佳兆业？
有业内人士对《地产》称，房地产企业并购，主要目的无非三个：获得优质土地，高端人才或搭建良好的政商关系。
融创收购佳兆业伊始，在佳兆业集团，从金志刚等上层领导到中低层人员纷纷离职，迄今约有170位员工。且融创在收购公告中直接敦促孙越南、金志刚、喻建清等高层领导离职。由此可知，融创收购佳兆业，并非为了人才。
从政商关系角度来讲，业内传闻，佳兆业正是受原深圳市委常委、政法委书记蒋尊玉牵连而走向濒危，现在与深圳市政府的关系已完全破产，融创通过收购佳兆业来与广州、深圳处理好关系更是无稽之谈。
因此，融创收购佳兆业主要是为获取优质土地。融创在公告中直接声称，深圳和广州是融创一直寻求拓展的新城市，借助此次收购，融创可迅速进入深圳、广州市场，进一步完善融创的区域布局。
迄今为止，融创只进入5个城市——北京、上海、天津、重庆和杭州。其中，北京、上海是一线城市，天津是准一线城市，重庆和杭州是二线城市。
查看融创2014年中报，截至2014年6月，融创在建项目有44个，其中位于北京的项目有6个，未售可售建筑面积合计约为75.66万平方米；位于上海的有7个，未售可售建筑面积合计约为47.16万平方米。北京、上海未售可售建筑面积合计为122.82万平方米，占未售可售总建筑面积591.34万平方米的22.77%。
融创拥有待建项目28个，其中位于北京的项目有2个，预计可销售建筑面积为25.2万平方米；位于上海的有5个，预计可售建筑面积为82.49万平方米。在待建项目中，北京、上海估计可销售面积占待建估计可销售总建筑面积891.16万平方米的12.09%。
由于待建项目基本是新拿地项目，因此可以推算，随着北京和上海土地出让价格不断上涨，融创在北京和上海的拿地比例呈下滑趋势，天津、重庆和杭州的土地储备在增加。
而佳兆业在广州和深圳拥有大量优质土地，正好可以弥补融创现有一线城市土地储备的不足。据半年报显示，截至2014年6月底，佳兆业土地储备约2360万平方米。位于珠江三角洲的总建筑面积约为1545万平方米，发展中物业约274万平方米，作为未来发展物业约712万平方米。
珠江三角洲包括广州、东莞、深圳、佛山、珠海和惠州6个城市。其中，在发展中物业和用作未来发展物业中，在深圳有6个项目，在广州有4个项目。由于位于深圳项目多为旧改项目，单项目体量很大，其新拿下的深圳盐田项目土地面积便达45.02万平方米，深圳福田东山市区旧改项目建筑面积达12万平方米。
然而，佳兆业位于广州和深圳的项目几乎全处于被锁定状态。一位接近融创的业内人士对《地产》称，在佳兆业被锁定项目中，对于已经开建或销售的项目，被拿出来重新投标的可能性很低，但是可能需要融创补足土地出让金和其他手续，才能解锁项目；而对于深圳盐田等刚拿下的项目，由于尚未投资建设，被收回的可能性也有。
对于被锁定项目的解决方案和时间表，目前深圳规土委尚未给出明确答复，上述接近融创的人士称，“融创收购佳兆业是否值得，关键就是看政府对这些被锁项目的处理方式，一是看解锁时间，二是看解锁条件。如果解锁及时，解锁条件较低，则融创收购佳兆业则利大于弊，否则弊大于利。”
除去优质项目处于被锁状态，融创还须面对的是佳兆业土地储备分化严重。佳兆业尽管在珠三角地产拥有优质土地，但在城市级别较低的渤海湾地区也拥有大量土地。渤海湾地区的土地储备仅次于珠三角地区，总建筑面积达630万平方米，其中，发展中物业为225万平方米，未来开发物业为341万平方米，主要包括鞍山、营口、葫芦岛、丹东、本溪等二三线城市，以三线城市为主。
融创项目向来以中高端为主，佳兆业三四线城市项目不符合融创的定位。并且，近年来国内一二线城市土地价格持续走高，但三四线城市土地市场偏冷。融创接手佳兆业后，自主开发三四线城市项目，不符合本身规划，抛售或也难以找人接盘。融创如何处置这些项目，也是其面临的一个难题。
综上所述，融创收购佳兆业，难题有，利好也有。因此，很难判定是源于孙宏斌的理智，还是情感。犹如上文接近融创的人士所说，关键是看政府处理被锁定项目的方式，而这又与孙宏斌的理智与情感无关。
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