时不我待，今年前四个月各地几番救市动作之后，楼市不出意外的话估计是出意外了，一切并没有跟着政策导向发生变化。
4月份社融、信贷数据与去年同期相比双双腰斩，分别为0.91万亿和0.65万亿；
一季度GDP4.8%增速，全年保5.5%就是保就业的大目标不能妥协；
百强房企中无论是前排的还是后排的，销售额大降45~55%之间，而6月份是今年第二波房企偿债高峰。目前新增躺平的选手包括浓眉大眼的某创，昔日白衣骑士、并购之王，美元债直接展期失败。
眼下显然没有办法把楼市和开发商的困境分开来看待，乃至无法把经济走势跟楼市分开，这种令人难以启齿的现象堆叠了预期、市场信用的双重缺失。于是恢复信用和现金流成了一道选择题。然后有了三家房企被监管机构选出来作为种子选手趟路——重归发债。
龙湖、碧桂园、美的置业分列房企前三十强的三个段位，都是民企，善待你一生的改善产品佼佼者、三四五线城市高周转之王、实业家电母公司背景的地产板块，分别是以上三家房企的基本底色。
要执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求（央行）
2020年底到贯穿2021年的“三道红线”和房地产信贷集中度管理，彻底震颤了楼市，某大从保交房到保交车，不停的大干三个月，如今三月又三月，其他没车可造的房企还在面临销售回款的杯水车薪。此时的标杆示范效应十分重要，三家民营房企不但被允许发债，发债机构同步推出CDS（信用违约互换）工具作为信用担保，这就有意思了。
CDS，信用违约互换，又被译为信用违约掉期，一听这种违和感的名字就知道这是一种金融衍生品。它本质上类似于一种保险，就是发债的机构因为要加杠杆，而市场担心你加完杠杆贷款有偿债风险，所以发债机构就去找金融机构（私募、投行等）买这样一份保险，如果发行的债务违约，卖出CDS的金融机构在一定范围内赔偿损失。
买CDS需要按期付保费，如果没有违约，则卖出机构就白赚保费，但由于这种发债动辄数亿数十亿，一旦违约风险损失不抵，因此保费也不便宜，收个发债额的5%也不多。同时CDS还有以下几个特点：
1、因为保费是按年收取，并非一次性拿回来，然后发行CDS的机构其实可以把这类产品（一种应收款的承保业务）打包卖出去；也的确有机构愿意买，比如你一笔CDS业务收入3个亿，但是要分2~3年收回，我一次性付款给你买下，只付2个亿。这就形成了一个再次流动的交易市场。
2、因为这项衍生品的发明，市场上的投资人会习惯于要求杠杆率很高的企业（例如房企、对冲基金）在发债的时候同时发CDS来作为信用担保，这就倒逼发债企业的融资成本进一步升高（因为还要付保费）。当然理论上这种成本可以通过市场化定价来浮动。
3、CDS被用于对赌的工具，例如赌你发债的会违约，反向做空，或者赌你的保费（不会违约）等等，进而跟其他金融衍生品组合成更加复杂的交易，当然也可以作为对冲风险的投资。
说到这里必须提一句，这玩意是华尔街那帮投行搞得，也算是被各大投行给玩明白了，2008年美国次贷危机中CDS就扮演了大角色，各家投行一边发行次级贷款给购房人，一边把各种贷款业务（浮动利率的应收款）打包再卖出去，并且通过一系列复杂交易在各家之间互相持有。之后CDS的敞口一度达到惊人数量，并随着房贷市场的大量违约而出现连锁反应，别忘记它的保险、对冲等作用被一轮轮放大，最终美国财政部动用纳税人的钱去救市才平息，著名投行雷曼兄弟在那次危机中破产。
电影《大空头》中就讲述了那次危机，其中有个主角对冲基金经理麦克·贝瑞（次贷危机中有这么一位做空的真实人物），靠跟各大投行美林、摩根斯坦利、高盛等等做对手交易，看空整个美国房贷市场，赚取了巨额利润，当然之前被各大投行的人当作精神不正常嘲笑。他使用的就是类似的保险条款来做对赌（反向交易），如果房贷市场不崩、各类打包出售的次级贷产品不发生违约，他就得一直缴纳巨额保费给各家投行。
这部电影非常推荐大家看一下，尤其是其中的金融学相关内容比较通俗。
当然以上说的都是美国，太过复杂的金融市场，并非我们这次提到的国内的CDS，我们的金融监管力度更大，而且更简单。
为什么房企发债，即使有监管机构的认可，仍然需要“买保险”呢？当下的房企信用是个什么成色大家也都明白，即使是其中的好学生也不行，毕竟之前倒下的也不是“差生”。对应市场的担心，这种债务也需要信用背书，于是CDS就登场了。
三家被选出来的民营房企，代表的是一种融资困境，这种发债方式也是为其他企业趟路，无论是用于企业的再融资偿付到期债务，还是用于收购优质项目（主要来自暴雷的房企），都需要重塑企业的信用。
相比于去年对地产领域的去杠杆、紧信用趋势，今年显然在转向提供资金，房企的接连倒下直接冲击了市场对房地产开发的信心。我们无法回避过去十几年持续放水、通胀下的楼市，其金融属性、投资价值已经深入人心，即使是纯粹的刚需购房者都在分析自己看的区域房价是不是会涨，而不是首先考虑房子适不适合居住。
当信用出现危机，“信用违约互换”是跟谁去交换呢？危机如同雪崩，我们总说雪崩的时候没有一片雪花是无辜的，但最该承担责任的不是处的降水量压力么。在回归市场的同时，减少普通人的经济压力和企业的债务压力，成本压力，经济才会慢慢康复，始终是我强调的真正有效措施。
惠州房产啊林2022-05-20 09:00:00
