[摘要] 在量价齐跌的北京二手房市场，有一类房源成为了市场中的特例。北京商报记者在海淀、朝阳、东城、西城等区域的二手房市场调查时发现，在新一轮教育改革的影响下，一些非重点学区的房源一夜之间摇身一变成为重点学校学区房，从而价格水涨船高。
在量价齐跌的北京二手房市场，有一类房源成了市场中的特例。北京商报记者在海淀、朝阳、东城、西城等区域的二手房市场调查时发现，在新一轮教育改革的影响下，一些非重点学区的房源一夜之间摇身一变成为重点学校，从而价格水涨船高；而另一些老牌则难抵市场低迷影响，出现量价微跌，但跌幅仍比普通二手房低10%左右。
有业内人士认为，现如今因其稀缺性而仍有别于其他商品房，但是随着教育改革深化、教育资源均等化的推进，的优势将逐渐缩小，其“楼市硬通货”的角色也将逐渐暗淡。
新牌学区逆势量价普涨
周末的一个下午，置业顾问王辉（化名）找了个阴凉的地方，将电动自行车停在北京四中门口。马路对面是北京市鼎鼎有名的黄城根小学，在王辉看来，没有比这儿更适合招揽生意了。
“上半年其他区域的同事都抱怨房子卖不出去，可是在我的片区，交易量还是很乐观的。”从业三年多的王辉向北京商报记者介绍，在北京二手房交易市场，坐拥名校就意味着保证了交易的量和价，在此基础上，上半年北京新一轮教改政策的启动，更是为他的二手房买卖送来了一缕清风。
王辉介绍，西城区德胜门内大街周边有北京四中、黄城根小学、西什库小学、西四北四条小学、厂桥小学、柳阳街小学等众多教育资源，因此辖区内的房子没有学区、非学区之分，只是由于学校教育水平的不同而被分为了重点以及普通，招生片区的房子也因学校的“三六九等”而被标上了不同的身价。今年，西城区实行义务教育改革新政，首次试行学区制，以街道行政区划为基础，建设11个学区，辖区内19所小学并入其他小学，有些小区房子就在此轮调整中身价大涨。
“西城区官园小学并入黄城根小学，这也意味着官园小学从西城区一所普通学校摇身一变成为北京市重点，这一变，周边就火了。”王辉说，现在官园小学售价每平方米7万元以上，而在此之前的时候卖过6.8万元／平方米。
除此之外，西什库小学直接对口北京四中的调整也带火了周边房价。
一位长期在该小学所在片区工作的置业顾问小王介绍：“西什库片区的爱民里小区，二手房历史成交价是6.8万元／平方米，现在每平方米至少涨了3000元，而且交易量也上去了，上个月经我手成交的就有6套。”
同样的例子也发生在东城区。今年3月东城区义务教育优质资源带挂牌，北池子小学和东高房小学分别成为灯市口小学的分校，这三所学校将统一招收一年级新生，所有新生学籍为灯市口小学学籍。周边房产置业顾问向北京商报记者介绍，灯市口小学的价格向来在6万-6.5万元/平方米之间，而北池子小学售价在5.8万元/平方米左右，一经升级房价每平方米也普涨了两三千元。“同小区同面积的房子我去年卖的时候是320万元，前段时间的交易价格涨到了367万元。”
学校服务片区重新规划结束后，上半年积攒的购房需求也相继释放，在一定程度上拉升了二手的交易量。一位东城区的置业顾问介绍，安外东河沿小区辖区内的东师附小今年被合并成为和平里第四小学低年级部，6月初招生简章一经确定，该小区迎来了二手房交易小高峰。“仅6月，我们就成交了13套房子，可是上半年我们总共也没卖出3套。现在这个小区基本上没新增房源了。”
老牌学区稳中微跌
北京商报记者在海淀、西城、东城、朝阳等多区域走访调查时发现，价格波动较大的房源多为涉及新教改房源，而片区未发生变化的老牌则一直价格坚挺。
海淀区苏州街以东、中关村东路以西的区域内聚集着中关村小学、中关村第二小学、中关村第三小学、双榆树中心小学、农科院附小等多个学校，在这里从事房产经纪四年多的小张介绍，今年海淀区学校服务片区的划分与去年基本一致，因此并未对周边房价带来过多刺激。
“中关村一小的一套去年的成交价格在460万-470万元之间，可是今年只卖到435万元，还有一套去年报价380万元以上的房子前不久以365万元成交。”在小张看来，海淀区多个也未能摆脱北京二手房量价下行的影响，从年初至今，不仅房子可议价的空间多了，新增房源也比往年多了近两成。“这个片区以上世纪80年代的老房源为主，稍新的房子面积就会比较大，这两类房源最不好出手，所以可商量的余地也大。上周双榆树中心小学的就成交了12套，总价都要比去年便宜30万-50万元。”
打开链家在线的网站，点击“”标签，在海淀区、朝阳区、石景山区的二手房页面里，多半房源的价格显示绿色，一位链家工作人员介绍：“绿色意味着降价，每页12套房源中，红色上升的房源有2-3个，其余绿色房源降价幅度都在5%左右。”
和平里中介门店的置业顾问也总结道：“房价上涨的环境下，的价格是往上蹿得最快的，可是在市场疲软的时候，多数也会跟降，只是抗跌性好于其他房源，以上半年和平里片区的二手房市场为例，普通房源成交价格降幅在10%-15%之间，而的降幅为3%-5%。”
除了价格的普遍下降外，的成交量也出现了不同程度的下滑。21世纪不动产北京区域总经理寇海龙介绍：“二手房市场先有量的下跌，才会有价格的跟进下跌，上半年成交量也相应同比下降了5%。”在他看来，上半年贷款申请难度加大、放款速度放缓也制约了一部分买房人。上述海淀区置业顾问也向北京商报记者介绍，由于是老牌，售价一向偏高，以一套总价350万元、40平方米的房子为例，按照3万元/平方米的地区指导价格计算，即便是首套购房者，也只能贷款84万元，而其余266万元都要由买房人首付付清，“我的客户中多数是以房换房的，手头房子卖不掉，就买不了新房，一环扣一环，自然就影响了的交易”。
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