[摘要] 近日，惠州市住建局在官网上发布《惠州市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》，称旨在促进惠州市房地产市场平稳健康发展，加强商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用。
近日，惠州市住建局在官网上发布《惠州市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》，称旨在促进惠州市房地产市场平稳健康发展，加强商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用。
这也是距现行《惠州市区中心区商品房预售资金监督管理办法》近5年后的首次修订梳理，新的监督管理办法对预售资金的监管更加清晰，对预售资金的留存、使用、申请用款、监督管理，申请材料、流程做了相对详尽的规范要求。
其中最主要的变化在于，对于预售资金，“合法、有效的银行保函可等额替换部分预售资金，预售资金留存和企业诚信登记挂钩，企业信用等级越高留存比例越低”，而针对违法行为，做出了暂停网签预售系统暂停账户内资金使用的处罚规定。
业界观察人士认为，新的预售资金管理办法，对于预售资金的监管更加清晰，合法合规的银行保函使用也加快了企业的资金周转速度。房企的诚信管理体系和预售资金的留存额度挂钩，让企业更加重视口碑，也有助于市场的健康可持续发展。
亮点
A
适用范围扩大到全市
此前惠州市区（惠城、仲恺）适用，其他县区参照执行
现行的《惠州市区中心区商品房预售资金监督管理办法》是惠州市人民政府2015年6月29日发布的，有效期限为5年，主要约束的是惠州市区中心区即惠城和仲恺，惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县、大亚湾湾区参照执行。
一位惠州房企开发负责人在受访时称，现行的预售资金监督管理办法，主要约束城区，“在执行中，惠阳、博罗片区的弹性比惠城区大。以博罗为例，企业有什么事情，可以去沟通，政府可以根据企业的具体情况去评估，而城区对预售款监管极为严格。”
近日发布的《惠州市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》，规定了其范围是惠州全市，要求惠州市房地产行政主管部门指导各县区做好具体实施工作，目的在于促进我市房地产市场平稳健康发展，加强商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用。
该人士表示，这也是职能部门根据现行房地产市场的实际作出的调整，“全惠州统一执行，意味着更加清晰和透明，没有特殊政策，督促企业进一步规范。”
B
信用等级为A留存80％，信用等级为D留存120％
本次修订的惠州市商品房预售资金监督管理办法，明显的变化是，让企业诚信等级和预售款的留存额度直接挂钩。
新规定要求，房地产开发企业纳入惠州市房地产行业诚信管理体系，且经市房地产行政主管部门认可的信用等级为A级、B级、C级、D级房地产开发企业，可按照规定比例的80％、90％、100％、120％进行预售资金的留存。
监管项目至规划验收前，监管账户内的资金按照销售总金额的10％留存，信用等级为A级的只需要留存8％。监管项目规划验收后至竣工验收备案前，监管账户内的资金按照项目销售总金额的8％留存，信用等级为A级的只需要留存6.4％。监管项目竣工备案后至不动产首次登记前，监管账户内的资金按照项目销售总金额的5％留存，信用等级为A级的只需要留存4％。
此前的规定为项目预售后，专用账户内的资金按照预售合同总金额的10％计算留存，项目取得建设工程规划验收合格证后，专用账户内的资金按照预售合同总金额的5％计算留存。
惠州德威集团营销管理中心总经理刘友评价称，以前预售资金的监管是硬性留存，现在和房企的信用挂钩，“以前有些中小房企，不正视信用体系，违规违法的成本太低，而和预售款的留存关联后，企业上下都会重视。比方说预售款要求在监管账户预留1个亿，信用的A级只需要预留80％只需8000万，但是信用等级一般的D级要预留120％，就是12000万。信用体系的建立，不但有利于加强对房地产开发企业的监督和管理，还将有利于房地产交易的顺利进行，维护消费者权益，促进房地产业自身发展。”
2019年5月21日，惠州市住建局发布的《惠州市住房和城乡建设局惠州市房地产开发企业信用管理办法（征求意见稿）》规定，惠州房地产业信用体系将实行实时信用计分和信用等级评定制度。根据分数多少分为5个信用等级，其中得分不少于100分为A级，为；90分—100分为B级，为信用良好；75分—90分为C级，为信用中等；60分—75分为D级，为信用尚可；低于60分则为E级，为信用差。
此前，市住建局相关负责人介绍，不同信用评级企业在行业监管环节将实行差异化管理，级别越靠后的企业监管将不断从严。对于企业经营中可能出现的销售、施工、物业、消防、排污等问题都进行了罗列及对应计分。经查实被投诉在5次以上扣5分，对于在信用周期内因违反房地产相关法律、法规、规章规定，一年内受到重大行政处罚的行业企业将直接否决，直接评定为E级。
C
银行保函可等额替换部分预售资金
银行保函要求为不可撤销保函，即见索即付型保函
本次预售款监管修订条例对房企而言，的利好在于银行保函业务。预售资金监管账户内资金，足以支付监管项目不动产首次登记前的后续全部建设费用以及税费的，房地产开发企业可凭银行出具的合法有效的银行保函，等额替换部分预售资金。
申请保函的房地产企业要满足企业以及下属控股企业，上一年度未受到监管部门的行政处罚，监管账户未被查封、冻结、强制扣款，企业信用等级为A级、B级。要求保函开具的银行不能是监管项目的监管银行。
银行保函要求为不可撤销保函，即见索即付型保函，保函出具银行在保函期间承担不可撤销连带责任，不能以任何理由对抗索赔请求。
如果在保函有效期内，房企拖欠项目建设费用、监管项目出现质量、违约、侵权、未支付相关赔偿的。或者购房者和房企解除购房合同后，未按规定期限退还预购款的，监管账户被冻结、查封、强制扣款的，监管银行收到索赔通知后，保函银行应在3日之内将索赔资金存入监管银行的监管账户。
中洲控股惠州副总经理曾焕中称，以前惠州银行不允许使用保函，个别银行可以托底，企业的所有款项都在监管账户里面，不利于开发商的资金周转，现在通过用银行保函的形式替换部分等额的预售监管资金，让企业的资金周转和利用加快，也让资金可以更快地批复使用，对企业现金流来说是更快的周转，给房企也是减轻了负担，也是当下情况下助力房企复工复产的大举措。
惠州资深地产评论人胡光宇表示，用银行保函来替换部分预售监管资金，对房企而言，是很大的利好，“资金链是企业赖以生存的生命线，近年来，中小房企融资环境日益艰难，开发商资金成本压力较大。以银行保函替换预售部分监管资金，能极大缓解企业的融资压力。”
胡光宇说，银行保函即银行开具的现金保函，具备符合条件即刚性兑付的特征，具有很高的安全性，同时银行信用等级可有效保障资金监管安全。此次惠州以银行保函等额替换新建商品房重点监管资金的举措，一方面盘活了企业资金，减缓了开发企业资金压力，另一方面也确保了新建商品房建设和购房人的合法权益。
D
违反预售资金监管办法将追究责任
暂停监管项目网签，暂停预售款监管账户资金使用申请
新预售资金监督管理办法要求，监管银行未经监管部门的核准，不得擅自划扣房屋预售资金监管账户资金，金额拨付监管账户内的资金，不得支付现金。对预售资金的使用也有明确的要求，房企用款计划应按照预售后首次申请用款、主体结构封顶、安装工程完成、竣工验收、规划验收、竣工验收备案等六个节点，确定监管项目的用款额度。
房企申请首次使用监管账户内的资金的，要提交施工单位、供货商出具的房企预售前支付工程款、设备材料款的税务发票原件、复印件。而解除商品房买卖协议的，监管部门要在5个工作日内核实，核实情况属实的要退回该部分房款。
而违反预售资金监管法律责任的，未按照规定收存、使用预售资金，在预售资金收存、使用过程中提供虚假材料的、应该进入监管账户的商品房预售资金和实际进账存在较大差异的。将暂停监管项目网签合同业务、暂停审批监管账户内的商品房预售资金的使用申请，并且记入企业信用信息系统。而对于监管银行工作人员在预售资金管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，要求依法追究法律责任。
德威营销负责人刘友在受访时说，惠州以前出现过因为预售款违规发放，导致项目烂尾的情况，“新规定下，只要房企在预售款上动手脚，被判定为违规，违反预售资金监管办法，直接锁盘，停止网签，有房不能卖，暂停预售监管账户资金使用的申请，处罚力度还是相当大，房企会考虑违规违法的成本问题。”
焦点
对比珠三角城市惠州预售资金监管最严
在2015年惠州出台的惠州市区中心区商品房预售管理办法中明确，项目预售之后，专用账户内资金按照预售总金额的10％留存。取得规划验收合格证之后专用账户资金按照5％比例留存。当年这一政策的出台，都让众多房企觉得过于严格。
但此次出台的预售资金监督管理办法（征求意见稿），对于留存比例更加细化了。项目预售之后，专用账户内资金按照预售总金额的10％留存，到竣工验收备案前，按照总金额的8％留存，之后在不动产登记前还要留存总额的5％，直到所有项目办理了不动产首次登记，才可以申请解除监管。
众多房地产业内人士表示，放眼珠三角城市，惠州对于预售资金的监督管理最为严格。
◎深圳允许以保函代替现金形式的保证金
4月16日晚间，深圳市住建局、深圳市规划和自然资源局联合发布通知称，将放松商品房预售条件，加快商品房供应。此外，各区在签订城市更新项目时，允许项目实施主体申请人以金融机构保函代替现金形式的保证金（监管资金）。
通知规定，今年内，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目，可以申请预售。值得注意的是，按照广东省此前规定，高层建筑主体施工形象，需进度达到总层数的三分之二才能申请商品房预售。装配式建筑申请预售的条件此前需进度达到总层数的三分之一（高层）。
◎佛山监管账户资金不低于销售总额10％
根据佛山市住建局2019年12月发布的《佛山市商品房预售款监督管理实施办法》，只要达到预售条件的项目进度至主体结构封顶前，监管账户内的资金不得低于项目销售总额的10％。项目完成主体结构封顶至配套安装工程（基本水电工程）完成前，监管账户内的资金不得低于项目销售总额的8％。项目完成配套安装工程至竣工验收前，监管账户内的资金不得低于项目销售总额的5％。项目完成竣工验收至完成商品房首次登记前，监管账户内的资金不得低于项目销售总额2％。无论是留存比例，还是审核条件都比惠州要松弛。
◎东莞采取“ABC”三级监管模式
东莞也采取了“ABC”三级监管的模式，对企业采用分级监管，无论是留存比例还是监管条件也都较惠州宽松。
纵深
为何严管预售资金？
惠州多个问题楼盘源于预售资金处置不当
商品房预售资金监管，一直是惠州近些年来住宅市场管理的重要举措。惠州市实际上2010年对预售资金进行监管。2011年4月惠州房管局出台《关于进一步加强商品房预售款管理》的条例，规定与商品房网上预售系统相结合，执行预售资金监管——开发商不把买房者交来的首期款存入监管账户，就无法办理房屋备案手续。
但因监管力度不够，烂尾现象并没有完全杜绝。至今，光耀翡俪港烂尾的楼盘还矗立在市区新开河畔。按照备案销控表和业主咨询价格估算，项目售出房源1100多套，实际应收预售款约9亿元，但是据惠州市房管局2014年5月出函证实，翡俪港监管账户只剩下1.3万元。由于预售资金监管不善，最终导致众多购买了光耀翡俪港楼盘的业主无房可收。
光耀翡俪港事件，暴露出惠州商品房预售资金监管力度不足，2014年12月，惠州升级预售资金监管力度，决定2015年起将对预售资金缴存方式及查验方式进行调整。
2015年7月16日，惠州市人民政府办公室印发《惠州市区中心区商品房预售资金监督管理办法》，对预售资金监管关联方要求进一步明确，在资金监管过程中，政府主导、银行协同，施工单位和监理机构配合，开发企业和市民则需按合同及协议约定，自觉接受监管，减少交易风险。针对可能出现的违规套用资金情况，在罚款措施之外，还将纳入企业和个人的信用信息系统。此次新规出台，被认为是史上最严厉的预售款监管细则。
5年之后，惠州商品房预售管理办法再次进行调整升级，对于众多开发企业来说，严格程度比之前更大，但对于购房者来说，购房之后的后顾之忧也将更少。
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