[摘要] 记者7日从市房管局获悉，《惠州市前期物业管理招标投标管理实施办法》终于瓜熟蒂落，将于3月1日起正式实施。其中规定，凡总建筑面积达到5万平方米的新建小区均需通过招投标选择前期物业服务企业进行管理。
刚搬到新家，就发现房子有裂痕或漏水，找物业“管家”帮忙，却不料“管家”原来不是自己家的，而是开发商的“亲儿子”———帮忙不尽力，还尽给自己找气受。相信类似因小区“谁家建、谁家管”而受气的遭遇不少人都经历过，不过这样的现状很快将会改变。
记者7日从市房管局获悉，《惠州市前期物业管理招标投标管理实施办法》终于瓜熟蒂落，将于3月1日起正式实施。其中规定，凡总建筑面积达到5万平方米的新建小区均需通过招投标选择前期物业服务企业进行管理。
按照该规定，市房管局物业管理科科长李克立表示，今后市区90%以上新建小区均将采取招投标方式，为业主招募“管家”。同时，《办法》的出台，也标志着我市正式开启了物业管理市场全面招投标的探索之旅，备受争议的“建管不分”传统小区物业管理模式将逐步退出历史舞台。
现状
七成以上小区“建管不分”埋下矛盾隐患
市民林先生入住市区某小区后不久就发现墙体出现了裂痕。然而，当他找到物管后，却屡屡被告知 “开发商已经撤离，物管无法帮忙维修”。开发商的消失、物管的无奈令林先生陷入维权困境。
记者从市房管局了解到，近年来该局已收到众多类似纠纷投诉，而矛盾源头直指现阶段小区“建管不分”的物业管理模式，即开发商与物管企业是“父子”关系。
近年来，随着经济社会的发展，我市物业服务行业飞速壮大。截至目前，我市物业服务企业约有590家，从业人员达到6万多人，管理项目达850多个，全市物业管理覆盖率达89％。然而，在选聘物管企业这个关键环节上，我市还停留于过去单一的协议选聘方式。这也造成了全市约七成以上小区存在“建管不分”的问题。
“‘建管不分’极易造成物业承接查验不规范等问题，为今后业主维权和小区管理矛盾的激化埋下了隐患。”市房管局有关负责人说，“倘若上述案例中的物管是通过招投标接管小区的，法人代表发生了变化，那么其在与开发商承接的过程中，就会认真把好物业承接查验关。而承接过来后，倘若再出现房屋等质量问题，小区业主找到物管，物管也难有开脱之词。”
该负责人还坦言，“建管不分”不仅损害了业主权益，陷入纠纷漩涡的开发商、物管企业甚至后期介入调解处理的政府职能部门工作效能同样会受到不小影响，进而影响到整个小区的和谐稳定。同时，没有通过市场竞争洗礼的物管，其服务品质也难以得到提升。
招投标
新建商品房现售前30日应完成物管招投标
2010年初，市房管局着手起草《办法》，并历经多次修改、听证和系统升级及人才库的建立等工作，终让《办法》落地。李克立说，实施前期物业管理招投标，核心的目标就是要通过依法行政，培育健康可持续发展的物业服务竞争市场，督促开发企业兑现销售承诺，减少业主收楼后矛盾纠纷的产生。
根据《办法》，今后除总建筑面积不超过5万平方米的住宅及同一物业管理区域内非住宅物业，或在投标截止时间前提交投标文件的投标人少于3个的，经房管部门批准，仍可协议选聘物企外，其余均需严格按照《办法》对物管企业进行招投标。
《办法》规定，符合条件的项目建设单位，应按照规定时限完成前期物管招投标工作。其中，新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；预售商品房项目应当在取得 《商品房预售许可证》之前完成；非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
一个物业管理区域分期建设或多公司建设的项目，应当统一招标人。招标人在招标文件中确定的前期物业管理区域，应当与实际交付使用的物业管理区域相一致。
分期开发的住宅建设项目，应当以该项目的房屋建筑总面积计算。任何单位和个人不得将建设项目以化整为零或其他方式规避公开招标。法律、法规规定不宜公开招标或者经过2次依法公正公开招标而废标的，经项目所在地房产行政主管部门备案后，可以邀请招标。
采取公开招标方式的，应当按有关规定在相关公共媒介发布招标公告，招标公告时间不得少于10日。采取邀请招标方式的，应当向3个以上具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书。在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标方案等实质性内容进行谈判。招标人设有标底的，标底必须保密。
同一法人公司名下物管不能参与投标
对投标人的规定方面，《办法》提出，投标人应当具有相应资质。外市物企如需在我市承接业务，必须先到我市房管部门备案。
投标人以子公司名义参加投标的，其总公司的资质等级不适用于子公司。以总公司名义投标的，其物业服务行为可以由其分公司承担，但不得发包给其子公司实施。
同时，同一法定代表人的物管企业，不得同时参加同一物业管理服务项目的招标投标活动。即同一法人的公司名下物管不能参与自己开发项目的物管招投标活动。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会委员行贿等不正当手段谋取中标。投标人存在服务信用严重缺失或提供虚假资料等行为，招标企业可以取消其投标资格。
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