[摘要] 没有购房资格私下签认购书买房，一着不慎就会惹来无穷麻烦。来自湖北宜昌的黄丽(化名)以分期付款的方式在时代南湾买房，终因资金周转不过来暂不能交纳楼款，销售人员支招称可交滞纳金后缓交，谁知数月之后名下物业已被转卖他人。
没有购房资格私下签认购书买房，一着不慎就会惹来无穷麻烦。来自湖北宜昌的黄丽(化名)以分期付款的方式在时代南湾买房，终因资金周转不过来暂不能交纳楼款，销售人员支招称可交滞纳金后缓交，谁知数月之后名下物业已被转卖他人。黄丽为此质疑时代南湾楼盘“一房两卖”，对其造成欺诈。但该楼盘所属的时代地产控股有限公司(下称“时代地产”)却咬定，按认购书约定认为黄丽已“挞定(已付了定金而毁约)”，因此将物业再行出售，并无违规。
律师提醒，规避政策与卖方签订合同(认购书)存在着巨大的风险。
●规避限购
时代南湾楼盘位于广州南沙区港前大道北(南沙游艇会对面)，与今年挂牌的南沙自贸区相邻。去年12月，黄丽到此看房时，被销售人员所说动。“我户籍在湖北，是没有在广州购房的资格的，但销售人员一直游说我，说可以绕过限购政策，他们已经操作很多年，不会出现问题。”黄丽说，自己打消疑虑后，拍板准备认购位于该楼盘某栋的两套房屋，其中一套打算自住，另一套则用作投资。
由于黄丽并无购房资格，在销售人员的指引下，她决定以分期方式付款，并在支付每套房10万元的定金后与时代地产(合同显示出售方为广州市时代宏泰投资有限公司)签定了认购书。以她打算自住的404房为例，该物业建筑面积143平方米，折后总价为148万余元。按认购书约定，黄丽需在两年内分10期支付房款，除首期和二期均为22万余元外，随后8期房款均为13万元整。“当时说的是先交钱，等三年后我满了纳税证明，才办理正式的买卖合同，并且以此拿房产证。”黄丽说。
黄丽的还房款日期为每年1、4、7、10月的13日，黄丽称，今年1月和4月，她都按要求将房款及时打到对方的公司账上。黄丽提供的一份与销售人员李先生的QQ聊天记录显示，今年4月6日晚，李先生要求黄丽于次日转17万元房款至时代地产，其中“404那间房每期的钱13万，3004那间每期14万，上次多刷10万，所以这次共给17(万)就可以了”。次日，黄丽就将该笔款项打到对方指定的账户上。
●资金紧张
今年7月，本应交纳第三期房款的黄丽因在股市投资失利，一时资金紧张。“我如实和销售人员说了，说能不能缓一缓再交，销售说可以稍稍迟交一段时间，到时只要按公司规定补交一定的滞纳金就好了。”黄丽当即放下心来，打算到10月再一并交纳两期房款。
今年8月，黄丽将用作投资的3004房转让给一名好友，并从湖北赶到广州，在时代南湾售楼部办理了转让协议，因为迟交了该房屋一个月的房款，她还为此缴纳了2100元的滞纳金(14万×万分之五×30天)。不过，“当时他们并没有催我交404的钱”。
黄丽回忆称，9月19日，一名自称时代地产销售人员的洪先生打电话给她，“他说李先生已经到另一个项目去了，以后由他负责我房子的还款事项。”随后，洪先生添加了黄丽的微信，并要求她支付第三期的房款12万元。“本来是要还13万的，但之前卖3004的时候时代的财务帮我把结余的2万转到404去了，所以我只要还11万，多出来的1万我就以为也是滞纳金。”黄丽说，自己再度询问能否缓交，对方则称“晚一点交也没关系，反正就是交滞纳金嘛”。
●一房两卖?
补交房款时房子已在他人名下
在黄丽透露出想将打算自住的404房出手的意向后，洪先生又数次和她联系。“他说我要是相信他的话，就把收据什么的都寄给他，由他来全权操作，甚至还说到了直接给我多少多少钱。”黄丽称，自己并未答应洪先生的条件。
数天后的10月2日，黄丽致电洪先生打算还款时，对方告知了一个令她万万没想到的消息:404房因为拖欠房款，已经被转卖给他人。“10月9日我赶到广州来处理，结果还是同样的说法，说我已经不是404房的业主，同时因为我迟交房款，早交付的10万元定金不退，剩下的39万多元会如数退给我，但必须走公司流程。”黄丽质疑称，时代地产未与原业主解除协议，也没有退还款项，就把房产转到了另一个人名下，属于典型的“一房多卖”。
黄丽质疑买楼者故意顶手她的房子，以赚差价。”黄丽称，依据是，南沙自贸区在今年挂牌以来，该楼盘均价已经涨到1.3万元/平方米，“这么一倒手，至少能多赚三四十万”。
时代地产称按认购书，业主未按时付清购房款的，可不退定金并不通知业主转售
当事业主拖欠楼款才将房子转卖
销售人员沟通不能作为处理意见
黄丽的物业为何会变至他人的名下?前日，时代南湾楼盘销售部工作人员何先生告诉新快报记者，黄丽的两套物业中，有一套正常供款，但另一套(即404房)则从今年4月起就拖欠房款，且多次催促都未还款。“我们在8月份寄出了挞定书，写明三天内不交款就要将房子处理掉，但她还是没有给钱。”何先生说，其公司遂于9月底将房子另行转卖。不过，对于黄丽具体的欠款金额和时间等数据，何先生表示并不清楚。
黄丽表示其明明在4月份按销售人员要求交纳了房款，那么为何时代南湾方面仍认为其拖欠呢?昨日，时代南湾楼盘所属的时代地产进一步解释称，截至其寄发挞定通知时，黄丽欠款为19万元，在黄丽于4月7日支付的17万元中，其中10万元为支付该楼盘某栋3004房的楼款，7万元为支付某栋404房的楼款，剩余6万未支付。
时代地产称，按照认购书约定，若业主未按时付清购房款的，该公司有权单方解除认购书和不予退还业主已经支付的定金，并可以不通知业主而将该房另行出售。时代地产强调称，销售人员为合作销售代理公司职员，其私自与业主沟通内容不能作为该公司的处理意见，该公司也由始至终与业主沟通要求须按照认购书约定付款，而不是通过其他理由推脱付款责任。
时代地产还称，涉事物业挞定后，该公司按照正常市场价格重新出售该物业，不存在业主所谓的质疑。
律师说法
单方面加重买方责任条款可认为无效
针对此事，广州公益律师廖建勋表示，当事人黄女士与时代地产所签订的认购书，双方对购房所涉的主要事项都十分明确，包括付款时间、交楼方式等，因此虽然不是用于网签的正式合同，但同样受法律保护。在此情况下，卖方时代地产如要按认购书约定单方面解除合同，则要看买方黄女士是否构成主要违约。“如果买方有证据证明其缓交房款并交滞纳金的行为，已经征得卖方或卖方工作人员的同意，则不构成主要违约”。
廖律师认为，从认购书约定条款上看，卖方约定了苛刻的条件，有霸王条款的嫌疑。“像上面约定只要欠了款，卖方都可以单方面解约，并没有说明欠多少，欠多长时间等条件。”廖律师说，相关条款以格式条款的方式出现，单方面加重了买方的责任，从法律上可以认为是无效的。
廖律师提醒，像黄丽这种没有购房资格的购房者，如果为了规避政策而与卖方签订合同，存在着巨大的风险。“一是没有购房资格而签订的合同可能被认定为无效合同，导致不能实现买房过户的目的;二是因为没有购房资格，不能签订正式的购房合同，也就不能办理网签或预售登记，这样就产生了一房二卖或多卖的巨大风险，还可能导致钱房两空”。
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