[摘要] 据惠州房天下联合惠州中原地产发布数据，数据经由惠民之家核实：2003年到2015年，惠州房价总体水平由1836元/平方米上升到了6096元/平方米。13年间，不管中间几次起伏，这个安静小城的房价涨了4260元/平方米，平均每平方米每年上涨329元。这也印证了“房产是买了就可以放心去睡觉的投资品”这个观点。
核心提示：股市近几个月的大幅震荡走低，已经被投资者们称为新一轮的“股灾”。在经济转型大潮和股市起伏不定的大环境下，房屋作为固定资产的投资价值再度被城市中产关注。毫无疑问，不论抵消通胀还是长期保值增值来讲，房产都是一个很稳的投资渠道。甚至有人称房子是买了以后就可以放心去睡觉的投资品。名下房屋产权的价值，也成了城市家庭主要的资产构成。以深圳为例，近些年已出现大量房屋持有者因房价上涨成为千万富翁的现象。
立足惠州这样的二三线城市，我们是否也该多关心一些和个人固定资产价值相关的常识呢？又逢九十月楼市销售旺季，不论是名下已有房产的市民还是准备出手的购房者，都需要关注房屋资产价值是否有保障的问题。惠州家庭有无机会在未来的十年感受深圳房屋持有者在资产通道上的兴奋？在2014年以来陆续上演的降价潮冲击之下，惠州家庭如何才能守护好个人的固定资产价值？购房者如何从资产价值稳定的角度选择物业？值得深入探讨和关注。惠州房天下联合惠州中原地产，分析惠州过往13年房价数据，探寻惠州房地产市场下一个十年走向的趋势轨迹。
过去13年 惠州房价平均涨329元/㎡/年
从1993年的房地产泡沫三大重灾区之一，到如今的由库存过大向供需平衡过度，20余年以来，惠州一边被指“发展房地产很危险”，一边却又吸引着中国各大房企的入驻，万科、中信、富力、保利、雅居乐、碧桂园、金融街、奥园……都在惠州开拓疆土，划地造城。
据惠州房天下联合惠州中原地产发布数据，数据经由惠民之家核实：2003年到2015年，惠州房价总体水平由1836元/平方米上升到了6096元/平方米。13年间，不管中间几次起伏，这个安静小城的房价涨了4260元/平方米，平均每平方米每年上涨329元。这也印证了“房产是买了就可以放心去睡觉的投资品”这个观点。
经济转型之下的中国房地产，也在经历一轮巨大的变革。在这场变革中，惠州这样位于深圳国际大都市身边的卫星城，机遇和镇痛并存。回望过去十三年惠州房价的运行轨迹，对比深圳房地产发展史上的相关阶段，或许更容易看清楚我们这个城市以及普通人的固定资产价值未来十年有可能怎样变化。
深惠房价13年 关键词剖析发展轨迹
2003-2007年——关键词：快车道
经历过90年代房产泡沫破裂的惠州，经过漫长的调整，房地产市场在2000年再次健康起步。2003年，深惠房价进入快速增长期。据惠州房天下联合惠州中原地产发布数据显示，2003年惠州全市均价为1836元/平，2007年惠州全市均价4754元/平，涨幅高达158.93%。而在深圳，2003年均价为5680元/平，2007年，均价便达到13370元/平，涨幅达135.39%。
2007-2008年——关键词：转折
2007年深圳房价同比上涨了4000元/平，惠州房价的涨幅也达到了1300元/平。至2008年，深惠两地房价均有明显下滑。下滑原因与2007年9月出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》有关，在此之后，楼市调控政策便频频出现。
2008年，受金融危机影响，中国楼市进入10年大拐点，量价齐跌。2008年12月21日，国务院办公厅发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的“国13条”。下半年宏观调控转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策，其他金融政策全线松绑。
2009-2011年——关键词：密集调控
2009年楼市复苏，房地产市场实现了从低谷至高峰的华丽转身。同年10月24日，国四条出台，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。数据显示2009年，惠州与深圳房价涨幅均较大，下半年，深圳房价迈入“2万时代”，惠州房价突破5千大关。有人称惠州地产在2009年的复苏是因为中国救经济把各基础产业救得盆满钵满之余，惠州的房地产行业也分了小小的一杯羹。2009年-2011年，国四条之后，又出台了限购令、二套房首付提高两大调控政策，楼市开始进入密集调控期，但对惠州楼市无大影响，惠州房价仍一路上涨，突破6字头，深圳房价稳健立足于“2万时代”。
2012年——关键词：后劲不足
2012年，国土部出台土地监管新政策，严打小产权房。深惠两地房价小幅滑落，惠州房价再次回归5字头。5月，深圳（春季）房地产交易会上，惠州楼盘名声大噪，19盘阵容强大，多以“白菜价”吸客。有业内人士指出，“随着城市交通体系的完善，深圳关外交通优势明显优于惠州。同时2012年的深圳关外房价较低，惠州吸引深圳客优势明显减小，惠州房价无力走高。”
2013年——关键词：新国五条
2013年，新国五条出台，调控升级，限购等政策试图抑制投机性购房。但受环大亚湾新区规划获批，厦深铁路通车，城际轨道对接深圳等多重利好影响，惠州楼市成交高企，被誉为“黄金时代”。据统计，2013年惠州全市成交105862套，总成交金额622.13亿元，下半年成交均价再度攀升至6044元/平。同年深圳开发商下半年开启以价换量，但房价涨幅仍超过2000元/平。
2014年——关键词：降价潮
2014年，知名房企光耀集团资金链断裂，多个楼盘停工，媒体相继报道，惠州楼市再成焦点。这一年，限购松绑、信贷政策松绑等救市政策频出，但成效甚微，惠州库存高企。除光耀外，惠州多家房企被曝资金出现问题，维权问题层出不穷，以价换量潮大肆铺开，多位大佬预言“黄金时代已过”，惠州楼市一度陷入困境。
2015年——关键词：？
2015年政府救市心切，一连串的降准降息政策出台，惠州楼市终有所起色，房企以价换量逐渐收敛，上半年房价回到6096元/平。有盘涨价，有盘仍在降，开始有业内人士发声，批判以价换量，指出“降价伤人伤己，将影响整个房地产行业的正常发展”。
深圳房价在2015年再度跨入高增长，上半年均价达28041元/平，相对2014年的23973元/平，上涨超4000元/平。受深圳房价暴增影响，深圳客大批涌入惠州，惠阳大亚湾等临近深圳区域成交量随之上涨，片区多个销售顾问均表示，楼市向好，下半年推货量将增加。
深惠十年房价走势对比 平稳波动发展轨迹有迹可寻
虽尚未能与北上广深媲美，但惠州宜居宜业，与深圳，且承担了很大一部分外溢深圳客的购房需求，被称之为“深圳后花园”。越来越多的企业看好惠州的发展潜力，不少人士抛出观点，“惠州正沿着深圳的轨迹，一步步前进。”
以10年为一个发展周期，1997-2006年的深圳房地产，在经过了房价稳中升的发展之后，06年开始进入快车道。对比如今的惠州房地产发展，从2006年至今，惠州房价一直维持稳步上涨，同时随着城市不断成熟，开始向周边区域发展。
房价发展遵循的规律不外乎城市建设、经济发展等因素。1999年，滨海大道通车，南山房价大涨，深圳真正成为“滨海城市”。近两年，惠州厦深铁路、海湾大桥通车，机场复航等一系列交通规划的落地，也促使区域房价上涨，其中以厦深铁路惠州南站所在片区楼盘为明显。莞惠城轨惠州段也将于2015年年底通车，自城轨开建，沿线楼盘房价便开始上调，现站点周边楼盘房价多高于其他楼盘。
2004年，深圳城市化启动，关外房地产兴起，惠州近几年房地产也由中心区开始外扩，水口、惠博沿江路、小金口、马安等区域房地产开始初见规模。2005年深圳关外有楼盘平均每卖出4套房，2015年，惠州单个楼盘半年卖出15.72亿。
同样有雄厚的产业依托，同样拥有天然的地理优势，同样都是大手笔的市政投入，深圳因其经济特区的属性一直走在惠州前端，现在的惠州一如10年前的深圳，发展潜能正被逐一挖掘。
惠州房地产发展正处第二阶段 或沿深圳轨迹发展
若按供求关系以及城市经济发展过程把房地产发展分为四个阶段。我们可以比喻阶段是从农业到工业的转变，房地产业从无到有，商品房供应有限，人们热衷于购买商品房，从而导致房价普遍飞速增涨；第二阶段是工业到工商业的转变，房地产从少到多，越来越多的开发商加入房地产行业，导致供过于求的局面；第三阶段是工商业到商业的转变，受到市场的调节，房地产从供过于求逐渐进入供求平衡；第四阶段是商业到商融业的转变，由于不断的开发，土地资源越来越少，房地产市场再次出现供不应求。
（图片资料仅供参考）
纵观深圳房产发展，受城市更新、城市经济的快速发展，庞大的人口基数，以及日渐稀缺的土地资源等因素影响，目前深圳关内市场已进入到供不应求的第四阶段，关外也已处于第三阶段。有这样一组数据：深圳目前的常住人口已达2100万，而到2020年，深圳建设用地的上限为976平方公里，截止2015年8月已使用了940平方公里，也就是说，这座拥有着2100万人口的城市，未来5年，仅仅有36平方公里的新增建设用地。面对越来越匮乏的可开发土地资源，深圳2015年8月份的房价，已经达到36159元/平，创历史新高。如此一来，有购房需求却无力承受高房价的深圳置业者，只能被挤压到周边城市去寻找购房机会。
幸运的是，与之相邻的惠州，目前尚处于房地产发展的第二阶段。据统计，2015年8月，惠州全市存面积1669.87万㎡，市场去化周期19个月，2015年全年均价6096元/平（数据截至8月份）。而房天下数据监控显示，距离深圳较近的惠阳、大亚湾、仲恺等片区，因其有利的地理位置优势，吸引大批深圳客户置业，成交一度甚至超过惠城。在房天下400来电系统中，以深圳客户为目标客户的楼盘来电也是居高不下。而近年来，惠州房地产市场已由简单的居住需求，开始向精致生活理念逐步转化，同时，受深惠同城，深莞惠1生活圈、大珠三角经济圈等利好因素驱动，惠州房地产正在由第二阶段向第三阶段稳健过渡。
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