[摘要] 在惠州工作的张某，在惠城区小金口购买了一栋5层房屋。该房屋所涉的土地是农村集体土地，也没有办理相关的产权证。不料，近10年后，卖主黄某提起诉讼，要讨回房屋。诉情遭到法院驳回。
在惠州工作的张某，在惠城区小金口购买了一栋5层房屋。该房屋所涉的土地是农村集体土地，也没有办理相关的产权证。不料，近10年后，卖主黄某提起诉讼，要讨回房屋。诉情遭到法院驳回。
案件起因
房屋30万转让没有办产权证
判决书显示，2004年3月，黄某把惠城区小金口某村的一栋5层房屋卖给张某。双方签订协议书，该房屋总建筑面积约900平方米、占地面积约166.7平方米，转让价格为30万元。该房屋所涉的土地是农村集体土地，也没有办理相关的产权证。
黄某并非当地村民，他自称，此房屋也是他于1992年从江某那里买来的。2004年8月，张某付给黄某25万元房款后，举家搬进这栋楼房生活。
按转让协议书，张某少付给黄某5万元房款，但此后双方并未就此发生纠纷。直到2013年12月，时隔近10年后，黄某一纸诉状将张某告上法庭，欲收回9年前转让的房屋。而此时，张某及亲属4户13人共同在此处已生活了近10年。
争议焦点
房屋转让协议书是否有效？
卖方
私下转让违反法律强制性规定
黄某认为，虽然他自愿与张某签订房屋转让协议书，且支持部分房款，但双方签的协议书违反法律强制性规定，属于无效的。
黄某认为，《土地管理法》和《土地管理法实施条例》已明确规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让，若转让地上建筑物、构筑物等附着物的，也必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记，否则转让无效。
买方
村委会“同意转让”
张某认为，虽然现行政策规定宅基地不能转让给除本村集体成员以外的个人，但他与黄某都不是小金口某村组织的村民。因历史原因，博罗籍的黄某在小金口拥有多处房屋，涉案的房屋使用权应是江某。而且，房屋所在的村委会及村民小组均“同意转让”，主要是黄某见现在农村土地了，属恶意诉讼。
法院判决
交易已近10年应维护其稳定性
惠城区法院一审认为，黄某与张某因购买房屋及附着土地而签订《转让房屋协议书》后，双方已实际履行了该协议书，张某将涉案房屋及土地交付张某使用至今已约10年。且在签订合同时，所在的村委会、村民小组均盖章同意转让。黄某以协议违反法律强制性规定无效，要求张某退还房屋及土地，有违民法通则及合同法中的诚实信用原则，诉求理据并不充分。一审驳回黄某的诉请，黄某不服上诉至市中级人民法院。
市中级法院认为，尽管涉案的房屋至今未能办理产权证件，但是涉案房屋作为一种客观存在财产的相关权益发生转让的，也应当维护该交易行为的稳定性，且交易行为已经发生近10年的时间。至于黄某认为还有5万元尚未支付的问题，由于黄某未在本案诉讼中主张，不属于本案审理的范围，法院依法不予处理。二审驳回上诉，维持原判。
律师说法
农村土地不可进行买卖
广东力臣律师事务所律师张锦愉提醒，虽然我国准备对农村土地流转进行改革，但目前有关政策和法规尚未出台，按现行的法律、法规，农村土地是不能随便进行买卖的，尤其是宅基地和耕地。
张锦愉说，除了一些城乡接合部，部分农村土地已转为建设用地、可在市场自由交易外，农村土地是不可进行买卖的。市民买地建房或买房要先弄清土地性质，如果进行买卖的话，其买卖行为及签合同很可能被判无效的，而且涉及到建房的费用均由买方自行承担。本版文字《东江时报》记者江勇龙
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