[摘要] 此次三部委联手下调二套房首付，一举击中改善性需求要害，将极大促进改善需求入市，而个人住房营业税的调整，将促进一二手房市场联动，刺激二手房成交转向活跃，市场预期全面扭转，成交全面复苏指日可待。
央行、住建部、银监会30日联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。时隔20，财政部发文，调整个人住房营业税政策。
降息通道开启后，尽管市场预期有所转向，但降息效果提前稀释，实际成交并未水涨船高， 就惠州市场来看，降息月内不少项目仍然依靠减价措施，提升成交量，而客户在经历历次调控洗礼后的理性心理更为坚定，使得入市屏障屡屡不能一击而穿。
此次三部委联手下调二套房首付，一举击中改善性需求要害，将极大促进改善需求入市，而个人住房营业税的调整，将促进一二手房市场联动，刺激二手房成交转向活跃，市场预期全面扭转，成交全面复苏指日可待。
一、继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
中原解读：
1.政策信号明确。新经济数据显示经济下行、通缩压力仍然较大，房地长投资增速频频放缓，价格指数回升乏力，政策需要做出响应。二套房低首付的调整有助于进一步释放包括首改在内的刚性需求，稳定房地产价格和房地产市场，稳定房地产投资和家庭部门的消费意愿，从而推动总需求的企稳回升。
2.需求刺激明显。自执行差别化调控政策以来，为抑制投资投机需求，针对二套及以上的信贷政策越加严格，高至6成的首付比例也极大打击客户改善居住的意愿。本次下调，是基于差别化政策基调的首次放松，极大提振市场预期，大大降低二次置业门槛，在此前被误伤的改善型住房需求，也将进一步释放。大量增加市场有效需求，缓解供过于求的局面，但基于惠州当前的供需关系来看，市场重回卖方的可能性不大。
3.影响供应结构。此前信贷政策的调整，在一个周期内影响客户置业意向，一步到位的置业意识终对惠州楼市供应结构产生影响，70㎡以下小户型供应呈现减少趋势，而90-120㎡户型供应随之增加。再置业门槛及成本的下降，能有效缓解当前结构性过剩的问题，也将影响未来的供应结构，在政策不变的情况下，惠州市场未来3-5年内120-144㎡以上的中大户型供应比重将逐步增加。
4.价格上涨动力增加。信贷政策松动，客户购房门槛及成本都在降低，后市预期回暖，将压缩房企减价的意愿，价格稳定随之上行的动力增加。但基于惠州库存压力及局部热点区域的竞争压力分析，大幅反弹的可能性不大，竞争压力大的区域仍然需要依靠高性价比突破红海竞争。
二、进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，低首付款比例为30%。
中原解读：
公积金贷款政策中，首套首付2成符合预期，延续此前惠州针对首套公积金贷款的政策思路，而对于再次申请公积金贷款的客户，在缴清首套的情况下，可以申请首付3成，超出预期，但公积金贷款在惠州普及率不高，政策对市场的影响重在信号，实际影响较小。
三、加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作。人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款低首付款比例和利率水平；密切跟踪和评估住房信贷政策的执行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房地产市场平稳健康发展。
中原解读：
政策执行仍然强调差别化，因地制宜，在政策实施上仍然存在弹性，各地房企应实际市场情况解读，政策兜底的意图明显，但终是促使房地产政策回归“正常化”，新常态下房地长行业的长期发展终由市场决定。
四、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
中原解读：
与此前执行政策相比，政策明显的变动是关于征税年限的变更，此前为避免二手房市场短线投机，营业税免征期限由2年提高为5年，本次调整将免征期由5改2，将促进二手房交易市场的活跃，推动买一卖一的升级换代需求，对一手也构成利好。
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