[摘要] 在新房市场轮番降价的冲击下，惠州二手房成交在第一季度持续低迷，对于降价潮引领下成交量已经明显回升的新房市场，二手楼市积压待售的房源，就像一个堰塞湖，而在惠州老城区一手房的高价又使购房者望而却步，二手房也不失为一个好的选择，五月惠州楼市的回暖给二手房楼市又带来什么影响了呢？惠州二手房会不会也随之回暖？
二手房与一手房区别
新房与二手房首付区别大，刚需买房要注意。
一手房首付计算方式：
首付款=总房款-客户贷款额
贷款额=合同价(市场价)×80%(首次贷款额度可达80%)
二手房首付计算方式：
净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款：不包括国家税费和中介服务的首付款)
贷款额=二手房评估价×80%(首次贷款额度可达80%)
贷款额估算方式，可用合同价×85%，预估出大致评估价格。
新房与二手房贷款区别大
张律师告诉记者，新房与二手房贷款区别很大，办理新房贷款，首付款是按照购买时的市场价作为参考，并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例。与新房贷款相区别的是，办理二手房屋贷款是根据“二手房评估价”作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。
购买学位房必须审核学位的真实性
张律师说，深圳市的学位很紧张，建议购房者不要轻易相信开发商和中介公司业主的口头承诺，要对这个学位的真实性进行一个必要的审核。如果是一手房则可以把学位问题写入合同，确保学位的真实性；如果是二手房可以向周围的邻居打听，可以走访学校和教育局进行一个基本的审核。同时还要作一个特别的约定，如果你一旦签约的时候这个学位不存在的话你可以解除合同不需要向对方承担责任。
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