[摘要] 很多时候，中介把客户拉来，实际上还要靠销售人员。中介和销售人员提前讲好，约定好分成，这也是行业的潜规则。
中介自爆
很多时候，中介把客户拉来，实际上还要靠销售人员。中介和销售人员提前讲好，约定好分成，这也是行业的潜规则。很多中介根据客户的需求，已经和销售人员沟通过说法，希望交通方便的，就说深圳地铁的延长线；希望解决上学的，就说附近的学校好；要居住的就说周边的配套、商场、公园。无论是不是项目的学区和学位，都有完整的套路。
购房者向开发商支付2万-10万元不等数额的定金，将自己选中的房源预订下来，已成为行业通行的规则和标准。但是在惠阳、大亚湾片区，每年有较多的案例和爆料显示，因与开发商信息不对等，不少外来购房者被中介乱承诺、忽悠下定金，购房者获悉真实情况后，定金很难退还。业内人士称，中介行业以成交为导向，不少中介人员通过隐瞒不利因素、混淆偷换概念、夸大事实等方式让购房者缴纳定金，等购房者了解真实内幕后定金很难退回来，因为定金具备法律效力。
投诉 中介夸大宣传乱承诺
白露之后，惠阳、大亚湾的空气中有了些许凉意，骄阳不再火热，惠湾片区的楼市也不再像前两个月那样火热。
9月11日，南都记者从惠大高速的惠州港出口驱车出来，有8-10个中介人员让记者去看房，称离深圳坪山比较近。南都记者从宣传单上看到，该楼盘是位于澳头小学旁的海伦堡爱M E城市，到大亚湾西区近20公里，离深圳坪山就更远了。
●中介不负责任地信口开河，让众多购房者蒙受损失，在惠阳、大亚湾比比皆是。一位业主爆料称，2018年8月12日，深圳乐有家中介以去惠州大亚湾富丽华府楼盘为由，在业主不知情的前提下，用另一楼盘的接送车接走他们，诱导自己签订认购书，协议书上注明银行按揭失败需在15日内一次性付完余款，否则算毁约处理。业主称，签完认购书，他们才发现并不是富丽华府。中介事后以调离、离职为由对他们避而不见。
●8月20日，另一位客户爆料称，8月11日，他们在大亚湾看房，凌晨6点入住，当天中午11点中介就带业主看房，3个人服务态度特别好。在大亚湾美悦湾看房时，中介说大亚湾房子很抢手，再不抓紧就没房源了。销售人员称楼盘距深圳地铁14号和16号线路的惠州延伸段有两三公里，都已在规划之中，过不了多久就开始建设。现场很多人，中介和销售人员都称再不下定，就没房了。最后，客户迷迷糊糊地跟着销售人员刷了5万元，签协议时没有任何说明，事后询问销售人员能否使用公积金，答复是不能使用公积金。客户要求退款无进展。
●2018年4月，深圳一位客户，被中介带到大亚湾西区三远大爱城，中介介绍项目情况后，现场的销售人员解释，项目对面有学校，小区内有幼儿园，买了房就可以解决小孩读书问题。最后，客户交了5万定金后，才发现小学还没建好，小区内幼儿园还没有建。
●2017年12月底，一位深圳客户称，在大亚湾荣盛御景蓝湾看房，被骗了5万定金，套路是一样的。中介说，政府规划要把大亚湾建成第二个深圳，过不了多久，深圳的地铁就能通到小区门口，在深圳上班，到大亚湾生活是完全可以的，还说小区到达坪山只有几，与沃尔玛一步之遥，生活非常方便，在大亚湾买房等于捡钱。
然而，从没有任何政策提过要把大亚湾打造成第二个深圳。销售人员说，楼盘步行六七可到地铁口，实际上地铁还没有规划。销售人员说，沃尔玛到项目2，实际上要步行20。
这样的例子数不胜数，基本上都和中介的虚假承诺相关。
现状 惠湾超八成项目靠中介带客
在惠湾片区频繁发生客户被中介忽悠交定金的情况，在惠州城区并不常见。对此，惠州德威集团营销中心总经理刘友称，城区以本地购买群体为主，客户都对项目周边的规划、配套了解得比较清楚，“中介和客户之间的信息差没有那么明显。”
刘友表示，惠湾很多客户在深圳或外省，他们对惠湾的了解和理解都不深，中介能抓住漏洞，针对客户的喜好，进行各种夸大宣传。“这和部分中介门槛低、素质差有关系，相关部门对开发商的管控也比较难。”
世联行惠湾片区总经理程笑称，中介联动的销售方式源于惠湾，这和惠阳大亚湾主要的客户是外向型相关，只有小部分楼盘不用联动中介带客，超过80%的项目要走量必须依赖中介带客上门。“早些年，中介主打深圳客，现在因为粤港澳大湾区和地铁的概念，部分中介无底线进行炒作。市场行情一般是给中介4%左右的，而分成两个部分，一部分在草签即缴纳首付款之后支付，一部分在网签之后给。”
大亚湾灿邦集团董事长陈江洪证实，集团和联动渠道签订上客协议时，要求按照实际情况进行讲解，而不能无中生有，但是中介在和客户交谈的时候，无法把控他怎么交谈。不排除有些素质低的业务员捏造事实，只要购房者有证据显示被哄骗、忽悠，都会退定金，“但是空口无凭，没有证据，就不会退。”
说法
中介自爆：部分中介和销售人员串通
一名匿名的中介称，他们的任务是促进客户下单，缴纳定金后，有的项目有现金奖，“很多客户不了解大亚湾，也不了解市场行情，客户在一定程度上还是会相信我们。”该中介工作人员还称，很多时候，中介把客户拉来，实际上还要靠销售人员，“和销售人员提前讲好，约定好分成，这也是行业的潜规则。”
世联行惠湾片区总经理程笑称，很多时候中介只管带客上门，但是促成成交这些都是现场销售把控的，“很多中介根据客户的需求，已经和销售人员沟通过说法，希望交通方便的，就说深圳地铁的延长线；希望解决上学的，就说附近的学校好；要居住的就说周边的配套、商场、公园。无论是不是项目的学区和学位，都有完整的套路。”
程笑说，现在惠阳、大亚湾的项目品牌开发商增多，这种现象相对少了一些。一般开发商要求，缴纳定金后的3-7天要缴纳首付，如果没有按照规定时间签约，“购房者在找不到明显的证据下，退定比较困难。”
在大亚湾从事中介行业的营业经理称，现在很多品牌开发商和中介签订带客协议的时候，中介都会到项目学习和考察，有统一的口径和样板。开发商还会梳理一些卖点出来，“这个行业流动率高，很多时候我们培训业务员以口头为主，他在外面给客户讲了什么，我们没法把控。”
也有中介称，中介是为了卖房而卖房，购房者下了定金，就只能让别人牵着鼻子走，购房者自己也有责任。被忽悠这种情况并不少见，“但有些客户宁愿被骗，为什么呢？因为骗子的价格始终比较低，总认为谁给的价格低跟谁买。实际上，价格并不是中介公司说了算，说白了，开发商的底价谁也不能破，什么内部价、员工价，都只是为了吸引客户，没准连售楼部门都不知道。”
大亚湾灿邦集团董事长陈江洪表示，虽然不排除部分中介业务员为了自己的业绩进行夸张的有目的的误导性宣传，但是现在监管相当严格。在楼盘营销中心，规划信息、证照等手续相当齐全，客户完全可以多了解一些再做决定，“购房者也不能向中介提出一些不切实际的要求和条件，中介答应了也没用。你在签订认购书之前，要看清楚。”
德威营销中心总经理刘友表示，大部分中介不会故意去诱骗购房者交定金，，购房者发现被骗去项目讨要定金，无论是否成交，都是要扣的，中介就是靠吃饭。第二，现在的按揭政策、条件都是职能部门规定的，“但不排除有些购房者，在现场冲动下了定金，但是回去之后发现，有些东西不是自己想要的，就把责任推到中介头上。”
针对这种情况，职能部门的监管也相对乏力。此前，大亚湾房管局称，针对违规销售问题，如有相关证据，可提供过来进一步调查。针对定金问题，由于双方签订认购协议书，根据合同条款约定，若购房人未按时办理购房手续，按双方约定，开发商可以不退定金。若协商不成，可采取司法途径维护自身合法权益。
律师说法
缴纳定金前要看清楚相关协议
广东增华律师事务所执行主任曾环钦律师表示，定金是为了保证双方合同的正常履行，缴纳定金的一方，如果不继续履行合同，对方可以没收定金，而收取定金的一方，如果不想履行合同，就要返还双倍定金，定金的收取原则是超过标的物总价的20%。
定金具备法律效力，如果购房者认为因为受到了中介方的欺诈、哄骗、虚假承诺作出缴纳定金的错误判断，要退还定金，需要司法部门进行认定。
购房者在缴纳定金前，应该了解清楚楼盘的相关信息，查询相关公示证件，多去楼盘看看，去政府网站了解相关规划，对自身情况作出合理评估，包括财务承受能力、风险承受能力等，在缴纳定金前看清楚相关协议，避免受到不必要的损失。
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