2019惠州公寓供应井喷,如何选才能让你的钱花的不冤枉?

公寓，相信很多人对它的感情，和房价君一样，极度复杂。

这是一类让人又怕又爱的物业。爱的是，公寓类物业具有低总价，低门槛的等投资诱惑，手里存粮不多，或者第三套起无贷款资格的人来讲，如果想进入楼市，公寓，可能是最合适的一种方法，怕的是，一不小心，公寓很容易就成为砸在手里的那类”不动产“。

所以，在今天这篇文章开始之前，房价君想先和大家讲一讲，公寓与住宅的几点最主要区别：

关于土地使用年限，目前的规定是，普通住宅用地70年，商业用地40年，工业用地50年。目前市场上大部分在卖的公寓,都是商服用地性质的。这也就意味着，平时购房时，我们所关注的产权年限，只有40年。但也有个别例外的情况，即在住宅性质的土地上建公寓，但这种一般在看房的过程中，都会被重点说明。没说明的，都是默认为商服用地。

与普通住宅所不同的是，公寓是属于商业性质，在首付比例上，公寓需至少5成首付，贷款年限最长不超过十年，同时，贷款利率上浮比例正常情况下高于住宅。但是，公寓是属于不限购不限贷类型的物业，这也是在很多城市，没有房票的人为什么会选择公寓的原因。

公寓属于商业性质，不享受落户、教育等资源。同时，公寓在水费、电费等方面收费会比较贵。契税是以三个点收取。

目前惠州的住宅，在政策上是有三年限售的，但商业性质的公寓不受此限制。

看完以上几点以后，如果你还是坚持对公寓感兴趣，那么就继续往下看吧：

2019年，据房价君观察，惠州楼市将迎来公寓的井喷年。单就惠城以及仲恺来讲，就会有多个项目集中推出公寓产品,其中，尤其是金山湖区域，在2019年预计将会有五个项目，集中推出公寓产品。以下为预计有公寓推出的项目明细：

▲惠州惠城仲恺预计供应公寓项目明细

那么，针对惠州这么多的公寓产品，应该如何去做选择呢？以下几点建议，供大家参考：

1、 看地段。公寓产品的用途之一就是出租。租金越贵，意味着未来你的投资越高。那么，我们来看看，目前惠州几个中心地段的公寓租金情况(都以单房为例)：

▲各区域目前公寓租金情况，数据来源：安居客租房

一般来讲，租房首先考虑的就是居住的便捷性。因此，商务写字楼越集中的区域，房产更好出租。就比如江北中心区域。

事实证明，如果是前些年在江北这样的中心地段提前入手公寓的，投资也还成。比如，20万购买江北公寓，目前租金1200左右，年投资也能到6以上，比一般的理财产品更稳健靠谱。但如果是现在购买，比如金山湖区域的价格普遍都在60万左右的，短期可能就没有那么高了。

2、 看规划。在上面文章中，我们看到，今年惠州公寓供应大的区域，主要集中在金山湖区域，但是我们都知道，做为一个惠州发展起来的新区，金山湖目前不管是从交通，还是生活配套等方面，都不是特别的成熟，那为什么会出现这么多的公寓产品集中入市？其最主要的一个原因，就是因为区域未来的规划。

金山湖区域的商业配套，以及商务配套措施起来以后，金山湖区域未来有可能会承接起江北的商务办公一部分的功能。但是，目前来看，该区域的公寓产品，投资回报上面可能还需有至少三年到五年的等待期。

3、 关于二次交易。对于那些买了公寓是为了未来二次出售的购房者，劝你们要慎重考虑。惠州的二手交易本来就冷，公寓，更是二手交易中比较不受待见的产品类型。税费昂贵，二次交易可能没有你想的那么乐观。

以下几种情况，房价君建议可以考虑公寓产品进行投资：1、在惠州房产超过两套，第三套无法贷款购买，但手里有点闲钱还是想投房市的；2、一个人住，不考虑子女教育等的单身人士，买公寓强制存款，同时改善生活质量。但是，能买住宅的情况下，建议住宅！

总之，任何事物都没有的可行或者不可行。对于公寓产品也是如此，但大批量的公寓产品集中上市，未来真的还需要区域在产业，人口等方面有更多的一些支撑，要不然，一样是月付租金，试问租房子的人凭什么去选择一个发展不那么完善的区域去给自己的生活降质？

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