[摘要] 据中指研究院对全国三十个主要城市住宅市场的监测统计，新政后楼市成交量一路下滑的态势也在7月戛然而止，多数城市成交面积开始回升，其中杭州、天津、北京及上海涨幅明显，环比成交量皆超过20%。
投资需求推高房价
尽管如此，市场对新一轮调控能否达到预期效果仍持怀疑态度，因为，对于调控不佳的原因，管理层并没有找到“根”上。
各方普遍认为，判断调控方向的一个关键则在于正确辨识调控政策不佳的原因，对此，房地产界一直把支持房价只升不降的根源归于广大城市居民对住房的“刚性需求”。这种观点认为：由于大量刚性需求存在，支撑了我国房价长期上涨的趋势，也决定了市场出现波动时，房价不会出现大幅回调。于是，在大多数人还搞不清楚什么是“刚性需求”的情况下，这一观点却已经被普遍接受。
但一份传言中的中国社会科学院报告突然让不少人意识到，也许自己弄错了“刚性需求”的对象。
这则报告说，从显示为零的电表读数判断，中国共有6450万套城市住房空置，也就是每四户一套，虽然电力部门后来出面辟谣，但是“我们仍然相信6450万套空置房是真的”。购买房产更多是用来投资的这一事实难以回避，这也从一个侧面印证了“投资性需求”才是推高房价主因的观点。
显然，对于大量有着住房“刚性需求”的普通居民来说，其收入是不足以令其有投资房产这个奢望的。
2008年官方统计显示，中国城镇居民人均收入不足1.6万元、城镇收入10%的家庭人均收入不足4.4万元。据中国国际经济交流中心研究员王军的研究，中国目前房价收入比已超过15倍，上海、北京、广州等地的房价收入比则超过50倍以上，这一数据意味着如果以此收入，这些人只有不吃不喝积攒50年才够买一套房。统计上如此低的居民收入，怎样解释中国房市的火爆和房价的持续高涨？
“灰色收入”揭示房价走高之谜
如果考虑到众所周知的“灰色收入”，何为中国楼市的“刚性需求”便有了答案。2007年，中国改革基金会国民经济研究所副所长王小鲁和体改研究会的研究团队，对2005年的灰色收入作出了详细研究，其研究报告显示：2005年中国居民的“隐性收入”4.8万亿元，其中的“灰色收入”部分为2.7万亿元。
2009年，王小鲁扩大了调查的样本范围，对2008年的灰色收入进行研究。据其近期发布的研究结果显示：2008年中国的“隐性收入”为9.26万亿元，占GDP的30%，其中定义为灰色收入的部分为5.4万亿，二者均比2005年时扩大了近一倍。不仅如此，报告中还显示，如果将各收入层家庭按10%分组，2008年城镇收入家庭的人均可支配收入为176万元，是收入家庭的26倍。
这意味着，对于这部分高收入家庭来说，如果算上“灰色收入”，其房价收入比即使是在国内房价的城市，也将小于1，而目前发达国家的房价收入比也不过位于1.8~5.5倍之间。
“如果使用涵盖灰色收入的统计数据，中国家庭的住房负担能力比率将比官方对中国多数城市的预估下降近一半。”来自瑞信的房地产分析师杜劲松在最近的分析报告中这样分析。
瑞信的研究还表明，如果考虑到灰色收入，目前中国的平均房价只相当于家庭平均收入的约3.5倍，比很多发达国家都要低。“由于大城市的居民比较小城市的居民有着更大比例的灰色收入，大城市中实际可支配收入与官方公布的可支配收入之间的差异应该更大。”
在近期的一个论坛上，国家行政学院咨询部研究员王小广公开表示：“10%最富的人把房地产交易量的50%都买去了。”其根据是他对此做过的统计分析，王小广在统计中发现，目前国内的房地产需求投机比重太大，已经超过了50%，深圳投机性需求甚至达到了80%~90%。
长效调控要靠房产税
“目前的房地产调控还属于政策范畴，不是制度建设。因为政策如果达到目标可以随时取消，而制度的建立则是长期的。”中指研究院宏观分析师雷华在分析未来楼市调控走向时这样说道，“接下来调控的走向应该是建立相关制度，比如房产税。”雷华称。
王小广的判断亦是如此，他认为中国在房改的时候一个重大的失误就是缺了房地产税，因此接下来的房地产调控需要“补课”，其目标是建立两个长效机制。一个是开征房产税，让房产在保有环节上有成本，投资成本增加，投资降低会抑制房地产的投机需求。其二是对房产投资中的征收专门的所得税，这样不会导致房地产有过多的投资需求。
在征税的方式上，王小广认为有两个办法，一种是按套征收，比如套免税，第二套以上按照市价收取一定比例年税；另一种办法是按面积征收，比如人均免税30平方米，之后超出部分征收累进税。
对于房产税征收会误伤百姓的说法，王小广认为大可不必担心，因为拥有一套住房政府肯定会用免税来保障；另外征收房产税势必有一个过程，一旦政府明确告诉市场征收的时间后，在这个期限内，房价也是会大幅回落的，因此王小广认为房地产税对老百姓只会有利，而对拥有过多房地产的人则是不利的。来源：投资者报（中国网 刘敏）
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