[摘要] 业主委托对外出售一块土地使用权，中介找来3个意向买主，并分别收取两万元的诚意金。终，3买主均未与卖方达到买卖协议，中介却拒退诚意金。中介称，诚意金已作为定金交给了卖方，而3买方违约，逾期未前来签订买卖协议，两万元不能退。3买方只能通过诉讼途径进行维权，法院会怎么判决呢？
业主委托对外出售一块土地使用权，中介找来3个意向买主，并分别收取两万元的诚意金。终，3买主均未与卖方达到买卖协议，中介却拒退诚意金。中介称，诚意金已作为定金交给了卖方，而3买方违约，未前来签订买卖协议，两万元不能退。3买方只能通过诉讼途径进行维权，法院会怎么判决呢？
案情
中介分别向3家收2万元诚意金
判决书显示，叶某是惠阳区某房地信息咨询中心的老板，受业主的委托，对外出售一块位于惠阳区秋长街道的住宅用地，面积108平方米。
2013年6月23日，经中介叶某介绍，张某欲购买该块住宅土地。张某称，多只能给7000元/平方米，总价75.6万元，要求叶某去与业主商谈议价。应叶某的要求，张某向其转账两万元作为诚意金。
叶某则给张某出具一份《收条》，并约定，中介与业主议价期为90天。买主（即张某）不能中途要回诚意金，若中介未与业主谈妥交易价格，向买主退回诚意金。若中介谈妥买主意向交易价格，中介有权代买主把诚意金转交给业主作为定金，业主收到定金后，业主中途不卖，则双倍返还定金给买主；如果买主反悔不买了，则定金作放弃处理，不予退还。
几乎在同一时间，另两位有意购买此地块的江某、张某霖，也交了两万元的诚意金给中介叶某，叶某也出具内容相同的《收条》。
90天后，包括张某在内3名买主，均未与卖方达到买卖协议，中介叶某却拒绝向张某等人退还两万元的诚意金。叶某称诚意金已作为定金交给了卖方，而3买方违约，未前来签订买卖协议，两万元不能退。
近1年后，即2014年5月，张某等3人讨要诚意金无果之下，先后向法院起诉叶某。
争议焦点
2万元诚意金该不该退？
3买方交给中介的两万元诚意金是否能退还？一审、二审期间，中介与3买方各持一词，针锋相对。
买方
买卖未达成诚意金应退还
张某等3名买方都认为，他们与中介叶某是居间合同关系，买卖未达成，中介收到的诚意金应当退还。叶某收取他们的诚意金，并在收条内容中擅自变成所谓的“定金”，约定“买方不买时，没收诚意金，卖方不卖时，则双倍返还”。根据合同相对性原则，叶某无权为卖方设定双倍返还责任，该违约责任对卖方不具任何法律效力。换而言之，《收条》约定对买方也不产生法律效力，即不适用“定金罚则”。
诚意金已转定金买方违约不予退
中介叶某则反驳，其已谈妥了买方的意向交易价格，并已将两万元转为定金交给了业主。之后，他通过短信等方式多次催促买方办理公证等转让手续，但买方一直不办理公证转让手续，买方的行为构成违约。买方预交的2万元诚意金在法律关系上是定金，实际收款人是卖方（业主），且买家未能在约定期限内到场办理公证转让手续，构成违约。3买方均存在相同的违约情况，其所交的2万元定金无需退还。
判决
中介无权将诚意金交给卖方应退还
一审认为，叶某与张某等3人签订的那份《收条》形成的是一种居间合同关系，叶是居间人，其权利是提供订立合同的媒介服务。在委托人未与他人订立合同时，叶无权擅自以代理人或自己的名义实施民事法律行为，即无权擅自将诚意金作为定金交给卖方。所以，叶某在未促成合同成立收取的2万元诚意金，应予以退还。
惠阳法院分别作出一审判决，解除张某、江某、张某霖与叶某所签的居间合同，叶分别退还2万元。叶某不服一审判决，上诉至市中级人民法院，二审则维持原判。经过近两年的追讨和维权，张某等3人才追回各自的诚意金两万元。
律师提醒
维权成本可在签合同时注明
广东力臣律师事务所律师张锦愉说，上述个案，中介的行为与房地产“一房多卖”行为有点类似。在大宗买卖合同（如土地、房产等）的签订之前，卖方一般都会要求签一个意向协议，交一定的诚意金或定金。作为买方的市民要慎重些，签意向协议、交诚意金或定金，应与卖方进行，不要轻易把钱交给中介；签协议或交钱前，好到有关部门查询情况，如国土部门查询土地性质及交易情况等。
张锦愉特别提醒市民注意，针对卖方或中介提供的格式合同常见的问题，市民应与对方具体商谈相关条款，补充双方商定的条款，可以注明对方违约后产生的维权成本（如律师费、公证费等）由对方负责，以免发生纠纷后承担过多的维权成本。
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