[摘要] 江北高库存是个伪命题？金山湖改善类扛大旗！水口依旧很刚需。
近年，一谈起惠州房地产，“高库存”似乎成了一块不雅的“贴膏”，开发商们竭尽脑汁，无一不想将之扯开。我们暂且撇开大亚湾等敏感区域，单谈中心区惠城，它亦染此疾。只是，且轻且重，不可一刀切。
江北高库存是个伪命题？
提及江北，多数人的眼光只是聚焦于江北南区。只有它，才是名副其实的千亿市政CBD，文明城市的封面。接着，我们看的江北热盘，也主要是指此区域。
据房天下新数据统计，江北在售热盘大概有3226套，大体分为超级豪宅、非毛坯公寓与普通住宅三种类型。
保利达江湾南岸、雅居乐白鹭湖在售的主要都是超级豪宅，面积在200平以上，合计逾1000套；日昇昌天誉在售的是60套150平的大户型；而同属江北户口的双璧湾34栋亦为177-182平的4+1房。
华贸中心与大隆财富广场在售的主要是非毛坯公寓，近500套。
德威摩卡小镇、鼎峰国汇山、鹭金御公馆、奥林匹克花园及双璧湾的27-28栋推出的则是刚改户型，也是市场上走俏的户型，逾1000套。
“江北的库存问题，我们不能只从表面来看。毕竟，从性价比高的楼盘来看，库存并不严重，甚至说没有问题。”德威集团营销中心副总经理黄建达分析道，“虽然说高库存是惠州楼市近几年的标签，但是我们要分区域来看，而一个区域里边还可以按类型再细分的。”
集政策倾斜于一身的江北，吸楼宇经济之精华靓彩，情理之中，捕获了一批一批购房者的目光。330新政后，据房天下在全市各区的调查数据，近30%的网友意向购房片区在江北，为高值。
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金山湖改善类扛大旗！
金山湖，蝶蜕变，貌初成，围捧之余，高库存更是它的一个非议。
据房天下新数据统计，金山湖在售热盘大概有2683套，大体分为刚改、改善与超级豪宅三种类型。其中，120-140平的改善类扛起大旗，几乎为每个楼盘的必备产品。
超级豪宅亦散落多家。譬如：中信凯旋城172平的户型、中锴华章230平的户型、方直星耀国际168平的户型、鸿润叠韵165平的户型、中洲中央公园179-268平的户型、御水豪庭178平的户型、天玺湾196平的户型。如宣传语所言，“豪门中人，不多说。”
然而，傲娇之余，这些超级户型的走量并不乐观。“去年，我们项目主推的还是刚需与刚改的产品，今年主推的都是大户型产品，虽然有二套房的利好政策支撑，但其实换房的也主要是想选130-140平左右的，所以走量并没有想象的乐呵。”踩盘时，金山湖一不愿透露姓名的置业顾问讲出了自己的观察。
水口依旧很刚需。
据房天下新数据统计，水口在售热盘大概有2422套。其中，90-130平的户型为香饽饽。合生上观国际、海伦堡海伦湾、宏新蜜糖小城、大新城为其典型代表，共约1500套。
“人的心理定位是很微妙的，更是需要时间沉淀的。倘若我有充足的资金购房，又想买面子，实话讲难以是水口。”刚在水口某盘交了首付的罗女士笑道，“不过，作为普通收入的家庭，我们在水口安家还是理智的。再说，水口的潜力我们是看好的。”
诚然，水口作为惠城向东发展的一个主力版块，尽管在很多人的印象里，仍然属于城乡结合部，戴上半工半农的尴尬帽子，但是在业内看来这是个有预期未来的。“水口这个区域具有非常大的潜力。它的交通红利是任何一个区域都无法比拟的。”宏新·蜜糖小城总经理陈国安表示：“随着隆生大桥、三环路、四环路的建设，这个区域可以说是四通八方，非常方便。特别是未来水口还有两条高铁经过，惠州东站建立后更将为水口添加底气。”
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