[摘要] 2015年12月31日，《惠州市中心城区房地产开发项目停车位租售管理暂行办法》（以下简称《办法》）在市政府网站上发布，明确于2015年12月23日开始实施，要求惠城、仲恺小区停车位应当首先满足业主需要，不可只售不租，车位数量满足不了业主需要的，不得向小区之外的单位或个人出租。
小区停车位被人囤购高价出售或出租，业主要么被迫接受，要么只得四处找停车位，这种因小区车位销售混乱导致停车难的状况有望得到遏制。2015年12月31日，《惠州市中心城区房地产开发项目停车位租售管理暂行办法》（以下简称《办法》）在市政府网站上发布，明确于2015年12月23日开始实施，要求惠城、仲恺小区停车位应当首先满足业主需要，不可只售不租，车位数量满足不了业主需要的，不得向小区之外的单位或个人出租。
案例
金山龙庭一业主购买了36个停车位
2015年，河南岸金山龙庭三期小区有梁姓业主买断剩下的多个停车位，以15万元/个的价格出售，高出原来售价4万元，并且只售不租，加装了车位锁禁止业主私自停放，被业主们批为垄断，抵制购买。
有业主投诉到市网络问政平台，市房管局2015年9月25日回复，金山龙庭三期地下共有车位332个，于2007年4月开始出售。小区购买5个车位以上的有12个，其中个人购买车位多数量为36个。
事实上，小区停车位被囤购后高价出售的案例并不少见。2013年，市区下埔水印尚堤一位神秘业主买光所有停车位，欲高价出租引来其他业主不满。
市房管局称，《广东省物业管理条例》2009年3月1日起才施行，在此前没有相关法律法规对购买车位、车库数量进行明确限制，只要产权清晰、材料齐全即可办理产权确认手续，业主取得停车位产权后的自行转让行为，属于二手房交易。可见并没有对囤购行为进行禁止。
新政
为解决小区车位销售混乱引发的纠纷，市房管局出台了《办法》，将小区停车位出售数量与车位配比挂钩，保障“优先满足业主需要”的要求。
《办法》规定，小区可出售停车位与房屋套数配比不超过1:1时，每套房屋只能购买一个停车位；配比超过1:1且不超过2:1的，每套房屋购买停车位数量不超过2个；配比超过2:1且不超过3:1的，每套房屋购买停车位数量不超过3个。以此类推。小区非住宅房屋如商铺，以房屋建筑面积100平方米为一个单元（套）参与计算可购停车位，即房屋建筑面积每100平方米可以购买一个停车位。
重点
停车位未满足业主需求不得向外租
针对上述小区出现的只售不租现象，《办法》明确禁止任何形式的只售不租，“小区停车位不得预售，须经初始登记确认权属后方可租售，而业主要求承租停车位的，建设单位应当出租，不得只售不租”。
记者注意到，《办法》对此并没有罚责规定，那如何保障《办法》禁止只售不租有效实施？记者查阅其他城市做法发现，南京拟对小区车位只售不租开出高50万元的罚单。对此，市房管局产权科副科长黄敏解释，上位法并没有明确此类的罚责，惠州目前是边做边修正，遇到此类情况将采取约谈、责令整改等方式来解决，必要时将研究对《办法》进行修订。
对于车位配比达不到1：1、停车位紧张的小区，《办法》禁止开发商向小区外的单位或个人出租。如果停车位满足业主购买和租赁需求，则可以外租，但租赁期不得超过6个月，避免暂未购车的业主在未来买车时无法购置到停车位。
《办法》明确，小区停车位租售实行租售方案备案制度，租售方案需在小区内显著位置公示30日，并报房地产行政主管部门备案后才可进行租售。
释疑
已售车位小区如何操作？
而对于《办法》实施前就已开始销售停车位的现有小区，其停车位未售完的，开发商需对剩余未销售的停车位制订销售方案，并办理备案。备案时间超过半年的，未出售的车位可向每户业主出售3个停车位；备案超过一年后购买停车位数量不限制。
需要注意的是，《办法》规定，不动产登记机构对不符合本办法出售的停车位，不予办理产权登记。另外，对已签订《商品房买卖合同》并办理了预售登记备案或在2009年3月1日前已开具销售发票的停车位，符合房屋登记条件的可办理登记，不受《办法》限制。
哪些停车位不得出售？
根据《办法》，小区内并非所有停车位都可出售。
对于小区占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车、规划注明公共架空停车的停车位不得出售……
经人防主管部门审核确定为人防区域的，建设单位可按“平时由投资者使用管理，归投资者所有”的原则处置。
只有产权清晰的，不作为共有建筑面积进行分摊的专有产权停车位，产权人才可以出售、附赠和出租。
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