[摘要] 新加坡人九成拥有自己的住房，逾八成居住在政府组屋中。当世界各大城市高昂的房价让越来越多年轻人沦为依附父母的“啃老族”，新加坡大学毕业生却能在参加工作的几年内，轻松拥有一套宽敞的住房。
新加坡人九成拥有自己的住房，逾八成居住在政府组屋中。当世界各大城市高昂的房价让越来越多年轻人沦为依附父母的“啃老族”，新加坡大学毕业生却能在参加工作的几年内，轻松拥有一套宽敞的住房。
如此成就的背后，是新加坡政府住房政策的理念核心——“居者有其屋”。
在过去的50多年中，新加坡政府建造了近100万套公共住房。2014年，新加坡GDP达2890.86亿美元。在2007年自有住房率为90.7％，81％的人口居住在政府组屋中，人均居住面积约为30平方米。
兴建组屋与发展经济相得益彰
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新加坡土地面积狭小，自然资源匮乏，连淡水都需要进口。1959年自治，人口160万，GDP只有几亿美元。 当时新加坡全部住房为四万间，只有9％的居民能够住上像样的公共住宅。
1965年，新加坡从马来西亚联邦中独立出来，面临各方面的困难，亟需凝聚国民的向心力。何为立国之本﹖李光耀说，“我们珍贵的资产就是获得人民的信任。”“居者有其屋”，成为凝聚人心的纽带。
新加坡建屋发展局于1960年成立，取代英国殖民地时期的“改良信托局”。建屋局在头三年就推出2.1万套组屋，到1965年共推出5.4万套。1964年，为加强人民对国家的归属感，政府通过建屋局公布“居者有其屋”计划，向组屋买主提供低息贷款。1968年，为解决人民无力支付购买组屋首期款的问题，通过了使用中央公积金购买政府组屋的决定。到1975年，三个建房五年计划下来，已经有47％的居民住进组屋。
单纯的建房投入，要耗费大量资源。对于早期国力薄弱的新加坡政府来说，不但要保障人民“居者有其屋”，从而稳定政权，经济上也要有能力支撑。因此，兴建组屋与发展经济必须相得益彰。
工业﹑商业和传统转口贸易都需要土地，将来的发展更需要提高土地的利用效率。土地从哪里来﹖
占据了市中心大片位置的，是贫民窟。政府开始有计划地在偏远地段规划﹑建设配套设施完善的组屋区；并陆续建成30多个分布各区的大小工业园，既方便居民就近就业，也满足了发展经济所必需的劳动力需求。当人们从贫民窟搬到崭新的楼房时，政府集中统筹了大量工业和商业用地，尤其是腾挪出中心区宝贵的土地，为今后的规划发展打下良好基础。
新加坡的新市镇及配套设施建设极大地带动了城市经济发展。相应增加的供水﹑供电﹑供气﹑交通﹑通讯等公用事业，还有学校﹑商场﹑银行乃至政府机构，也带来了就业机会。在设计组屋区和新镇时，一个中心的原则就是要考虑居民的生活﹑娱乐和就业等各个方面，让组屋区和新镇拥有自给自足的全面设施，使居民在各个方面均感到便利。
从实际的情况来看，新加坡的公共住宅是按住宅中心﹑邻里中心和新城镇的三级中心进行规划：大约600~1000户居民组成一个住宅区。大约3000~7000户居民组成一个邻里中心，里面设有商店﹑市场﹑摊贩中心﹑医务所﹑托儿所以及住宅管理机构等。大约3~5万户﹑总共15~25万居民构成一个新城镇。
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负担得起的优质房屋
新加坡的组屋由政府兴建，售价也由政府控制，不会像市场价格那样大起大伏。组屋制度的关键，是按购买者的收入水平来定价。与此相配合的，是公积金强制储蓄，以及配套的土地征用制度。直接的政策效果，是政府“胁迫买房”，人民不买白不买。作为国际大都市，新加坡90.7％的住房自有率明显偏高。
建屋局的目标，是“兴建人民负担得起的住房”。其政策和制度设计核心是人民的支付能力。建屋局给一手组屋定价，主要考虑组屋买家的购买能力，而不是考虑自身的盈亏。新加坡受雇人士月均收入3578新元，一套四房式的组屋平均售价为16.2万新元，相当于个人年收入的4~5倍。
在实施“居者有其屋计划”的不同时期，一些具体的制度规定也在不断调整。例如，1982年规定，凡月收入在八百新元以下的家庭，可以租住公共组屋，也可以购买；月收入在800~4000新元之间的家庭应购买公共组屋，而不允许租用；月收入四千新元以上的高收入家庭只能按市场价格向私人建筑商购买住房，不准购买价格便宜的公共组屋。
随着组屋供应量的增加，对家庭高月收入的限制不断放宽。
建屋局还为符合条件的组屋买主提供高达两次的优惠贷款，利率低于商业银行利率，摊还期可长达30年。
建屋局建少量出租的组屋，主要是照顾因工资低而买不起房的人。对于这类家庭，政府还额外提供优惠鼓励他们买房：1994年起，政府以折扣价出售组屋给现有租户，而且这些租户都获得全额的抵押贷款。租户买房，不受综合所得的基准限制。
因为提供林林总总的补贴﹑优惠，建屋局常年赤字经营，每年要接受政府提供的贷款和补贴。
政府对建屋局的贷款主要分三类，专款专用：建屋发展贷款，用于建造组屋和建屋局营运开支；抵押融资贷款，资助由建屋局提供给符合条件的组屋买主之购房抵押贷款；翻新融资贷款，资助建屋局向组屋住户提供分期贷款以翻新组屋。贷款要还本付息，而政府对建屋局的另一大资助，是以补贴形式平衡建屋局的赤字。几十年来，财政年度的补贴额少则百万，多则数亿新元。截至2007年，政府对建屋局的营运赤字补助金累计达159亿新元。
这样，建屋局实际上是统收统支，“收支两条线”运作，没有盈利压力，扮演着一个政府代理人的角色。可以说，是政府对建屋局的补贴，人为造就了新加坡在世界上首屈一指的住房自有率。
再进一步推敲组屋的成本和售价，如果不计地价成本，政府补贴较多的只是解困型的一房﹑二房式组屋；三房式的补贴较少，要补贴百分之十几；建造四房式组屋基本上是持平；造五房式则不但不用政府补贴，还有近两成的毛利。
截至2007年3月31日，建屋局共出售组屋83.08万套，其中建造成本与售价基本持平的四房式就占了40％；有少量补贴的三房式占26％；有盈余的五房式占25％；而需要政府大幅度补贴的一房﹑二房式只有1％。
由此推测，建屋局“按收入定价”的大原则下，还会有一条“参考线”，就是组屋的平均建筑成本。拿捏住了这上下两条线，再加上建屋局向土地局买地的钱终归要上缴国库，地价涨则政府收入也水涨船高，因此，政府在整个“居者有其屋”计划中﹐其实并不用亏大钱。总的来说，还是政府贷款支持，组屋居民“用者自付”。
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