[摘要] “房产税试点以来，上海普通住宅投资占住宅总投资的比重增大，而别墅、高档公寓的投资比重相对下降；普通住宅销售额占整个住宅销售比重上升，呈现出U形变化趋势。”西南财经大学教授尹音频全面考察上海房产税的实施效果，在刚完成的一份详细的数据分析中认为，“房产试点失败”这一说法并不能让人信服。
试点首年住宅销售价格下降
研究还从上海市商品房销售额进行了分析。根据四年数据看到，除2009年外，商品房销售额持续下降，而房地产企业商品房完成投资额却逐年上升。
尹音频解析道：“这从一个侧面反映出上海房地产企业商品房投资报酬率下降。同时也可以反映出上海商品房的空置率不断上升,房地产泡沫不断增大。”
“再来看一下销售住宅的特点，就会发现，住宅销售额占整个商品房销售额的比重由2008 年的84.98%下降到2011年的77.81%，这表明房地产调控政策在一定程度上抑制了市场投机需求。”
她分析其背后的政策含义为：各类商品房销售额均有所下降，普通住宅销售比重呈现U 形变化特征，拐点正是2011 年房产税试点时间。因而房产税在一定程度上抑制了投机者的需求，尤其是对高档住宅、别墅的需求。
销售价格上的变化也是一个重要指标。
从分析文章中看到，四年间，上海市商品房平均销售价格总体处于增长趋势，但增长趋势有所减弱。“虽然商品房总体价格在增长，但不难发现，实际上住宅平均销售价格在 2011年有所下降，比2010年下降5.07%。”
普通住宅出租仍很旺
“房屋租赁市场与购房市场存在一定的替代关系，所以，我们还从租赁市场进行了分析。”尹音频谈道。
“实际上，上海历年房屋出租面积呈现增长趋势，但增速逐年降低。”从四年变化的数据上看到，上海住宅出租面积除 2009年增长10.66%外，2010、2011年分别下降16.47%和 12.93%。其中，普通住宅出租面积在2011年增长了31.17%。
“这背后的政策含义是：高房价的"挤出效应"使一部分人由房产交易市场转而进入租赁市场，同时地方政府的限价及限购等措施，也使相当部分的外地消费者被迫进入租赁市场，进而导致普通住宅出租面积增长。”
“从数据分析中可以看到，限价及限购等购房管制政策具有局限性。普通住宅出租面积在整个房屋出租面积供给下降的情况下，仍处于需求旺盛的状态，这就说明了限价及限购等购房管制政策并没有将"刚需"与"炒房者"区分开来。虽然在短期内可致房价下降，但长期则会陷入"越调越涨"的怪圈，不是一种理想的长效调控机制。”
在她看来：征收房产税能够加重“炒房者”的房产持有成本，迫使其退出房地产市场，减少投机需求，是一种长期有效的调控工具。“应扩大房产税试点范围。”
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