[摘要] 其实，类似的政策松绑风早在一年前就已吹起。2014年9月30日，整整一年前，被业界称为“认房不认贷新政”的2014年版9·30新政出台，其核心内容是降低二套房的首付比例，符合条件的可由首付6成降至3成，同时贷款利率下限为基准利率的0.7倍。
2015年9月30日，2015年版9·30新政出台，政策的核心内容是，在不限购的城市，购房者购买首套房的首付比例将下调至25%。可以说，这是在进一步为市场、为购房者松绑，鼓励刚需族入市。
其实，类似的政策松绑风早在一年前就已吹起。2014年9月30日，整整一年前，被业界称为“认房不认贷新政”的2014年版9·30新政出台，其核心内容是降低二套房的首付比例，符合条件的可由首付6成降至3成，同时贷款利率下限为基准利率的0.7倍。
惠州楼市一景
其实从内容来看，今年的9·30新政相比去年同期的政策已不算“重磅”，因为在这个整整一年的政策年内，央行和其他有关部门已经联手出台了多项楼市松绑新政，其中还包括刺激力度更大的3·30新政。与此同时，央行还多次在此期间降息降准，大大减轻了开发商和购房者负担。那么在这一年时间内，惠州楼市由于新政而发生了哪些显著变化？日前，记者对惠州市场的各大房企和在售楼盘进行了走访。
楼市扫描
市场去化速度加快
“今年惠州楼市整体形势不错，开发商理性卖房，市场主要以消化库存为主。”对于惠州市场的评价，有深圳地产媒体同行如是描述。
这样的说法同样有理性数据的支撑。中指研究院提供的数据显示，截至目前，惠城仲恺目前的可售新房房源，去化周期仅为8个月。世联地产提供的数据显示，按照近8周签约新房的销售速度，惠城仲恺商品房可售374.91万平方米，约需50周，也就是一年能被市场完全消化。
一般认为，市场上新房存量消化周期在8~12个月的，属于正常周期，表明市场健康良性运转。记者还记得，就在去年12月份，行业中还大肆流传“存量需要两年消化完”的说法，难道仅仅过了10个月，库存就被市场消化了大半吗？为了解真实情况，记者采访了市房管局相关负责人。
该负责人解释，以目前可售房源来计算去化周期，并以去化周期来评价市场的存量情况并不严谨。“不管哪个端口，统计的可售房源虽然都是拿到预售证的新建商品房，但一些楼盘处于抵押状态、在房管局官网上显示不可售的房源，不在统计范围，但这个量还是挺大的，有些楼盘可能有几百套处于抵押状态，一旦解押，就可以正常销售。所以可售房源是动态的，以这个来评价当前的存量情况，是不严谨的。”
据该负责人介绍，截至今年9月末，全市商品房累计可售面积为1670.01万平方米，同比增长28.19%，签约成交面积862.44万平方米，同比增长32.43%；批准预售面积（新增上市面积）998.03万平方米，同比增长5.92%。“按照过去一段时间的销售速度计算，现在全市商品房的存量消化周期大概是16~17个月。”该负责人说，这个数字虽然超出了健康周期，但仍说明了市场是逐步回暖向好的发展。
“今年市场虽然以消化库存为主，但新增货量也不少，与去年底相比消化周期缩短了半年，整体的销售状况要比去年好。随着新政和信贷金融环境向好、购买信心的增强，这个周期有望继续缩短，甚至像惠阳大亚湾市场那样，出现供不应求的局面。”本报记者卢振侠
■变化一：政策全面松绑
房贷利率降至历史低点
在说到了2014年和2015年的9·30新政之后，让我们把这部楼市大片进行回看。5年之前的2010年，央行在当年9月底同样出台了楼市新政，其核心内容是在部分城市进行“限购”、首套房贷首付比例升至3成、二套房贷首付升至5成、全面取消第三套住房贷款等，在今天看来，这些政策无疑都可以“严厉”二字来形容。而直至今天，不少业界专家都将其称之为可与2014年9·30新政比肩的里程碑事件，只不过2010年是开启了“严厉政策”的先河，而后者则是开启了“温暖政策”的先河。
站在这个角度上来看，在过去的一年，对刚需族来说无疑是幸福的，因为他们在买房时，不会再像从前那样感到束手束脚。记者发现，从去年9月底至今年9月底，相关的购房政策已开始全面松绑，今年出台的3·30新政更是允许二套房低首付4成，9·30新政也将首套房首付比例降至25%，这些都算是比较大的突破。信贷方面，今年以来也已有四轮降息，房贷利率降到了历史低点，再加上降准，流动性增强后房贷审批也更容易，这些都可以明显地减轻开发商和购房者在开发以及置业方面的负担。
一线声音
市民周小文：近几年，我一直想换房，不过，由于2014年10月前，银行实行“认房又认贷”政策，我二套房的首付比例需要6成，买套140平方米的房子首付都得五六十万，这实在令人无法承受。不过在今年的3·30新政出台后，二套房的首付比例由之前的6成变为4成了，而且央行还不断降息，所以我们很快在今年8月换房了。那种兴奋，你懂的！
江北某楼盘项目经理陈先生：在这一年之内，我认为国家对市场影响大的政策就是3·30新政，因为这对刚需族的激励作用是立竿见影的，在我近5年的从业生涯中，从来都没有见过市民会因为一项政策的出台而变得如此兴奋。
■变化二：成交量涨价跌
据了解，在之前几年出台的有些楼市政策中，主要目的之一都会写上这么一句：限制房价过快上涨。记者在采访中发现，2010年~2014年，市区的整体房价尽管都是在上涨，但上涨幅度都在10%以内，按照官方说法，这是可控范围内的，所以应该不算“过快”。不过，自2014年版9·30新政出台后，记者却发现，房价下跌了。比如在惠州市区，来自市房管局的统计数据显示，截至2014年9月底，惠城仲恺的一手住宅整体均价为6486元/平方米，而到了2014年9月底，这一价格已经跌到了6319元/平方米。也就是说，在新政出台一周年之后，惠城仲恺的一手住宅均价已经下降了167元。
而从成交量来看，数据却是上升的。来自市房管局的统计数据显示，截至2014年9月底，2014年前9月的一手住宅网签成交量为16059套，而截至2015年9月底，2015年的这一数据则涨到了19810套，比去年同期增多了3751套，增长23.4%。
一线声音
惠州世联行副总经理胡光宇：我们不能简单地说，在政策风向转变后，房价就会下调。因为房价是与开发商策略、市场供需结构等息息相关的，但有一点却是毫无疑问的，相关政策出台后，吸引了更多刚需族入市，开发商也更积极促销，刚需产品的成交比例在升高，市场的去化速度在加快，这些都促成了“量涨价跌”。
惠州中原地产事业二部总经理黄英飚：在一系列新政出台后，市场的整体环境已从之前的“压抑”转为“开放”，信息流通更快，更透明，开发商和购房者入市积极性更高，这些都可以大大带动成交量提升。
■变化三：市场信心提振
说到市场信心层面，记者想先说一下来自惠州某中介个机构的一个有意思的统计信息：2010年~2014年，惠州房地产界共举办各类地产大大小小的研讨会、沙龙80多场，平均每年16场，其主题多数与破局、应对调控、前景展望等有关，而从2014年10月至今，这一类的研讨会和沙龙还不到10场。当然，这一统计数据不一定准确，但很明显的是，近一年，类似的研讨会的确比此前少了。
楼市政策宽松，市民出手更有信心
之前几年，有些业界人士逢研讨会就说如何破局，如何转型，如何向政府要政策，向银行要贷款，显得忧心忡忡。比如在去年上半年举办的一次地产研讨会上，众多地产大佬都慷慨陈词，直指部门监管、信贷审批上的不合理，让他们步履维艰。可在近一年，随着国家及各级地方部门相继出台多项政策来正确引导地产行业发展，切实为各个开发和交易环节扫除障碍，规范行业秩序，市场已经健康许多。在市场快速回暖、成交量不断攀升的当下，如果遇到了相关的研讨会，多数开发商都在交流去库存之策，多数购房者都在议论哪里买房好，信心都足得很。
一线声音
购房者市民陈冬青：在过去一年，我满意的就是降息，这三四轮的降息下来，我的供房负担已经大大减轻了。再加上受一系列的政策出台的鼓舞，我已经在9月份提前换房了。
惠州某房企副总裁胡先生：在过去几年，许多开发商都在叹气，毕竟之前市场形势不好，即使房子很好，很多购房者都不愿买房，贷款也很难贷到，让我们手头很紧。可自从政策风向转变后，很多资质好的房子基本都不愁卖了，而且也能卖得出价钱，只要能把产品和服务搞好，开发商基本都很有信心。
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