[摘要] 1月28日惠州合纵联行营销大赏活动中，惠州合纵联行从“买卖双方的心理博弈”、“市场的供应和需求的关系”、“客户心理博弈的心理和供需关系的内在联系”以及“人均GDP和房价的关系”4个方面分析预测2013年惠州楼市的发展趋势，大胆估算城区房价或达到6361元，金山湖和江北片区将成置业热区。
预测2：金山湖和江北将成热区，城区估算成交价格或达6361元
入眼供需关系，在土地市场的供应层面会发现一个明显的现象，就是2012年底到2013年初，短短的一个多月时间，惠州频繁地出现单价地王和总价地王。按照今、明两年的供应结构来看，江北大幅度上涨的趋势是很明显的。
同时，据不完全统计，2013年惠城区的新供是超过了三万套，约381.2万平米。从供求关系的分布图可以明显的发现，供应量是集中在江北、金山湖，还有仲恺片区和惠博沿江片区，供应量是高度集中的。
金山湖和江北片区将成为2013年的置业的热点片区，同时由于这两个片区的单价是明显的高于市场的平均水平，所以也必将带动市场的大幅度上涨。同时供应前十的项目基本上是大盘和品牌盘的项目，这样也有助于市场价格的向上提升。我们对于区域供应做一个小的结论，会发现预期2013年整体的供应量是接近381.2万平米，四个集中供应区的量将超过70%。
我们把各片区的供应量和成交量，对比一下最近三年的情况，会发现从2010年到2012年，各片区的供应和成交的占比的关系。我们预计今年2013年将金山湖的成交量会占到整个市场成交量的30%，其次陈江、仲恺和江北各占20%。
随着今年预计的成交结构的变化，我们也把今年的价格，2012年的价格做了相对应的测算工作，我们会发现根据各片区2013年的预计成交量，在价格不变的情况下，也就是说维持在2012年各片区成交价格的情况下，估算惠城区2013的成交价格将达到6361，比2012年的价格上涨6%，因此在价格不变的情况下，成交结构的变化会给市场整体的价格带来6%的溢价空间。
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