房天下 >资讯中心 > 各地 > 正文

江苏淮安推共有产权房被指回避高房价现实

中国经济网  2010-03-22 08:36

[摘要] “共有产权”住房模式得到了住房和城乡建设部的肯定,并有望写入目前正在起草的《住房保障法》。但如此好的模式,很多地方反应冷淡,甚至批评不可行。

“只有放低准入门槛,没别的办法。”邵明说,经过进一步的调查和计算,把人均收入放宽到700元每月,实际操作过程中,甚至放宽到800元每月。

几百元的提升让购房速度有所提升。“报名人多了起来,但也正好是几百个,既有竞争,又不会出现房源与购买者差距过大的现象。”邵明说。

针对不愿意购买安置小区住宅的回迁户,补偿总额在12万元以下,人均2万元以下的,按照人均15平方米的标准买不起房,可以在相应的商品房小区提供共有产权房。

据了解,共有产权模式推行3年来,淮安市累计投入1.15亿元,供应共有产权房5.2万平方米,解决了中心城区814户家庭的住房困难。

为避免穷人区过于集中现象,共有产权房分布在多个小区内。邵明说,他们注重“分散建设”。在开发商修建的楼盘当中,政府回购一部分,再以“共有产权”模式出售,避免了低收入群体集中居住,客观上减少了“穷人区”的出现。

3月18日,记者走访新新家园、福星小区,打听共有产权住户的位置,很多居民都摇头不知,连物业人员也不清楚,“我们小区有2000多套房子,里面有共有产权房,但我们不知是哪几户。”新新家园物业人员说。

新新家园和福星花园,环境都不错,有较大面积的草坪,配套完善。小区容积率不到4.0,房子都是六层。小区花园和市场里人来人往,非常热闹。

据了解,目前,淮安市正在规划建设一处新的保障性住宅小区,占地140亩,建筑面积24万平方米,预计2000多户。其中,1600户为共有产权房,其余为廉租房和回迁户。

3年没有一个人为买房来说情

邵明坦言自己喜欢创新,正因为创新,被领导赋予重任。2006年,他担任淮安市招标采购办主任,很快就创建了一种全新的网络平台,堵住了过去的暗箱操作,获得省纪委的好评。一年后,他被调到房管局担任一把手,“当时领导找我谈话,要我大力创新,他会全力支持。”邵明说。

酝酿于上世纪90年代初的经适房制度在推行之初,一度在各地形成一股风潮。但在2005年前后,由于经适房的“富人聚集”和高租售率现象广受质疑,此后当时的建设部对其进行调整,进入转型期。

经适房制度设计的有限性成为邵明最初决定探索创新机制的根本动因。“经适房从理念上有很多优点是不可否认的,但是由于它实行的是有限产权,在实践中缺乏可操作性;另外由于它在现实中形成了一种可牟利的灰色地带,不但影响了市场,也使得管理部门承担压力并声誉受损。”同时,邵明认为,“共有产权房政策的优点,正可以化解这些矛盾。”

邵明说,经适房从建设到销售,找关系、走后门的人会很多。而推行共有产权房3年,“到目前没有一个人为买房的事来找我说情。我这个局长当得很轻松。”

按照淮安模式的预定设计,共有产权房因为在《房屋登记簿》及其《房屋所有权证》上有明确的比例及权属关系,私下倒卖时,不仅购房人因无合法的产权凭证存在极大风险,而且买卖双方都已构成侵占共有产权人即国家的利益,对此行为政府可依法制止、纠正、打击,而且退出机制清晰可操作,不会像经适房那样不了了之。

“即便有人造假成功,投机者想通过倒卖牟利,必须先从政府那里购回部分产权,这就多了一次暴露的风险。”邵明说,即使购买成功,5 年内原价购买,获取的也只是这部分的贷款利息,由于利益极小,许多人就不愿意去冒这个风险。“出口”时非法牟取暴利的空间不存在了,“入口”时弄虚作假的情况也就基本消失了,这就是以“出口”反制“入口”。

共有产权房的房价是根据传统经适房的价格与同期、同类地段普通商品房价格之比,并选择多点计算取平均值确定的。

“我们定出的价格比同区域、同楼盘市场销售价格低5%~10%,不会出现低很多的情况。此外,共有产权房的房源都在中档小区,所以牟利空间有限。”邵明说。

一场持久的争议

但淮安的共有产权房推出至今,争议也从未间断。最为严厉的批评认为,淮安模式涉嫌与民争利,没有把经济适用房政策中的优惠给予购房者,最为明显的一点莫过于,以一套经济适用房价格只能买到70%的房子产权。

邵明对此不认同。“经济适用房其实也是有限产权,政府拥有的产权,只有在购房者退出时才显现。”邵明说。另一较多的批评是,在这一模式中,淮安市政府并未拿出多少真金白银。邵明坦言,资金筹措的确是一个难题。为此,淮安采用了三种途径。种,是针对拆迁安置房的被动购房群体,把政府资金投入部分先期列入拆迁项目预算,提前解决问题。第二种,是针对主动消费人群,由当地国企采用“反哺”模式,国有开发企业把商品房的盈余作为启动资金,当地建成的新新家园、洪福小区和在建的福星花园等项目就是这样上马的。第三种则是把“暗补”改为“明补”,把集中建设保障房的划拨土地改为出让土地,然后把土地出让收入作为产权投入。

房屋数量,也是最急需解决的一个问题。区区几百套房子,能多大程度起到保障功能?“当初推出共有产权房的时候,是一个试验,没有大规模推,是在‘摸着石头过河’。”邵明说,目前正考虑把量做起来。

目前,淮安主城区已划定共有产权房建设用地430亩,计划于2-3年内集中建设共有产权房5500套左右,另外再分散建设1500套左右,共计新增共有产权房7000套左右、约50万平方米。需政府投入4.1亿元,主要来源是保障性住房基金、回收政府产权资金、财政投入等。今年中心城区将提供共有产权住房1600套以上。其他各县(区)也加快建设进度,今年新开工1800套,2-3年内新建5000套左右。

邵明说,下一步将进一步降低准入门槛,保障对象标准月人均收入放宽到1000—1200元。采取灵活的产权比例,在7:3和5:5两种比例基础上,再增加8:2比例,将供应对象扩大到新就业的住房困难户。为解决中低收入群体购买力不足,特别是一次性付款困难等问题,正在积极探索扩大公积金缴纳及贷款范围,由政府担保公司提供政策性、公益性的商业贷款担保。

淮安共有产权房的模式最终目标要让所有中低收入者有房住。“广厦千万间,寒士俱欢颜”的画面会在淮安全面实现吗?

专家激辩“淮安模式”

推广的前提是此政策必须惠及更多人群

江苏淮安的共有产权模式是否具有推广意义呢?如果仅仅是局限在低收入的住房保障人群的话,业内专家多认为“其推广意义不大”,而是要扩大这一人群,让更多的买不起房的“夹心层”也要享受到这样的 “政府红利”;而“二次房改”发起人之一的李明则对淮安模式表示赞赏。快报记者 尹晓波

东南大学物业管理研究所所长黄安永:“放宽门槛才有推广意义”

此次淮安对共有产权设置的门槛是:“家庭人均月收入在600元—800元之间,具有市区城镇常住户口8年以上,家庭人均住房使用面积在10平方米以下,主要为低保人群。”

江苏省房地产经济学会副会长、东南大学物业管理研究所所长黄安永认为,城市大小不一样,需求自然也不会一样,北京、上海这样的一线城市操作的话,是不是有大量的房源供给得上?政府的财力支出是不是有这方面的实力?不管是“三七开”还是“五五分”,如果适当放宽门槛,是具有典型标本的推广意义的;不仅仅是主要针对现在的低保人群,放宽到“夹心层”的住房困难家庭。“仅仅是针对本来就符合住房保障人群的一个补充方式,意义就显得很局限了”。

南京大学商学院经济学系副主任葛扬:“推广的前提是共有产权房比例提高到20%”

南京大学商学院经济学系副主任、博士生导师葛扬认为,淮安的共有产权具有一定的推广意义,但这个推广也要一分为二地来看待。比方说,淮安在出让土地时,划定一个5%—10%的共有产权房比例,那这个比例是不是能够扩大,“既然通常统计有20%的低收入人群需要政府保障,那这个比例要是提高到20%可不可以?”再以南京为例,市场上一般的房价就是每平方米一两万元,即使便宜到8000元一平方米,低收入人群也买不起房,倒不如现在南京每平方米3000多元的经适房政府定价来得直接了。

不过,从现行经适房满5年可以出让的制度来看,淮安直接对普通商品房实行共有产权方式,有一定的积极意义,这个意义就是“政府不用再循环建设保障住房了”,因为现在各地的经适房都面临着满5年出售、政府收取一定比例的差价的现状,一边在卖、一边在建,不停地盖保障房。而淮安的做法,是直接从源头上予以了保障,今后也不再存在政府收取差价的说法,老百姓能买到比市场价便宜的商品房,长期来看,政府的负担反而减轻了,一举两得的事。

专栏作家、著名财经评论员陈真诚:“难以操作,现实中可能遇到麻烦”

“我总觉得,如果一旦要推广,可能不太现实,甚至可能会有一些麻烦。”专栏作家、著名财经评论员陈真诚对此“泼了冷水”。

陈真诚说,所谓“共有产权”,就意味着不是某一家独享的产权,谁来对这一产权尽到看管、维护的责任?打个简单的比方,在共有产权的期限内,如果房屋出现事故惹出了法律责任,或该房屋被严重毁损又找不到可以追究毁损责任的人,那么这个责任是否也是由政府和住户共同承担?按照物权法的精神,是应当依法共同承担责任的,“本来买房就困难,他们如何承担,是否责任最后也由政府包揽了?”

他认为,一旦某种制度或做法存在严重的漏洞或可能性的严重缺陷,要是全面推广的话,就会存在问题。“因为房价太高,推行共有产权的做法,实际上是在回避老百姓买不起高价房的现实状况,两不相干的事!”

“二次房改”发起人李明:“目的是让老百姓住得起房,值得推广”

“二次房改”发起人辽宁省外经贸厅企管处退休副处级干部李明,对于淮安的做法很是赞赏: “淮安的共有产权方式,和我的‘二次房改’方案的出发点是吻合的。”

李明说,淮安模式和他的提议的共同点,主要是体现在共同的出发点上:都是为了让老百姓买得起房、住得起房。“我提出的房改新模式,就是要让占城镇人口 60%左右的中等收入家庭住得上房子,而其余20%的高收入人群通过购买商品房解决,20%的低收入家庭通过政府保障房解决。”

李明说,政府要对提供给60%中等收入家庭的土地实行限价出让制,不管是“限价房”还是什么别的称呼,共有产权若能扩大到这个比例,其推广的意义将是功德无量的。

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注惠州特价房官微

新房、二手房、租房、特价房大平台
相关知识更多>>
新闻聚合换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:400-153-3010 举报邮箱:jubao@fang.com