[摘要] 7月23日，社科院(小区网 论坛)财经战略研究院“住房问题研究”课题组发布报告称，上半年市场走势偏离调控目标，房地产调控问责制没有兑现。报告建议取消首套房贷利率优惠，取消期房预售制度。
住建部回应传言称，“相关部门尚未对此做过具体的研究”
7月23日，社科院(小区网论坛)财经战略研究院“住房问题研究”课题组发布报告称，上半年市场走势偏离调控目标，房地产调控问责制没有兑现。报告建议取消首套房贷利率优惠，取消期房预售制度。
昨天，多位权威专家否认了全面取消期房预售制度的可能性。住建部政策研究中心主任秦虹针对“商品房预售制度将被取消”这一传言回应称，“相关部门尚未对此做过具体的研究”；中国房地产业协会副会长朱中一向记者表示，目前取消商品房预售制度的可能性不大。
业内对传言不以为然
对于这个“秒杀”地产股的传言，业内被访的人士不以为然。
华润置地一位高层认为，他也听到了相关市场传言，但是“取消预售”这个政策所带来的一系列政策压力是央企难以承受的，国家应该是希望房地产平稳调控，所以他认为这个政策基本上不会出台。
一位小型房地产开发商告诉记者，一旦出台“取消预售”这个政策，会出现“对打击房企有利，对打击房价无效”的反向效果，在短期内市场里只有5%-10%的现房可以出售，房地产价格会出现跳涨，房地产投资骤降，未来出现房地产供应量不足，房价再次恶性上涨的循环。
工商联房地产商会会长聂梅生接受记者采访时表示，目前国务院督查组的工作还没有结束，短期内她个人认为不会出台新的政策。聂梅生表示，任何政策的出台都需要依据，比如之前的“限购”等措施，既有相关市场背景也有关“临时性限价”的法律法规依据，当前重点关注一下现有的调控政策是否严加执行，政策储备是否用足可能更具有现实意义。
聂梅生表示，各种新的政策建议一直在从各个渠道汇集，关于“取消预售”这一政策建议的提法并不新鲜，前几年“两会”就有代表委员提过类似的方案。
但随着深入采访，记者了解到，虽然“全面取消期房预售制度”非常不靠谱，但是预售制度本身则可以玩出很多花样。
一位上海房地界人士透露，上海房地管理部门正在研究商品房预售制度改善方案，进一步提高预售门槛。“改革预售制度其实在管理层面一直有所呼声。期房预售的潜在风险是，一旦开发商交付的现房与期房销售时的承诺有不吻合之处，就会产生购房纠纷或烂尾楼。这无疑增大了后期管理成本。”上述人士称。
不排除借传言做空牟利
据链家地产市场研究部统计，目前预售的期房占新房成交的比例高达70%，而预售款和定金也占到了全部房地产开发资金的30%左右。链家地产分析师常清认为，全面取消预售制度可能会造成两方面明显影响。一是供需矛盾激化。目前中国房地产仍处于需求的高速增长期，供应不足，需求过盛是导致当前房地产市场大幅波动的主要原因，而商品房预售制度的取消会降低供应，加速供需矛盾恶化。二是阻碍行业发展。取消预售制度会导致房企资金周转缓慢，降低资金使用率及房屋开工量，从而迫使部分企业退出。
不过，综合各方消息来看，虽然有部分地方可能在研究完善预售制度的办法，但不代表这一执行了十几年的商品房销售制度会在取消。昨天脆弱的地产股表现，部分体现了市场对传闻的过度解读。
上海证券一位地产分析师表示，昨天地产股全面暴跌更多源自恐慌性抛售的连锁反应。“在政策因素影响下，下半年确实看不到房企业绩大幅度增长的空间，基金和机构获利离场也就不可避免。”该分析师称。
一位大型券商的房地产分析师对于这两天的地产股走势非常不解，他接受记者采访时表示，上半年“招保万金”等房企基本上都完成了销售任务，有些还超额完成了任务，真正业绩差的并不是房地产行业，目前这种走势在没有明确政策信号的情况下出现，不排除有人利用市场传言做空牟利的可能性。
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趋势中指院称未来五年房价仍会涨
刚性需求，即首次置业和首次改善型需求，将成支撑住宅市场发展的主要动力
中指研究院2日在北京、香港两地同时发布“未来五年房地产住宅市场趋势”专题行业研究报告称，未来五年，我国住宅市场将从快速增长期向平稳增长期过渡。
“在房地产调控大背景下，刚性需求，即首次置业和首次改善型需求，将成为支撑住宅市场发展的主要动力，而一线城市以及一些快速发展的二线城市，将比其他地区具有更持续的增长潜力。”中指研究院研究中心总监何田在发布会上说。
报告预测，未来五年我国住宅市场将从快速增长期向平稳增长期过渡。2016年，住宅销售面积、新开工面积、竣工面积分别为14亿平方米、27.6亿平方米、11.3亿平方米，复合增长率分别为8.3%、14.5%、7.8%，增速相比前几年有所放缓；销售均价为6428元/平方米，复合增长率为5.5%。
但在这个过程中，刚性需求增长更强化。“刚需产品成交占整体的比例自2007年以来已经逐年上升，以上海为例，2011年刚需占比为51.4%，比2007年提高近20个百分点。”何田说。
据预计，到2016年，35个重点城市刚需市场销售面积占比将提升至68%，比2011年提高约4个百分点。“从增速来看，未来五年刚需市场销售面积的复合增长率达到7.9%，比整体市场高出1.1个百分点。”他说。
另一方面，在调控政策打压下，住宅投资投机型需求受到抑制。从市场表现看，刚性需求成为成交量回暖的主要推动力。房地产上市公司上半年业绩报告则显示，刚需模式成为左右大型房企业绩的主要因素。
“目前中低价位住宅产品占60%，超过140平方米以上的产品比例只占了20%左右。”旭辉集团董事长林中曾向记者透露，预计明年公司刚需产品占比会到80%。
中指院报告认为，今年以来，在“稳增长、调结构”的基调下，房地产市场逐步由高速增长向常态发展回归，同时行业分化逐渐加剧，行业洗牌不可避免，而二线刚需型房企很可能脱颖而出。
据分析，过去十年间，房地产经历过两次洗牌，而此轮将迎来第三次洗牌，与前两次相比，将更为猛烈。
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推测房价涨势不减后续政策或酝酿
之前，业内已流传多个调控政策版本。房产税扩大试点范围就是其中之一
7月份，各地房价涨声一片的形势仍在蔓延。被外面解读为利好的同时，在业内却成为政策恐慌的原因之一。另悉，国务院督查组北京调查楼市时，先后组织了开发商、房地产中介机构等，召开了至少两场座谈会，但督查组一行多听少言，仅表示北京市落实调控政策效果明显，房地产市场形势稳定。
房价涨势在延续
据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，7月100个城市新建住宅平均价格环比上涨0.33%，自6月止跌后再次环比上涨。
“当这种回暖趋势在7月这样的传统楼市淡季还在延续，那么到了10月份的旺季，如果没有实质性紧缩政策出台，房价整体上涨将不可避免。”中原地产华北区总经理李文杰表示。
李文杰的判断得到多位房地产业内权威人士的认同。基于这样的判断，业内普遍预测，在中央有关部委三令五申要防止房价反弹的情况下，实质性调控政策应该已经在酝酿中。
之前，业内已经开始流传多个调控政策的版本。其中之一是房产税扩大试点范围。有研究机构透露，相关政府部门曾表态下半年在更多省会城市试点房产税是大概率事件。其方案可能不同于目前上海、重庆的版本，对市场的影响程度可能更大。
另有消息称，开发商土地增值税交付、银行贷款、信托发行等与资金链有关的环节都有可能面临更严厉的政策收紧。“如果房价仍在不可遏制地上涨，调控就不会再仅停留在喊话层面。这也是7月百城房价指数出炉后，地产股再次全面暴跌的原因之一。”李文杰称。
督查组多听少言
“目前市场上说的都是传闻，国务院督查组并没有透露任何信息。”一位参与座谈的地产公司人士向记者说。
“国务院督查组对政策执行和市场现状两个方面的问题都比较关心。”上述与会地产界人士向记者说，“但是督查组多听少言，并没有表态或传达接下来房地产调控要怎么做的信息。”对此，一位地方房地产国企老总向记者表示，国务院督查组重在了解情况，在目前房地产市场还算平稳的情况下，不会出台新的调控政策。
从官方透露出的信息也印证了这一说法。据北京日报报道，国土资源部副部长胡存智率领的国务院落实房地产市场调控政策督查组与北京市政府进行了座谈。胡存智在座谈会上表示，“督查组通过实地察看、走访座谈等方式，对北京市的房地产市场进行了全面了解。北京市落实房地产市场调控政策目标明确、组织严密、监管到位，尤其是中介机构能够严格落实限购等相关调控政策，规范经营，很不容易。总的来看，北京市落实调控政策效果明显，房地产市场形势稳定。”
北京市政府表示，随着各项政策措施的落实，北京市房地产市场出现了积极变化，调控工作取得明显成效：房价“稳中有降”势头明显；投资和投机性需求被有效挤出；保障房建设、投资占住宅的比重不断提高，房地产结构有效调整。
同时，北京市政府表示，北京市要坚决实施房地产市场调控不动摇，在加强保障性住房建设，进一步提高政府公信力和主导力的基础上，继续深化改革，促进房地产市场健康发展。
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措施地方政府让利卖地源头控房价
上海多个区已出让土地价格明显低于2009年至2010年周边地块出让价格
一份2012年上海部分土地出让情况报告显示，上海崇明、浦东、奉贤、杨浦等多个区的已出让土地价格明显低于2009年至2010年周边地块出让价格，降幅甚至高达近80%。
临港新城，是上海为洋山深水港量身打造的配套城区，被视为上海经济发展重心东移战略的大舞台和后劲所在。2009年12月，保利地产(600048,股吧)以11.98亿元的价格拿下临港新城一幅总面积约14.2万平方米的住宅地块，楼板价高达8455元/平方米，上海金桥集团同天拿下的同区域另一地块楼板价甚至高达8818元/平方米，溢价率达到248.5%。
时过2年多，7月3日，上海港城开发（集团）有限公司以6.6亿元底价竞得临港新城一环带WSW-A1街坊数幅地块，楼板价1785元/平方米，较保利地产与金桥集团当时的拿地价格下降了近80%。
在楼市上涨周期，高价地王会带动周边房价。在楼市调整周期，土地新低价的入市，也将实质性影响周边在售项目的行情。
目前保利临港新城的项目已定名为蔚蓝林语，虽然2010年6月5日就已经开工，但目前还在建设阶段，没有取得预售许可。据了解，目前临港新城普遍行情是公寓1万元/平方米、联排别墅不足2万元/平方米。以保利的土地成本来算，业内戏称只能卖个“地价钱”。相比于新入市的低价地块，原来的地王项目除了放低身价，调低售价预期，似乎也没有更好的选择。
地价屡创新低的情况在上海今年非常普遍。5月16日，上海市规土局发布第57号土地公告，挂牌出让奉贤区两幅住宅用地及一幅商业用地，楼板价较此前土地市场高峰时缩水近四成。7月初，新加坡庆隆集团旗下公司PeakShinesPte.Ltd以6.1亿元竞得新江湾城D5地块，楼板价14780元/平方米，相比于中国建筑(601668,股吧)当年32484元/平方米的楼板价，有超过50%的降幅。崇明、闵行等地也在今年频繁出现大幅折价的土地项目。
另外，南京、北京等各大城市在今年也屡传低价出让地块的信息。中原地产华北区总经理李文杰表示，地方政府此前不愿意降低地价卖地，成为土地市场冷清的重要原因。随着楼市调控深入，越来越多的地方政府为缓解土地财政压力，开始放低地价门槛。这种降低地价的趋势是楼市调控显效的重要表现。地价下降无疑有望缓解未来房价上涨压力，同时符合增加中低价普通商品房供给的调控思路。
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动向部分基金对地产股萌生“退意”
地产板块的主要风险并不在于政策，而在于机构超配地产之后的博弈
面对政策与存量资金博弈的风险，在地产股中“抱团取暖”的基金经理，已有部分开始萌生“退意”。
对于近期地产股的调整，大成基金认为，房地产和投资显然是最能立竿见影稳增长的举措，但从近期政策举措来看，政府对房价上涨的容忍度仍较低。
沪上一家基金公司地产研究员表示，昨日市场下跌主要原因在于近期房价出现了上涨，导致市场对于未来的政策预期不好。此外，基金超配地产，市场恐慌之下部分机构选择了落袋为安，所以抛压很大。
部分上半年超配地产的基金表示，从需求端看，目前限购限贷还不会退出，且没有退出的迹象；供应端而言，下半年的充足供给，因此房价不具备全面大涨的可能性，调控政策进一步加码的空间较小。不过，目前房价水平依然偏高，政策始终对该板块形成抑制。
沪上一家上半年超配地产的基金经理认为，地产板块的主要风险并不在于政策，而在于机构超配地产之后的博弈。在后市反弹中，机构会选择逐步减持。
据国金证券(600109,股吧)统计，今年二季度基金对地产的超配程度再度创出历史新高。相关数据显示，从基金二季报来看，有305只基金增持地产，平均增持比例为3.48%，是增持明显的板块。
从基金行业配置与整个股票市场行业分布对比看，当前股混基金总体超配房地产2.39个百分点。
星石投资首席策略师杨玲认为，地产是分歧较大的行业，从短线上讲，其是弹性十足的品种，但从长线上讲，地产的硬伤很大(资产泡沫的风险、政策的风险)，对追求回报的产品讲，风险配比不佳。
兴业全球视野(340006,基金吧)的基金经理认为，随着经济的下滑和外部环境的宽松，市场博弈的重点转移到地产板块，整个上半年地产板块是整个市场增持的重点。确实如果地产市场重新启动可以解决经济困难中的很多问题，但是这只会是饮鸩止渴。“如果不出现大力度的政策刺激，我们对高达几十万亿的资产能否维持在泡沫的阶段保持怀疑，特别是在实体经济不景气，收入难以大幅度提升的环境下。总体而言，我们对房地产行业能否再次景气保持警惕。”
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