1929年冬。华尔街。约瑟夫·肯尼迪急匆匆走进一幢大厦，半个后，他抛出了手里全部的股票。
约瑟夫·肯尼迪是后来曾任美国总统的约翰·肯尼迪的父亲，他的另一个身份，是当时华尔街的庄家之一。
1929年的美国股市，正如日中天，许多人对他的做法大惑不解。问及原因，他只说了一句：昨天去擦鞋，那个擦鞋匠全程对股市侃侃而谈，我连插话的机会都没有。
几个月后，美国迎来史上最惨的经济危机之一，股市也一泻千里。
这个事件，后来被写进教科书，称作“擦鞋匠理论”。它指当大多数人开始为一件事（市场）着迷时，这件事（行情）就快要到头了。
去年下半年至今年上半年，楼市里也开始出现“擦鞋匠现象”。
许久未见面的朋友打电话来问有个楼盘值不值得买；饭桌上人们讨论的几乎全是房子的事；就连家里的老人，也被贴上了“房票可供”的标签。
市场里更是乱象丛生。全款是常态，号子费、茶水费等明令禁止的行为屡屡上演，金额也从几万至几十万不等。
原本以为这场脱颖而出会顺利走在资产增值的路上，却不料，其中有一部分人，进入了截然不同的轨道。
PART 1
“重磅！南部新城A盘128.8㎡，四房两厅两卫，毛坯280万，房东包营业税、个税。”
昨日，这则消息，在《层楼》多个粉丝群，引发了热议。
原因很简单。不算契税成本，折算下来，这套二手房单价只要21739元/㎡。而刚刚结束登记的A盘，均价达22800元/㎡（毛坯现房）。
也就是说，它比在售新房，还要便宜1061元/㎡。
与近月二手成交价相比，价差更是惊人。兔博士显示，A盘最近一次成交，发生在9月，一套88㎡小户型，单价达30568元/㎡（目前2万7-2万8）。
“真有这么便宜？”、“假的吧，这也太夸张了”、“估计不少人要放弃选房了”……
一片质疑声中，昨天，我特意跑了一趟南部新城，结果确有其事。
“这是套工程抵押房，跟这次摇号的，是同一批房源，房东急着回笼资金，所以才卖这么便宜。”当地中介表示，这应该是今年以来南部新城，的二手房了。
而且房子位置也不错，8幢东边套、靠河，采光好，就是4楼这个楼层一般。
不过，即便房东“低价贱卖”，还有得赚。
据中介所言，房东买入价格大概1万8，差不多是这套房原备案价（2万1）的85折。
工程抵押房在杭州很常见，也会进行正常网签，但成交价大多低于市场价（不得低于备案价85折）。
假设房子最终以280万成交，在不考虑资金成本的情况下，扣除原先的契税，和这次的个税、营业税，净获利26万左右。
“少赚点而已，现在能卖掉最重要”。中介表示，已经有不少人，来咨询这套房子了。
PART 2
仗着买入价格低，这位房东倒是可以拍屁股走人，但其他人就惨了。
首先，一些摇新房的人，极可能弃选。
有粉丝原打算投资一套A盘，但最后时刻，选择放弃登记。更多网友的心态是，先摇着，摇中了再说，大不了弃选。
据悉，这次545套房子，共登记了2000来组，算下来中签率在25-30%之间。我们不妨关注，几天后的选房结果，弃选率到底有多高。有人说，这一次摇号，还不一定能卖完。
当然，最惨的，还是上半年全款加茶水费，买入的那批投资客。
你没看错，就在半年之前，A盘一直在通过中介卖房（预售证早已领出），条件是“全款+25万茶水费”。当时，行情还很火，所以真有一批人“入坑了”。
“原先价格2万2-2万3，加上号子费，实际单价2万6左右。”中介说。
换句话说，跟摇号价格相比，已经亏了3000多元/㎡；若是对比这套低价二手房，亏损已达4000+。
基本可以确定，他们已经成为，杭州批套牢的全款加茶水费投资客！
或许有人会说，他们是买贵了，但周边二手房，不还要2万8吗？这或许不假，但在量缩价跌的二手行情中，这样的对标，意义不大。
因为现在的二手房价本来就变化非常快，甚至不夸张地说，如果这套低价房成交，瞬间会对整个板块的二手房产生冲击效应。
何况，南部新城是整个杭州新房潜在供应，的板块。7个已亮相楼盘，加上2宗地块，实际可建面积达137万㎡。
昨天，我一到A盘售楼处门口，立马就围上来三四个竞品新盘的销售，递上名片，殷情邀请看房，可见板块新房销售压力之大。
而且，从其他新房公示价格看，高层均价2万5，剔除精装后，比A盘还便宜。
将来，这么多新房入市，南部新城的二手房，还能撑在2万8的高位吗？想想御景蓝湾，被千套江湾城冲击后，二手房价是如何迅速跌落的，你就该明白了。
在这样的重压环境中，房价变得尤其敏感。只要出现少量低价房源，市场被搅动，只是时间早晚而已。
所以，那批投资客，可以做好准备，把房子多拿两年了。
PART 3
不光是A盘，摇号之前，很多楼盘都有过茶水费现象，
少则十几二十万，多则五六十万，甚至上百万。但在那个癫狂的时期，在巨大的一二手倒挂刺激下，照样有大把人，前仆后继的冲进去。
但是很不幸，仅仅半年，或者一年之后，这本账可能就已经算不过来了。
比如，我同事的朋友小青，去年全款加车位，买了一套B盘房子，89㎡总价150万。这个楼盘，崇贤往东还要过去几公里。
小青是纯投资，交付后就准备出手。他算过一笔账，摊上税费、中介费，这套房子带车位出手，成本接近1万8。
但正宗的崇贤板块，刚开盘的江南院子，精装还不到2万。
即便当时“无比划算”的网红板块，现在看起来，也没那么诱人了。
大林去年运气很好，托关系买到了某奥体红盘，单价3万5，加车位。一套89㎡总价差不多350万，全款付清。
当时周边二手房一度卖到5万+，从账面上看，买到就能净赚100万。
但离房子交付，还有近两年，市场就开始降温了。他算了笔账，若行情再差下去，这房子甚至可能还会亏。
他的算法很简单：350万总房款一次性支出，其中200万自有资金，剩余150万通过亲朋好友和信贷所借，年化利息10%左右。
从买进到卖出，两年多时间，这部分资金，光利息支出就要30多万。也就是说，二手房价卖到4万3，才能保本，这还没算交易税费。
我查了下，目前奥体周边差不多户型的二手房，实际成交也就4万5左右。明年行情会怎么样，还不知道。
“还好没花号子费，听说当时有人花了五六十万买号子。”大林心有余悸。
相关数据显示，杭州市区160余个成交活跃小区，今年二手房月成交均价，跟2018年点相比，跌幅多的高达30%。
PART 4
当然，我们不是说，市场行情将一路走到黑。
而是认为，目前这种形势下，短期投资客的路，基本被堵上了。比如，今年买进江湾城，准备明年交付出货的投资客，美梦就大概率落空了。
房子还是那个房子，变得只是行情。
统计数据显示，今年9月至明年10月，房企将迎来次偿债高峰，偿还规模约为3800亿元，月均偿还额280亿元。
一些悲观的人因此预测，明年房企竞争出货会更加疯狂，很多板块的价格有可能被重塑。
“擦鞋匠理论”并不是放之四海而皆准的真理，但它确实值得重视。
因为，在大多数市场里，能笑到最后的，终究只有少部分人。
当市场疯狂时，我们往往会扩大获利将带来的正面信息，而忽视其他潜在的成本（比如有些钱是借来的）。
幸好，房地产是强周期行业，每一轮的高涨，通常意味着接下来的平稳和低迷；而长时间的低迷，也通常意味着回暖的即将到来。
所以，对很多选择自住的人来说，接下来可能到来的低迷期，或许就是非常不错的入场机会。
（作者：江公子/麦格，文转载自微信公众号“层楼”）
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