[摘要] 四季度惠州楼市将如何演绎？且听惠州合纵联行董事副总经理张凡解读四季度惠州楼市。谈楼市，供大于求翘尾难现；谈策略，以价换量仍持续；谈供应量，属市场正常循环；谈仲恺，三大利好华丽转身。
编者按：“9•30房贷政策”及时落地，给“银十”楼市打开利好开局，国庆期间各地楼市小火了一把；
新政出台半月，惠州本地却仍难见银行有所动作，各方都在“等贷”；
回望2014年1-9月惠州楼市，难有理想之说，连“金九”也沦陷为“铜九”……
【房天下讯 张细妹】2014年楼市业绩成与败，四季度成最后关键一刻。但，四季度惠州楼市将如何演绎？折扣满天飞还是价格上涨？购房者又到了买与不买的分岔口？且听惠州合纵联行董事副总经理张凡解读四季度惠州楼市。
谈楼市：供大于求 翘尾难现
张凡认为，“四季度惠州楼市整体将不会有太大变化，难以出现‘翘尾’之势”。从两大方面来看：一方面，市场经济结构没有出现根本性变化，宏观经济不理想，PCI指数一直走低，居民收入及购买力预期不高。另一方面，从楼市指标来看，据惠州合纵联行数据统计，1-9月惠城区销售面积仅约190万平，为近几年销量新低；而新增供应量则达300万平，创新高。如此“一高一低”，惠州楼市“供大于求”的市场情况显而易见，楼市库存压力巨大。
房贷新政确实给楼市带来利好，在很大程度上释放了改善型需求的购买力，尤其是次改善型需求，在十一国庆期间已得到明显体现。但仅仅依靠一个房贷政策，短期内难以改变宏观经济结构，也难以撬动市场库存这块“大石头”。据张凡预测，若四季度楼市发力，成交量能够大幅上涨，2014年惠城区整体成交面积能达到300万平，则属于较为正常的水平。
惠州合纵联行董事副总经理 张凡（来源：房天下）
谈策略：以价换量仍持续
当前，以价换量成为市场营销主调。无论是市场常见的“均价XX元/平起”、“首付X成起”，究根结底，依旧是价格为主导。而对老百姓来说，价格也是左右买房的最主要因素。张凡认为，以价换量仍会持续到明年上半年。
谈供应量：属市场正常循环
在张凡看来，供应量的高与低，属于市场经济的正常循环过程。在2009年、2010年时，惠州土地出让出现高峰期；加之上市房企扩张，扎堆进入惠州市场开发房地产；看好房地产利润，许多外行企业开始跨界“涉房”。至此，惠州楼市进入热闹的开发之势，时至今日，供应量自然上升。
然而，房地产开发周期长，对房企的准入门槛、资金实力要求非常高。今年低迷的市场行情则十分考验房企的抗压能力。
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谈仲恺：三大利好 华丽转身
据房天下统计，下半年仲恺片区将约有10个纯新盘入市，预计近千套推货量。不少人直言仲恺要“火了”，也有人吐槽仲恺配套落后，片区形象难改善。
张凡指出仲恺片区具有行政、经济、人口三大指标利好。行政，身居高新科技产业区的重要角色；经济，产业转移成功，多个品牌产业进驻片区，GDP增长明显；人口，产业进驻，吸引了大量人才就业。
路通则财通，仲恺大道、莞惠城轨的建设，对仲恺区域的发展有直接拉动作用。房地产的大力开发，商业综合体崛起，如T PARK时尚广场、鑫月广场等，区域形象将得到明显改善。此外，纯新盘扎堆入市、楼市供大于求，房价走低吸引百姓置业，工业区将华丽转身为“居住区”。在张凡看来，仲恺区未来是完全有可能成为惠城之外的第二个中心区域。
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