[摘要] 通胀大背景下，政策效果将如何显现，公众对于房价保值增值的预期又将如何？房地产开发商是否“差钱”，明年房价走势如何？今天将推出房地产深度调查，试图寻求答案。
“地王”再度涌现之专家看法
在人大经济学院副院长刘元春看来，“地王”再度回归，是一种正常的现象。他认为这一方面说明房地产开发商的资金还谈不上紧张，而流动性过剩的大环境下，资金涌入土地市场不过是资本逐利的正常表现而已。至于所谓“逆势躁动”一说，刘元春认为此次楼市调控，仍旧未触及到更深层次的制度问题，地方政府作为土地市场的利益相关方，出现调控政策执行不力、阳奉阴违的情况亦属平常。
华创证券地产分析师杨现领，在接受记者采访时则指出，地王的再度出现有两个信号意义：其一是从开发商的角度看，地王本身即代表着他们对未来市场的判断，这是一种市场行为，预示着资金流状况较好的开发商对后市仍积极看好，布局未来；其二是从政府调控的角度看，历次调控之所以难以有效抑制房价，根本原因即在于地价难以下跌，地方政府对土地财政的依赖仍难以弱化。这在部分程度上也反映出，当前地方政府“以土地经营城市”的理念未能改变之前，房地产调控也只能是阶段性的，调控的压力也将持续存在。
各地“地王”逆势躁动，表明部分房企的确“不差钱”；同时，似乎也昭示着调控之路愈发漫长修远。
楼市调控徘徊在“疏”“堵”之间
《史记·夏本纪》篇记载，帝尧之时，洪水滔天，百姓不胜其苦，群臣推举鲧对洪水进行治理。据传，鲧以土“堙”（堵塞）洪水，九年而“功用不成”，反致九州动乱。而其子禹受命治水后，顺应规律，以一个“疏”字诀，历经十三年的时间治水成功，开山拓地之余也对各地情形进行了解，能够因地制宜而终平定天下。
“疏”与“堵”，因手段不同而致结果相悖的程度，一至如斯。而在记者看来，“限购令”以及阻止过剩的流动性进入到房地产市场可以说起到的是“堵”的效果——
住建部副部长仇保兴言简意赅的概括了“调控难”的6大原因：一是城镇化发展带来的对住宅的旺盛需求；二是民间资本投资领域过窄；三是全球化的热钱涌动与人民币预期相结合；四是房产持有环节税收的制度缺失；五是地方政府对土地财政的依赖；六是中国各地区经济发展不平衡。
上述问题纠结在一起，“限购令”并不能长期阻挡中国人民购房的热情，更何况各地“限购令”已快到期？而流动性过剩只能引导而不能有效阻止其流向何处。诸多专家提出要为过剩的流动性寻找一个“池子”，只是尚无结论。似乎可以这样认为，对流动性过剩采用“疏导”的办法，可谓长远之计，只是实施要相对困难，短期内尚无良策。
而刘元春在接受记者采访时指出，调控政策应以打击投资投机性需求为主体，恢复房地产的制度型功能为目标。但是，如果政府不能够使得房地产市场的供求关系出现逆转的话，“短期的行政政策很可能最终以失败而告终。”他更进一步地表示，短期内，依靠调控手段将房价“平移”下来，政府需进一步的进行供给放量，为未来进一步的制度调整留下空间，应该说，“在一种策略上来讲，是必要的。”问题的关键在于，政府能否大规模的供地以及政府能否进行深入的制度改革。
“而显然的”，他指出，“制度问题并非一朝一夕，而且必须在供需相对平衡的情况下实施才会有效。”多部委联手出击调控楼市 地产商为何应对有术 “4·17”新“国十条”出台之际，房地产市场并未有如今的反应。显然的，市场与公众都低估了政府对此轮房价快速上涨的决心。
住建部副部长仇保兴，在中国城市科研会住房政策和市场调控专业委员会成立大会曾表示，我国房地产调控已尝试“十八般武艺”：1998年是刺激住房消费，2002年控制住房供给，2005年是遏制需求，到了2008年是刺激需求，2010年是增加供给。
只是，虽然“十八般武艺”全部用上，似乎目前楼市调控效果仍旧差强人意。房市量升价不跌，而各地地王已开始按捺不住拿地热情，“躁动”不止。
自住型需求亦“受伤”
对住宅需求方的调控有“计划经济”色彩的莫过于“限购令”了：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。而上海、深圳和北京率先颁发限购具体细则。不过，这一规则有效性似乎不大，11月下旬，楼市再现止跌回升，业内人士认为与“限购令”到期不无相关。
而对需求方造成更为长期影响的，是首付提高至30%、差别化信贷以及利率的上调。长江证券研究报告指出，现行信贷政策不仅对投资投机性予以打击，自住型需求也有影响。其中，首付上调对自住型需求的影响更大，而利率上调则对二套房影响较大——“自住型需求对首付的敏感程度要超过对利率的敏感程度，而二套房对于利率优惠则更为敏感”。
长江证券首席地产分析师苏雪晶在报告中还具体列出利率从7折提高至8.5折时，“10 年期、15 年期、20 年期月度还款额分别上升了4.22%、6.12%、7.87%”。而当贷款利率由8.5 折变为1.1 倍之后，“10 年期、15 年期、20 年期月度还款额分别再度上升了6.98%、10.04%、12.81%。”
从其报告中观点中可以看出，苏雪晶似乎更为看好从紧货币政策给楼市带来的影响。
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