[摘要] 7月23日，社科院(小区网 论坛)财经战略研究院“住房问题研究”课题组发布报告称，上半年市场走势偏离调控目标，房地产调控问责制没有兑现。报告建议取消首套房贷利率优惠，取消期房预售制度。
趋势中指院称未来五年房价仍会涨
刚性需求，即首次置业和首次改善型需求，将成支撑住宅市场发展的主要动力
中指研究院2日在北京、香港两地同时发布“未来五年房地产住宅市场趋势”专题行业研究报告称，未来五年，我国住宅市场将从快速增长期向平稳增长期过渡。
“在房地产调控大背景下，刚性需求，即首次置业和首次改善型需求，将成为支撑住宅市场发展的主要动力，而一线城市以及一些快速发展的二线城市，将比其他地区具有更持续的增长潜力。”中指研究院研究中心总监何田在发布会上说。
报告预测，未来五年我国住宅市场将从快速增长期向平稳增长期过渡。2016年，住宅销售面积、新开工面积、竣工面积分别为14亿平方米、27.6亿平方米、11.3亿平方米，复合增长率分别为8.3%、14.5%、7.8%，增速相比前几年有所放缓；销售均价为6428元/平方米，复合增长率为5.5%。
但在这个过程中，刚性需求增长更强化。“刚需产品成交占整体的比例自2007年以来已经逐年上升，以上海为例，2011年刚需占比为51.4%，比2007年提高近20个百分点。”何田说。
据预计，到2016年，35个重点城市刚需市场销售面积占比将提升至68%，比2011年提高约4个百分点。“从增速来看，未来五年刚需市场销售面积的复合增长率达到7.9%，比整体市场高出1.1个百分点。”他说。
另一方面，在调控政策打压下，住宅投资投机型需求受到抑制。从市场表现看，刚性需求成为成交量回暖的主要推动力。房地产上市公司上半年业绩报告则显示，刚需模式成为左右大型房企业绩的主要因素。
“目前中低价位住宅产品占60%，超过140平方米以上的产品比例只占了20%左右。”旭辉集团董事长林中曾向记者透露，预计明年公司刚需产品占比会到80%。
中指院报告认为，今年以来，在“稳增长、调结构”的基调下，房地产市场逐步由高速增长向常态发展回归，同时行业分化逐渐加剧，行业洗牌不可避免，而二线刚需型房企很可能脱颖而出。
据分析，过去十年间，房地产经历过两次洗牌，而此轮将迎来第三次洗牌，与前两次相比，将更为猛烈。
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