[摘要] 曾经，中国的消费总额，买房占去一半，房地产业成为当之无愧的支柱行业；曾经，政策密集而至，房地产业首当其冲遭到管控，急转直下，让人谈房色变；如今，政策解禁，行业复苏，可是恐惧心理仍在，有众人趋往，也有忌惮重重。市场分化前行，房地产业在跌宕起伏中，活脱脱一幅起伏不定的心电图。
曾经，中国的消费总额，买房占去一半，房地产业成为当之无愧的支柱行业；曾经，政策密集而至，房地产业首当其冲遭到管控，急转直下，让人谈房色变；如今，政策解禁，行业复苏，可是恐惧心理仍在，有众人趋往，也有忌惮重重。市场分化前行，房地产业在跌宕起伏中，活脱脱一幅起伏不定的心电图。
时间的脚步迈到今天，2015年即将走向历史。回首2015的房地产，也同样有幅心电图，展示在世人面前。
2015楼市成交心电图
2015土地市场心电图
2015楼市政策心电图
以政策论，从央行五度降息降准，到二套房首付4成、首付2.5成，再到全面开放二胎、公积金新政，直至近期“去库存”放到台面，房地产刺激政策接踵而来。每一次新政的出台都被视为“大招”，都刺激楼市心脏兴奋不已，让地产从业人员热情高涨，然而整体经济的下滑，市场并不买账，又瞬间冷却了这股热情。所以又有新一轮的刺激政策出台……纵观全年政策，很容易让人联想到那幅透视健康的心电图画面。
以土地论，尽管上半年的楼市一路向好，但土地市场却是清冷无人。一宗宗土地流拍，似乎看出了房企们的心灰意冷。与曾经一地难求，力争地王的景象相距甚远。若不是年底德威豪气一掷拿下马安4块地，2015年的土地市场便不会有精彩逆转的动人画面。
以成交论，与2014年相比，2015年的一手房市场，明显要好很多。除了2~3月份春节假期因素影响，导致成交惨淡外，其他月份都稳占“2字头”。若单从数据上看，一路上扬中，确实有悖心电图的判断，然而，在成交套数和面积的喜人成果下，均价从6300元/平方米，到6000元/平方米，从6500元/平方米，重回6300元/平方米，冲高遇阻，下行受限，辗转难安中，正是一幅心电图。
有人说，感觉累，说明还活着。对楼市而言，跌宕未测的走势，恰如心电图的起伏不定，有为求创新的夜不能寐；有为讨客户欢心的自我革新；也有为迎合市场的压缩利润，其间心酸、波折，不言而喻。但正因为这样，才又让人看到了可喜的一幕：低谷时坚守，求索时拼搏，以蓬勃之态，楼市已然趋于健康！
一路曲折，一路前行，勾勒楼市心电图，敬畏活着的力量！
成交篇
总体成交一路上行 惠湾市场表现抢眼
去年这个时候，记者采访多位业界人士，预测2015年走势。几乎众口一词得到这样的回答：2015年一定会明显好于2014年。如今2015年业已完成使命，记者在盘点全年新房成交情况时发现，除了2~3月份受春节假期的影响，导致成交惨淡外，其他月份惠城及仲恺区的成交的确要甩出2014年好几条街。
据市房管局提供的数据显示，2014年惠城仲恺区新房成交全年处于低位，即便是5、9、10月份这样传统的旺季，销售也不过2000套左右，其他月份基本徘徊在1700套上下。而在2015年，新房月成交突破“2字头”已成为常态。
同样由市房管局提供的数据显示，2015年1~12月份惠城仲恺区新房成交中，除2月份成交625套，3月份成交1620套以外，其他月份均稳居“2字头”。其中11月份更是攀升至3514套，创1~11月份单月成交之。另据记者统计，12月份的成交数据，截至12月28日，惠城仲恺区已成交3599套，上演翘尾行情，成为当之无愧的全年单月销冠。
“这份数据不包括惠阳、大亚湾等县区的成交，如果算上县区的，成交更喜人。”据市房管局相关负责人介绍。
中原地产提供的数据，为该负责人的判断提供了真实依据。据该数据显示，2015年11月份，除惠城仲恺区外，惠阳市场新房共成交2327套；大亚湾成交4120套；博罗县成交1257套；惠东县成交1474套；龙门县成交141套，环比均上涨。总体成交破万套。
“今年惠州新房的总体成交一路上行，尤其是惠湾市场表现抢眼。这得益于深圳市场的带动，以及惠湾市场自身生活配套的不断加强。”据惠州中原地产策略研究中心经理叶晓燕分析，“随着恒大、万达等强势进驻，惠湾后市的成交将更为可期。”
然而，在2015年全年成交一路上扬，房企积极入市的同时，也不应忽视即将到来的新增供应。据中原地产统计数据显示，2016年全市新增供应约为929万平方米，预计新增8.8万套。尽管与往年动辄过千万平方米的体量相比，这个新增已保守很多，但对常住人口不足，消费动力依旧疲软的当下，“去库存”压力依旧不容小觑。“尤其是对一些相对冷僻的区域，采用有效措施积极去化仍旧是2016年的主旋律。未来市场分化走势将更为加剧。”叶晓燕认为。
体检小结：虽然有纠结、迷茫，可是2015年的市场成交，总体仍旧健康。在多重利好预期下，市场购买意愿复苏，刻意减少市场供应的2016年楼市，势必迎来一个蓬勃向好的明天。把脉2015年楼市心电图，对2016年有着重要的参考意义。至少，经历了困顿挣扎后，对采用哪种方式才能让购房者买账，每个地产人心里都有自己的一本账。
土地篇
翻版去年行情：高潮总是在年底
今年惠州土地市场留给我们深刻记忆的镜头，实在不多，因为高价成交的案例实在太少。比如在惠城区，7月到9月曾连续出现土地零成交，而下角几块商住用地的流拍，港惠以不到1亿元在河南岸拿地，以及中洲在金山湖以不到2000万元拿下一块中洲·天御的后续开发用地，倒引起了市场不小的关注度。不过，12月11日德威那惊世一拍，以及今年以来惠湾滨海土地市场的连续走高，也算是今年为数不多的亮点。记者了解到，在今年前11月，整个惠城区通过招拍挂系统成交的各类土地交易总额仅为3.34亿元，也就是说，仅在12月11日一天，惠城区土地成交总额就是前11月的两倍多，而这也几乎复制了2014年的土地市场行情：高潮总是在年底。
镜头一：德威以7.57亿元拍下马安四块商住用地
业界盼望已久的惠州土地市场成交高潮，终于在年底姗姗来迟：2015年12月11日，德威集团以7.57亿元的总价，在惠城区马安大沥片区连续拿下4块商住用地，如果把这4块土地整合成一块进行开发，那它毫无疑问就是今年的惠州总价地王。
来自市国土局公示的成交信息显示，德威拍下的4块商住用地面积均体量不小，而且成交金额均在亿元以上，分别为1.755亿元、2.515亿元、1.59亿元、1.715亿元，而在今年前11月，惠城区还没有一块土地的成交金额超过亿元。同时，编号为GP2015-23、成交金额为2.515亿元的地块，也就此成为今年至今的惠城区商住用地总价地王。
而从土地规模看，德威拿下的这4块土地，总占地面积达368739.9平方米，不出意外的话，德威必将进行一体化开发，未来，一个规划总建筑面积达875509平方米的超级大社区，将在马安大沥片区呼之欲出。
镜头二：滨海地块频频受到热捧
今年惠州土地市场的另一个亮点，就是在大亚湾、惠东巽寮等滨海区域商住用地的持续受捧，尤其是大亚湾市场。记者了解到，滨海地块热度持续不减，而这背后的关键原因，就在于当地住宅市场的持续爆发，让众多房企看好惠州滨海市场的发展。
据了解，今年上半年，大亚湾楼市异常火爆，住宅销售总套数达15355套，同比去年上半年11044套增长39.03%。火热的住宅成交场面，也变相提升了各大房企在大亚湾拿地热情。仅在上半年，大亚湾区就成交了三宗单价在亿元以上的土地，4月28日惠州市冠华城投资有限公司以2.03亿元拿下大亚湾西区一宗商住地块，5月中旬，中海油以1.35亿元拿下大亚湾西区的5万平方米的商住地块；以及7月10日，大亚湾石化公司以2.17亿元竞得大亚湾西区一宗13.4万平方米的土地。
体检小结：如果仅仅点评今年前11月的惠州土地市场表现，惠城区与大亚湾的表现可谓是“冰火两重天”，因为惠城区在前11月表现出了十分明显的“房热地冷”，这与火爆的住宅成交就很不相称。事实上，即使把德威以7亿多元在马安拿地的数据算上，今年惠城区的土地市场也不能“一俊遮百丑”，毕竟，当前惠州城市建设的确很快，利好也很多，但在众多工程在建、利好尚未完全落地时，中心区优质地块匮乏导致房企观望的现状仍是一览无遗。
政策篇
三大方面政策变化影响楼市
在一系列新政出台之下，2015年的惠州楼市，终于在一片欢欣鼓舞中走到了年末。有专家说，持续的政策变化，是2015年惠州楼市收到的大红利，因为它在很大程度上点燃了刚需族的置业热情，进而推动了市场的去库存进程。记者在梳理各项政策时发现，降息、国家新政和惠州新政三大方面的政策变化，对惠州楼市的影响大。
5次降息后利率下调幅度达1.25%
2015年对房奴来说无疑是幸福的，因为他们在一年内可以连续5次收到“利息下调、月供减少”这样的好消息。从今年3月1日的首次降息，到10月24日霜降日的“双降”，央行总共5次下调贷款利率，记者了解到，在经过连续5次以0.25%的幅度降息之后，五年期以上的商业贷款基准利率已从年初的6.15%下降到了现在的4.9%，下调幅度达到1.25%。
以贷款100万元、20年还清、等额本息还款计算，按原来商业贷款6.15%的利率计算，总共将需支付约174万元利息，每月还贷7251元。而从2016年1月1日开始，新利率为4.9%，这笔房贷的总还款额将降至大约157万元，月均还款6544元。5次降息后，每个月可少还707元。
国家“3·30新政”具代表性
对于2015年国家在楼市方面的政策变化，惠州合纵联行副总经理张凡认为，楼市已逐步从限制买房，到放松限制，再到鼓励买房，而这里有个大背景，那就是中央需要楼市加速去库存，以保持整个市场的平稳健康。而在2015年中央的楼市新政中，具代表性的，就是今年3月30日出台的“3·30新政”，以及9月30日出台的“9·30新政”，其中，又以“3·30新政”具代表性。
在“3·30”新政中，中央规定，拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，购买二套房低首付款比例调整为不低于40％，而此前，这个比例不低于60%。此外，在住房公积金和二手房交易方面也有调整，用公积金购买首套房，低首付款比例下调为20％，个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年 （含5年）下调为超过2年（含2年）。而在“9·30新政”中则下调了首套房的支付比例，非限购城市(即四大一线以外城市)首套房首付比由30%降至25%。
惠州公积金新政可大幅减轻市民入市压力
所谓的“惠州新政”，是2015年惠州市有关部门为促进房地产业健康发展，所推出的一系列全新政策规定的统称，它主要包含新版购房合同在年初启用、公积金新政出台、“商转公”在年底全面铺开等。其中，今年惠州多次在公积金方面进行政策调整，被普遍认为对市场的影响大。
首次的重大调整是在今年4月，当时政策规定，自5月1日起，首套房已结清购房贷款（含商业贷款和公积金贷款），第二套房若申请公积金贷款，首付比例由5成降至3成；二套房为二手房的，首付比例由5成降为4成。如果算一笔账，以二套房为140平方米单价7500元/平方米为例，总房款为105万元，若按原政策，公积金贷款首付为5成即需拿出52.5万元，而按新政策，首付降至3成为31.5万元，可比原来少21万元的压力。
此外，在下半年，惠州公积金贷款政策再次调整，在新修订的《惠州市住房公积金贷款办法》中，在正式实施后，惠州职工只要连续足额缴存住房公积金6个月，便可以申请公积金贷款。
应该说，在2015年出台的一系列楼市新政中，每一项对市场都会带来一定影响，而且多数都具有积极意义。而根据记者近一年来的采访体会，综合各位受访者的心声，要说影响大的两个政策，所获投票多的，还是“3·30新政”，以及连续5次的降息，这二者的支持率可谓不分伯仲。
多位受访者表示，“3·30新政”的大意义在于，中央释放了一种放宽限制的信号，奠定了政策的基调，原先那种被严格限制的精神压力，似乎一下就消失了。因为在此前，购买二套房首付至少须6成的规定，对不少换房族来说都是前方的一座难以翻越的大山，而新政出台后，大山被削平一大半，换房族信心大振，这对整个楼市是极大利好。
而对于连续的降息，关键的意义当然就是物质上的减负。有位受访的市民就表示：“原先每个月可能要供3000元，现在只需要2500元，这是明显减轻了负担。”
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