[摘要] 下半年，购房人会迎来更多的“抄底”良机吗？尽管不同的房企高层、业内专家对此看法不一，但从市场实际情况来看。从7月开始，房地产上市公司将陆续公布中报，包括销售业绩、盈利水平、资金压力等核心经营指标。如果经营情况不理想，可能会影响到投资者对房企甚至整个楼市板块的估值，对于下半年房地产企业的融资也会造成不
下半年，购房人会迎来更多的“抄底”良机吗？尽管不同的房企高层、业内专家对此看法不一，但从市场实际情况来看。从7月开始，房地产上市公司将陆续公布中报，包括销售业绩、盈利水平、资金压力等核心经营指标。如果经营情况不理想，可能会影响到投资者对房企甚至整个楼市板块的估值，对于下半年房地产企业的融资也会造成不利。
值得一提的是，2013年是北京土地市场的“大年”。房企大量拿地之后，经过一年左右的前期开发，按正常的节奏目前已进入集中预售期。另外，开发商今年遭遇楼市成交下滑与货币信贷政策收紧的双重危机，使企业资金链普遍紧张，不得不加速推盘换取现金流。
纯新盘活跃抢滩
6月的入市项目中纯新盘比例明显偏高。据亚豪数据显示，6月预计入市的33个项目中，包括尊悦大厦、首开香溪郡、中铁青秀尚城、华远澜悦、朝北8080等在内，纯新盘项目共有19个，占到6月整体计划入市量的6成。
对于6月份纯新盘的大量入市，亚豪机构副总经理任启鑫认为，从3月开始，刚需项目开始舍价换量、抢跑出货；5月开始，首批降价的刚需盘已经消化了大量待售房源，整个市场进入平缓销售期。因此，进入6月，房企推出纯新项目，目的就是与同区域的老项目后期形成明显区隔，借以锁定剩余购房人群。
由于纯新盘的定价灵活且限制较少，6月新盘的价格透明度也明显增加，过半项目给出了预期价格。如沙河的龙湖滟澜新宸预期售价3万元至3.5万元/平方米、良乡的韩建青春誌预期售价2.3万元至2.4万元/平方米、台湖的泰禾一号公馆预期售价3.6万元/平方米、南邵的中铁青秀尚城预期售价2.5万元/平方米。
高端盘“平价”入市
刚需盘销售遇尴尬、新拿地项目成本高……这都为楼市供应结构的调整埋下伏笔，业界预期已久的“改善盘时代”已经悄然来临。
据悉，6月计划入市的33个项目中，有北辰红橡墅、九章别墅、红廷别墅、海棠公社等4个别墅项目和龙湖滟澜新宸、住总万科金域国际、丽都壹号、润泽公馆等12个改善型项目，中高端房源在整个6月占比达到5成。
对于这种情况，多位业内人士认为，眼下的中高端市场存在着一轮“抄底良机”。
“眼下的中高端项目集中入市，和下半年将普遍到来的改善项目入市潮还有细微的差别。目前推改善项目的房企，主要是为了打差异化牌，在刚需滞销的情况下，通过转推目前需求相对稳定的中高端房源来弥补销售业绩，并回笼资金，”一位房企负责人告诉记者，“预计未来一段时间，单价在3万元至5万元/平方米的改善型房源将成为供应主力。但由于目前楼市观望情绪浓，为了保持一定的销售速度，在价格上也将做出一定让步，大多改善盘将会平价入市。而到了下半年，更多入市的是去年拿地的纯新项目，由于地价的刚性成本无法压缩，价格可能面临一轮上涨，且受自住房等因素影响较少。”
亚豪机构副总经理高姗也认为，从5月下旬开始，改善房源在总成交中的比例稳步攀升，保值增值特性凸显，是一轮加速“抄底”的良机。随着供地量骤减与地价骤增的现状继续持续，目前相对稳定的中高端市场将迎来一批高价高质的“搅局者”，因此，当下中高端购房人不应犹豫，应相机进场购房。
开发商急求套现
6月30日会是今年楼市进一步下行的分水岭吗？尽管不同的房企高层、业内专家对此看法不一，但从市场实际情况来看，对这个日期敏感的开发商不在少数。
除了公布中报、去年拿地已经进入集中预售期、开发商加速推盘换取现金流等原因外，具体到北京市场，下半年则将是5万套自住型商品房放量供应的阶段。尽管纯商品住宅在品质、流通性上都具有一定优势，但是对于价格高敏的刚需群体来说，30%的差价足以改变大多数人的选择，这也造成了刚需项目的开发商极为不愿正面与自住房对撼的心态。
“在业绩压力和自住房两大因素交攻之下，开发商愈发珍惜上半年后一个月的销售窗口。尽管明知入市可能遭遇滞销，但能卖多少是多少吧，算是且行且珍惜，”一位房企的营销副总经理告诉记者，“考虑到后市的销售可能愈发艰难，目前入市总比下半年遭受被动要强。而目前大多数的房企都认为，只要上半年能有足够资金回笼，下半年能挺过3—6个月，楼市在年底回暖应该是大概率事件。”
6月楼市是否涨价成为关注点
利好政策的叠加,刺激了购房者短期内加快入市步伐。这波回暖行情能否在6月持续,成为各界关注的重点。
进入5月以来,楼市持续活跃,无论是普通住宅,还是以别墅、公寓为代表的高端市场都表现得可圈可点。政策利好刺激之下,不再观望的购房人开始涌入售楼处,而开发商也加大了推盘力度,供需两旺的态势创造出不错的行情,提前将红五月锁定。但是在市场温度不断攀升之时,6月房企推盘却没有表现出十足的热情。未来的楼市能否长红,这波回暖行情还能持续吗?
政策刺激下楼市强势回暖
“楼市在明显好转,”采访过程中,这已成为多数业内人士的共识,而这样的温度感知来源于市场实实在在的表现。据记者不完全统计,新盘销售的持续火热,推动了4月下半月以来,北京楼市纯商品房的成交量连续10周都维持在1600套以上。
根据市住建委统计数据显示,截至5月26日,北京市纯商品房成交套数为4796套(提出保障自住型商品房),以刚需及改善型商品房领衔,环比上月同期上涨了31%。业内人士认为,随着此前的“3·30”新政、降准及降息预期落地,利好政策的叠加,在近期刺激购房者短期内加快了入市步伐,带来楼市成交的全面回升。
值得一提的是,在楼市整体回暖的情况下,改善型需求集中释放的态势尤为明显。“二套首付比例的调低降低客户入市门槛,降息又减少了客户的购房成本,”亦庄某项目负责人告诉记者,随着这波政策的利好,改善型客户进入新房市场的情况预计还将持续。
同样,在政策利好驱动之下,多数开发商对后市的信心逐步复苏,寄望于政策红利,在5月也暗中加快了推盘的速度。“开发商在5月的推盘更像是在清理过剩的库存,因此主要还是平价跑量,以防错过窗口期。”某业内资深人士告诉记者,受制于房企自身的去化压力,开发商以较为平稳的价格推盘,从而进一步拉动了成交量的反弹,而买卖双方也在市场中共同营造出了红五月的氛围。
部分开发商开始观望惜售?
尽管楼市的供需两旺已锁定“红五月”,但在6月,房企的推盘积极性却明显不如5月。机构数据统计,6月有包括首开保利·熙悦诚郡、福海棠华苑、玺萌公馆等20个项目计划入市,这样的开盘量刷新了年内月度开盘的新低。
“尽管这段时间,楼市成交套数比之前出现了明显的回升,但是价格并没有出现明显的变化,可以再等等。”一位不愿具名的项目负责人对于成本和利润的压力,表达出自己的想法。
位于通州某项目的相关负责人也告诉记者,目前在售的项目仍以前期的尾房为主,近期售楼处的来电来访量有了明显增加,之前执行的折扣也开始收窄,接下来对于新推出的楼座将会进行调价。
对此,亚豪机构市场总监郭毅认为,市场好转的前提下,需求上升,未来库存高的开发商会积极推出新的货量,去化库存,同时调整库存结构;库存少的开发商会涨价惜售。
还有业内人士表示,目前这个阶段,一些开发商或还想观望一下能否提价,所以暂时“按兵不动”,而新盘供应的缩水,或会对成交量有一定影响,市场走势还有待观察。
■市场扫描
新房市场多个项目热销
截至5月24日,北京住宅市场已经有24个项目开盘进入市场,创造了月度开盘量的新高;而在本月开盘的项目均出现了不同程度的火爆,开盘售罄且加推的项目不在少数。例如北京城建·琨廷在开盘当日推出153套,现场即卖出130套,去化率达到85.0%;而同一天开盘的华润公元九里推出60套,在开盘后不久便销售56套,去化率也高达93.3%,当日随即加推20多套。
对于楼市日益上升的温度,购房人的感受则更加迫切。何伟(化名)近期在各个项目打转时,加剧了要尽快出手的决心。尽管卖掉旧房子之后手中握着将近300万的积蓄,在选房的时候仍然捉襟见肘。“不是区域不合适,就是户型不满意,好不容易选中一个项目,价格又突破了承受力。”何伟告诉记者,看过的项目都在憋着劲涨价,如果再不出手,将来担心付出的成本更高。
“其中多方面政策的刺激,激发了购房人入市的热情;另外,多数在售项目的销售价格到目前尚未出现明显上涨,对购房人而言也具有一定吸引力。”某业内人士认为这是5月份楼市升温的主要原因。
事实上,不止是普通住宅市场成交火热,别墅市场也在5月表现出强劲的势头。进入5月第四周,北京别墅市场共有33个别墅项目实现成交,累计成交88套;其中总价1000万元以上的别墅,更是创造了20套的纪录。郭毅认为,千万级别墅成交的冲高,是高端市场升温的力证,部分高端别墅项目的陆续加推,是导致千万级别墅冲上新高的重要原因。
二手房市场成交量价齐涨
综合多家机构数据预测,5月北京二手房全月网签量将达到16000套以上,足以显示市场的热度。位于丰台区马家堡东路的链家门店业务员告诉记者,近期的工作强度明显加大了,带领客户看房的时间也越来越多,而且在辖区内的一些小区的房子,基本上是“出一套成交一套”,供不应求。
“对卖方来说,营业税‘五改二’,对于二手房市场是一大利好,使得2-5年的房子成交周期更短,而且价格方面也有了上涨的空间。”该业务员表示,区域内业主的报价已经出现了缓慢上升的势头,其中有不少业主是为了卖掉旧房子去改善置业,目前议价空间比起年初已经明显缩小。
事实上,这并不是单个区域的个案。据我爱我家的报告称,5月11日降息之后,市场连续两周累计成交增量10%左右。今年以来,北京二手房成交价整体处于一个缓慢上升的过程,近期二手房均价同比出现显著增长,目前已超过去年同期的水平。从各城区成交情况看,中心城区成交量大幅上升,而外城区和近郊区成交量与此前基本持平。
业内人士指出,目前中心城区优质房源数量正在日渐减少,高价房逐渐成为库存房源主体,新挂牌业主的心理价位已经出现一定程度的上调。如果需求量继续增加,高价房逐渐进入成交,中心城区二手住宅成交均价还将进一步上涨。
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