[摘要] 1月28日惠州合纵联行营销大赏活动中，惠州合纵联行从“买卖双方的心理博弈”、“市场的供应和需求的关系”、“客户心理博弈的心理和供需关系的内在联系”以及“人均GDP和房价的关系”4个方面分析预测2013年惠州楼市的发展趋势，大胆估算城区房价或达到6361元，金山湖和江北片区将成置业热区。
预测4：2013年楼市房价的上涨幅度约为17.68%
惠州今年的GDP是2368亿，人均GDP是接近5万元。同比，和深圳2003、2004年的数据是非常像的，GDP达到三千亿以上时，特别是人均GDP达到5万元以上，楼市会进入一个高速的发展期，明显的特征就是投资和投机客户大幅度入市，价格也会呈现明显的快速增长的态势出来。
人均GDP和房价的关系，房价与GDPD相关性是达到80%以上的，按照世界银行的研究分析，平均房价与人均GDP之间的关系，一般是平均房价等于人均GDP除以3%到5.5%。图表中可以看到，两条线之间的区域是房价的合理区域，可以发现红色的惠州的房价是明显低于价格的合理区域的，也就意味着，从人均GDP的角度核算，惠州房价的空间是非常明显的。
因此，随着GDP不断增长，惠州的楼市均价还将大幅度上涨，随着黄线和蓝线不断攀升而上行。人均GDP增速与房价增速的相关研究，其中相关的比例关系，我们会发现人均GDP与房价的相关的系数约为1.46，也就是说1%的人均GDP的增幅会带来1.46%的房价的上涨。
如果是按照2013年惠州的人均GDP的增长幅度是8%来算，我们可以看到2013年房价的上涨幅度预期大概是1%—12%。如果把刚才提到过的成交结构会带来6%的议价空间，和人均GDP与房价的关系带来12%的议价空间相加，2013年楼市房价的上涨幅度约为17.68%。
整体而言，在整体经济触低回升以适应刚性需求的大背景下，房地产实现回升，2012年惠州楼市已全面进入楼市复苏期，正步入大盘时代，强者恒强的趋势是越发明显的。2013年惠州楼市基本上处于供需平衡的状态，全年的新增供应量预计为381.2万平米，需求增面是以刚性需求为主，改善型和投资型的客户会逐渐进入市场，预计全年的成交量同比会增长8%到10%，整体价格预计会增长10%到17%，惠城区的价格有望突破7千元。
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