[摘要] 虽然受楼市新政刺激，楼市逐渐有了回温迹象，不过较大的库存量让很多楼盘在销售过程中如履薄冰，不得不在把控风险和追求利润之间反复权衡。
虽然受楼市新政刺激，楼市逐渐有了回温迹象，不过较大的库存量让很多楼盘在销售过程中如履薄冰，不得不在把控风险和追求利润之间反复权衡。
二套房首付降至四成、免征营业税年限降至2年、鼓励公积金购房……始于3月30日的楼市新政，如今已经过去一个多月。新政“满月”，惠州楼市发生了什么变化？
记者走访市场发现，新政“满月”前后出现了不少积极因素，但楼市基本面仍然未变。
新闻背景
3月30日楼市新政
3月30日，五部委联合发布楼市新政，对二套房首付比例及二手房税费做出调整，楼市“组合拳”正式出台。
其中，央行、住建部、银监会通知：对拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付30%。
财政部、国家税务总局出台《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》明确规定，将普通住房营业税免征期限由5年缩短至2年。
一线销售员忙得分不开身
现象 新政出台后，一些开发商连夜开会，制定对策。一线销售人员则忙着带客户看房，为客户打听新房贷消息、催客户提交购房资料……新政“满月”之际又恰逢“五一”销售节点，很多销售员忙得分不开身，不少人连调休日都“奉献”给了客户。不过，有辛苦也有收获，惠博片区销售员小朱说，她4月的业绩起码比之前翻了一倍，“辛苦的时候想想收获，就不会累了”。
点评 销售员忙碌背后，是房子的畅销。4月，多个新项目入市，在售项目纷纷出台各种营销计划，不少市民纷纷出手买房。据市房产管理局交易系统统计，4月惠城区、仲恺高新区一手住宅预售2048套，与3月的1489套相比大幅度增长。“五一”过后，方直集团、中信地产纷纷晒出骄人业绩，两大房企“五一”期间收金均超2.2亿元，其他各大在售楼盘也有不同程度斩获。
新货上市节奏加快
现象 4月下旬，位于金山湖片区的金洲广场开盘，大东平片区的乔弘模范生新品开盘，同一片区的全新项目海伦湾也正式开放营销中心。而在稍早前，仅大东平片区就有合生上观国际、龙光水悦龙湾等在售项目推出新品，该区域全新项目金盛丽景也正式开放营销中心。近一个月来，大东平、金山湖等区域新货上市量明显加快，而在售项目众多的大江北、仲恺高新区等区域，更是不断有新品上市，奥林匹克花园、华邦首府、东奥御园、雅居乐白鹭湖等楼盘近期推新货动作较多。
点评 近期活跃楼盘多是针对首次、二次置业者的刚需型产品，面积多在80~140平方米之间，售价多位于5500~6500元∕平方米之间。值得一提的是，近期活跃楼盘多位于非中心区，因此价格优惠尺度较大，对购房者“诱惑”不小。在售产品众多，无疑为广大置业者提供了广阔的选购空间。
购房门槛低 换房脚步加快
现象 “3月30日新政一出台，我心中就有了换房的想法。”在市区江北上班的骆仁说。本来，他在市区麦地有一套面积90多平方米的小3房，但每天往返江北和麦地之间，路上经常堵车让他感到疲惫。工作相对稳定的他时刻想着换房，但怎奈过去二套房首付6成以上，利率又明显上浮，囊中羞涩的他只好把愿望埋在心底。“这个政策对我来说太重要了，只要卖掉那套房把银行贷款还清，换一套房没有多少压力。”他说自己近一面忙于找人卖房，一面忙于在惠博那带看房，每天都在想着房子的事。记者了解到，新政出台后，打算换房的市民明显多了起来，大江北、金山湖、南部新城多个楼盘一线销售员告诉记者，近期活跃的的二次置业者越来越多。
点评 在过去两三年，银行房贷一直处于相对收紧状态。特别是2013年下半年以来，房贷门槛高、利率大幅度上浮等因素严重抑制了人们购房欲望。特别是广大换房一族，既要筹备6成以上首付，又要接受利率上浮15~30%的还贷成本，很多人因此望而却步。新政后购房门槛低，实际上是给很多购房者“解禁”。
大数据
新品上市节奏加快 市场库存依然较大
现象 市房产管理局实时统计系统显示，截至5月3日，惠城区、仲恺高新区一手商品房可售套数超3.6万套，可售总面积超400万平方米。其中，一手可售住宅超2.2万套，面积超270万平方米。记者查阅数据发现，近这一数据居于今年峰值。有数据指出，目前整个惠州楼市可售一手商品房面积超过1000万平方米。记者走访市场发现，近一个月来市场跑量速度有所加快，不少项目传出“劲销”消息，但近期新品上市节奏也有所加快，旧货前脚未走新货后脚已到，市场整体库存仍然比较大。
点评 新政出台以来，业界研判楼市走势时经常提到一个关键因素，它就是库存。较大的市场库存让很多楼盘在销售过程中如履薄冰，不得不在把控风险和追求利润之间反复权衡。值得一提的是，虽然市场库存不小，5月又有不少新项目已经箭在弦上，市场库存有可能继续居于高位，项目之间的竞争也会愈加激烈。
楼盘营销火爆 仍需优惠筑底
现象 今年“五一”过后，众多在售楼盘纷纷传来“火爆”消息：华贸中心特惠房劲销36套，销售金额近4000万元，中信地产惠州4盘收金9800万元，方直珠三角地区6盘（其中惠州4盘）揽金2.25亿元……“五一”前后，记者走访金山湖、南部新城、大江北、仲恺高新区等区域楼市发现，不少楼盘营销中心人气明显提升，有的楼盘在现场开展亲子活动，更是人气爆棚。记者了解到，近期获得喜人交易业绩的楼盘多以优惠价格吸引客户成交：中信水岸城距离“五一”还有几天就公布了特价房信息，方直星耀国际等楼盘也在“五一”期间推出了特价房，惠博片区有楼盘则在 “五一”期间推出了单价优惠1000元∕平方米的特价房。
点评 近期，特惠房成为了楼市营销“大杀器”，纵观“五一”期间取得不错成绩的楼盘，基本上都跟优惠促销有直接关联。众多楼盘 “拼优惠”，这对购房者无疑是实在的利好。值得注意的是，在开发商拼性价比之际，购房者需要更宽的视野、更多的耐心去比较，方有助于找到具性价比的产品。
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