[摘要] 房地产市场缘何冰火同现 “3·30”新政将满3个月，全国房地产市场城市间分化越发突出，一线城市房价上涨明显，三四线城市价格仍在下降。
局部地区房价缘何疯涨？
记者调查发现，近期房地产市场的变化，是多重因素叠加形成，而一线城市房价整体明显上涨，并且推动5月房价环比增长，主要有三大因素。
一是中央和地方多重利好政策的出台。3月30日新政策实施后，二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付低降至两成，普通住房营业税免征期由五年改为二年。5月10日，央行再次宣布降息。此次降息后，5年以上贷款基准利率和5年以上个人住房公积金贷款利率均创下自2000年以来新低。安徽、四川等多地也先后出台了利好政策。
二是资本巨头进入房地产市场，推动土地市场火爆。易居智库研究中心研究总监严跃进说，近期土地市场中，金融资本的身影频现。中国平安保险（集团）股份有限公司与保利、绿城等多家房地产公司合作，拿下多块土地。中国民生投资股份有限公司投资45亿元入股阳光城集团股份有限公司。6月上海四幅地块连拍，招商平安联合体以30．1亿元高价拿下了宝山大场镇地块。
三是市场机制回调。
而深圳等个别城市或区域房价的“跳涨”，则是因为一些特殊因素所致。首先是自身供求关系紧张。深圳家家顺集团副总经理杨文说，深圳是以外来移民为主体的城市，目前1100多万常住人口中，绝大部分常住人口没有属于自己的产权房。而深圳新增土地供应量少、供给量远跟不上市场需求。其次是一些“坊间传言”的推波助澜。第三是投资客推手隐现。杨文说，“3·30”新政策出台后，首付比例下调，降低了投资客入市门槛，投资需求抬头。尽管深圳限购仍未松绑，但投资客们依然可以曲线入市。“一些没有购买资格的外地投资客，他们通过自己在深圳的亲戚、朋友等购买，双方事先把合同签好就行了。还有通过‘假离婚’、以公司名义购房等规避限购政策的。”
多重政策刺激后未来房价是否会大涨？
在中央和地方多重利好政策刺激下，未来房地产市场形势如何？大部分接受记者采访的专家认为，市场分化明显，三四线城市很可能会长期低迷，一线城市趋势向好明显。整体上来看，房地产市场进入回暖通道，走势平稳。但需警惕分化太剧烈。
上海中原研究咨询部高级经理龚敏认为，一线城市的优质资源和人口优势决定了房价率先止跌回升已是预料之中，大部分二三线城市由于库存高和城市吸引力不足的原因，房价止跌尚需一段时日，但房价降幅收窄说明了二三线城市交易也开始逐渐步入回暖的通道。
北京房地产协会副会长陈志等认为房价很难出现大涨的情况。他说，以北京市为例，近期北京房价上涨明显跟货币投放量增大和中央利好政策有关系。“整体来看，北京市场应该会保持相对稳定。成交量应该会保持平稳，但也应该关注价格上涨的倾向。”
一些行业研究机构认为，我国房地产市场格局已经发生改变，未来将呈现新的态势。易居研究院报告认为，中国房地产市场已告别“黄金十年”，各地楼市都火爆、所有房企都赚钱的时代已一去不返。未来十年左右，中国房地产市场整体上仍有较大的发展空间，但“分化”将成为关键词，尤其是区域市场分化将显性化。
从目前来看，各地先后出台了地方关于楼市的利好政策。中原地产首席分析师张大伟认为，房地产市场分化已经导致政策刺激效果分化，一些房企重返一线市场的迹象明显，需警惕分化太剧烈而增加三四线楼市崩盘的风险。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，政府除了坚持市场化方向调控，还需从房地产税等方面改善供需关系。同时需强化权威信息发布，防止片面信息裹挟恐慌性购房需求。
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