[摘要] 1月28日惠州合纵联行营销大赏活动中，惠州合纵联行从“买卖双方的心理博弈”、“市场的供应和需求的关系”、“客户心理博弈的心理和供需关系的内在联系”以及“人均GDP和房价的关系”4个方面分析预测2013年惠州楼市的发展趋势，大胆估算城区房价或达到6361元，金山湖和江北片区将成置业热区。
1月28日惠州合纵联行营销大赏活动中，惠州合纵联行从“买卖双方的心理博弈”、“市场的供应和需求的关系”、“客户心理博弈的心理和供需关系的内在联系”以及“人均GDP和房价的关系”4个方面分析预测2013年惠州楼市的发展趋势，大胆估算城区房价或达到6361元，金山湖和江北片区将成置业热区。
预测1：调控政策的效果会减弱，楼市逐步向卖方市场转移
合纵联行张凡说明，在博弈方面，分成三个方面，是政策的博弈，第二个是发展商的心理，第三个是购房客户的心理。
政策博弈方面，2013年，限贷和限购政策应该不会松动，保障房对市场影响力是有限的，市场宏观政策环境是利好的，同时现有的调控政策会呈现边际递减的效应出来。
第二是关于发展商的心理，可以看得到通过2012年的市场变化之后，开发商的业绩增长趋势整体是良好的，上调了2013年的销售目标，同时看一下特别是上市的排名前十的企业，开发商的净资产的负债率是普遍下降的，资金压力也比2012年减少了很多。所以楼市回暖，成交量的持续回升会以市场的基本面的逐步转好，发展商对后续的信心是逐步增强的。信心的恢复主要体现在土地市场方面，尤其是大型发展商在2012年底的疯狂拿地补仓，也进一步强化了发展商对房地产市场持续利好的心理预期。同时也从追求量的阶段逐步在向追求利润化的方向转变，更注重销售的质量。
在客户的心理方面，合纵联行同样也做了问卷的调研工作：是关于工作和意向购房的片区，发现江北和河南岸、麦地片区和金山湖是意向购房的片区，恰恰也是惠州房价的四个片区。第二是关于年龄和职业，25到30的客户占得比较多，整个市场以刚性需求客户为主。第三是对于2013年的市场预期和购房的计划，我们发现客户在选择上半年的置业的客户会超过四成，预计首波的置业高峰可能会出现在第二季度。
总结一下心理博弈层面，其实发现调控政策的效果正在呈边际递减的趋势，发展商在压力减少的情况下，楼市逐步向卖方市场转移。
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预测2：金山湖和江北将成热区，城区估算成交价格或达6361元
入眼供需关系，在土地市场的供应层面会发现一个明显的现象，就是2012年底到2013年初，短短的一个多月时间，惠州频繁地出现单价地王和总价地王。按照今、明两年的供应结构来看，江北大幅度上涨的趋势是很明显的。
同时，据不完全统计，2013年惠城区的新供是超过了三万套，约381.2万平米。从供求关系的分布图可以明显的发现，供应量是集中在江北、金山湖，还有仲恺片区和惠博沿江片区，供应量是高度集中的。
金山湖和江北片区将成为2013年的置业的热点片区，同时由于这两个片区的单价是明显的高于市场的平均水平，所以也必将带动市场的大幅度上涨。同时供应前十的项目基本上是大盘和品牌盘的项目，这样也有助于市场价格的向上提升。我们对于区域供应做一个小的结论，会发现预期2013年整体的供应量是接近381.2万平米，四个集中供应区的量将超过70%。
我们把各片区的供应量和成交量，对比一下最近三年的情况，会发现从2010年到2012年，各片区的供应和成交的占比的关系。我们预计今年2013年将金山湖的成交量会占到整个市场成交量的30%，其次陈江、仲恺和江北各占20%。
随着今年预计的成交结构的变化，我们也把今年的价格，2012年的价格做了相对应的测算工作，我们会发现根据各片区2013年的预计成交量，在价格不变的情况下，也就是说维持在2012年各片区成交价格的情况下，估算惠城区2013的成交价格将达到6361，比2012年的价格上涨6%，因此在价格不变的情况下，成交结构的变化会给市场整体的价格带来6%的溢价空间。
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预测3：2013年市场的成交量同比的增长应该在8%到10%
看客户心理博弈的心理和供需关系的内在联系。首先是人口基数的变化，第二是客户结构的变化。
人口基数，2012年惠州GDP增速是珠三角的位，也带动了常住人口的持续增长，比如说在过去的十年中，惠州的人口是以接近5%的年平均增长率在高速增长的，最近两年的增长率均超过了10%。
产业转移也是拉动惠州经济发展的一个重要因素之一，同时，我们将客户分成三个类型，A类是刚需和首次改善型客户，B类是多次改善型客户，C类是投资型的客户。我们对比每类客户的变化。
我们把历年的成交的趋势从2007年开始，我们会发现144平米以下的单位的成交情况会有一个逐年递增的趋势，这个趋势一般是在峰的时候有13%，低谷的时候有6%，从2010年到现在基本上是维持在8%到10%的水平线上。
多次改善型的客户，我们会发现从2007年开始，特别是到2011年和2012年，发现改善型的需求的成交量的减少是比较明显的，也就是说，多次改善型的客户的需求是被严重压抑了的，预测受政策和市场的双重利好，多次改善型的客户也会逐渐的进入到市场当中来。他也会对市场的客户的供应增加几个百分点的成交量。
再看投资型的客户，从惠城区的12月份的区域来源的比例，会发现外地购房客户的上升趋势是十分明显的，我们会发现惠城区，就是本市城区的客户占比只有39%，而外省的占到了28%，本省的异地占到24%，这两个数据中可以看到，外地客户上升的趋势是很明显的。
第二个是通过研究发现，房地产仍然是客户投资的产品，其中住宅投资的比例占到了31%，同时再看周边城市的价格，其实从这里可以看到惠州在整个珠三角的价格洼地的现象还是比较明显的，包括惠州的价格可能会比江西的赣州还要更低一些。
从需求层面来总结，在2012年惠州经济整体发展良好的情况下，城市的快速发展促进产业的转型和升级，必将吸引大量的外来人口，而使整个购房的需求的量会增加得比较多。
同时，刚性需求和首次改善型客户需求是呈现逐年递增的态势，预计今年的需求量也会有所增加，多次改善型的需求是被压制得很明显的，2013年会有个释放的过程。
得出结论：2013年市场的成交量同比的增长应该在8%到10%。供需关系总结，上半年市场是供需平衡，其中以消化库存为主，下半年的市场供应加大，全年市场的需求基数是有增无减的。
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预测4：2013年楼市房价的上涨幅度约为17.68%
惠州今年的GDP是2368亿，人均GDP是接近5万元。同比，和深圳2003、2004年的数据是非常像的，GDP达到三千亿以上时，特别是人均GDP达到5万元以上，楼市会进入一个高速的发展期，明显的特征就是投资和投机客户大幅度入市，价格也会呈现明显的快速增长的态势出来。
人均GDP和房价的关系，房价与GDPD相关性是达到80%以上的，按照世界银行的研究分析，平均房价与人均GDP之间的关系，一般是平均房价等于人均GDP除以3%到5.5%。图表中可以看到，两条线之间的区域是房价的合理区域，可以发现红色的惠州的房价是明显低于价格的合理区域的，也就意味着，从人均GDP的角度核算，惠州房价的空间是非常明显的。
因此，随着GDP不断增长，惠州的楼市均价还将大幅度上涨，随着黄线和蓝线不断攀升而上行。人均GDP增速与房价增速的相关研究，其中相关的比例关系，我们会发现人均GDP与房价的相关的系数约为1.46，也就是说1%的人均GDP的增幅会带来1.46%的房价的上涨。
如果是按照2013年惠州的人均GDP的增长幅度是8%来算，我们可以看到2013年房价的上涨幅度预期大概是1%—12%。如果把刚才提到过的成交结构会带来6%的议价空间，和人均GDP与房价的关系带来12%的议价空间相加，2013年楼市房价的上涨幅度约为17.68%。
整体而言，在整体经济触低回升以适应刚性需求的大背景下，房地产实现回升，2012年惠州楼市已全面进入楼市复苏期，正步入大盘时代，强者恒强的趋势是越发明显的。2013年惠州楼市基本上处于供需平衡的状态，全年的新增供应量预计为381.2万平米，需求增面是以刚性需求为主，改善型和投资型的客户会逐渐进入市场，预计全年的成交量同比会增长8%到10%，整体价格预计会增长10%到17%，惠城区的价格有望突破7千元。
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