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业主没同意 物业也能动维修资金?

东江时报   2016-12-07 19:02

[摘要] 日前,市区江北一市民向《东江时报》反映,说自家小区交楼不到十年,就已经两次动用住宅专项维修资金用于修电梯。更令他和邻居感到不解的是,两次动用维修资金,物管公司都没有征求业主意见,也没有任何形式的业主签名。他和邻居们的疑惑是:物管公司因何能绕过业主申请到款项?

日前,市区江北一市民向《东江时报》反映,说自家小区交楼不到十年,就已经两次动用住宅专项维修资金用于修电梯。更令他和邻居感到不解的是,两次动用维修资金,物管公司都没有征求业主意见,也没有任何形式的业主签名。他和邻居们的疑惑是:物管公司因何能绕过业主申请到款项?

东时记者了解到,虽然相关规定已经出台几年,但不少业主仍认为,动用住宅专项维修资金,必须经2/3业主同意方可通过,否则属于“违规操作”。事实如此吗?按规定,动用住宅专项维修资金须经占建筑面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意方可施行。但电梯故障属于危害房屋安全的紧急情况之一,动用维修资金进行维修,可以不经业主同意。

电梯故障即可动用维修资金

2014年修订的 《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》第十四条规定,电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全或定期检验时被责令停梯整改的,不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过,可以使用住宅专项维修资金进行维修。

住宅专项维修资金管理中心主任杨文祥介绍,惠州住宅维修资金方面的管理走在全省前头,早在2009年就出台了《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》。2012年,市房管局又会同市财政局发出了《关于贯彻落实〈惠州市住宅专项维修资金管理实施细则〉有关规定的通知》,首次明确危及房屋及配套设施设备的6种情形可直接动用维修资金。《住宅专项维修资金管理办法》(2008年2月1日起实施)、《住房城乡建设部办公厅、财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》等也有相关规定。

金额超5万须由第三方审价

2014年修订版的“细则”再次明确这一做法。杨文祥说,住宅电梯发生故障后,电梯使用管理人(通常指物业服务企业业主委员会、或其他管理单位)持广东省特种设备检测研究院惠州检测院出具的《电梯委托检验报告》等权威报告,就可以进入操作程序。如果申请金额超过5万元,则需要由第三方审价公司进行审价。但物业管理方应当就相关问题进行公示,内容包括所需维修的电梯概况、维修部位、损坏部件、维修公司、每户分摊维修资金数额等,公示时间至少7天。

“根据《广东省电梯使用安全条例》的规定,电梯经评估、检验认为存在严重事故隐患,可能危及人身财产安全的紧急情况的,应当立即停止使用,并进行更新、改造、修理。以上情况都可以申请动用维修资金,数目可能大至几万、十多万元,也有可能小到一千几百元。”杨文祥告诉东时记者。

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住宅专项维修资金还有多少认知误区?

在部分市民看来,只要房子出现了问题,就可以动用维修资金进行维修。但事实并非如此。日前,东时记者就市民关心的问题专访了市住宅专项维修资金管理中心主任杨文祥。

《东江时报》:房间落地玻璃损坏能否申请动用维修资金?

杨文祥:房间落地玻璃虽然是建筑配套的一部分,但它属于业主个人专属配备,不属于房屋公共配套。所以不在维修资金使用范围。类似的区域还有入户花园、阳台等区域,这些区域都属于业主专属区域,即便损坏也不能动用维修资金。

《东江时报》:是不是房屋所有外部配套都可申请动用维修资金?

杨文祥:要看具体情况。外墙、栏杆、走廊等外部区域,受益者是全部业主或者多家业主,当然在维修资金使用范围内。但也有个别外部配备不属于全部业主或者多家业主,而是某一家业主,那就不在此列。如自家电表、水表放在房屋外边,从外边引入房屋的电线、管道就不属于共用部分。

《东江时报》:空调架子是否属于公共部分?

杨文祥:判断配套的“公”与“私”,其中重要一条是看服务对象,原则上谁受益、谁担责。空调架子虽然悬挂在建筑物外部,但受益对象是具体的某一家业主,属于业主私有财产,当然不属于维修资金使用范围。

《东江时报》:别墅外墙损害能否申请动用维修资金?

杨文祥:这还是要用“公”与“私”的审核标准。如果是独栋别墅,即便房屋结构、外墙等部位发生损坏,也不能动用维修资金,因为维修资金只能用于公共部分,而不是某一具体对象;如果是双拼、联排别墅的公共部分(如共用墙体、楼面)发生损坏,原则上则是可以动用维修资金进行维修,因为双拼、联排别墅涉及到两家以上住户。

 

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