[摘要] 等了一年，想买的楼盘却没有想降价的意思，符合自己要求的房子始终没有出现，这对于很多置业者来说，无疑又是失望的一年。
亲，近期房价恐难大涨
今年上半年在售产品数量庞大为减缓出货压力开发商可能以价换量
等了一年，想买的楼盘却没有想降价的意思，符合自己要求的房子始终没有出现，这对于很多置业者来说，无疑又是失望的一年。2013年，本地房价走势如何？据了解，临近春节之际，本地很多项目不再像去年国庆节前后那样疯狂促销，而是保持着常规的营销尺度，不少项目实际交易均价回升。但业界人士普遍表示，2013年市场上在售产品数量庞大，项目出货压力大，不排除像去年春节那样出现开发商抢跑的现象，总体看来，今年上半年房价恐难明显上涨。
供应供应量将与去年持平
2012年惠州楼市库存一直居于较高水平，市场库存成为市场焦点问题之一。在过去一年中，惠城区、仲恺高新区、惠阳区、大亚湾区、惠东县、博罗县等片区齐齐发力，新品源源不断上市，下半年市场供应量井喷。2013年年初，本地市场供应量仍然居于高位。记者从市房产管理局网站获悉，目前惠城区、仲恺高新区可售一手商品房仍然达3万套左右，基本上跟去年高峰期持平。
2012年惠州楼市大盘迭出，总建筑面积100万平方米的大盘有位于惠博大道旁的五矿·哈施塔特、位于惠东县的万科双月湾等。去年市场上在售的建筑面积超过100万平方米的大盘项目有位于惠东的碧桂园·十里银滩、富茂·威尼斯湾、惠州奥林匹克花园、雅居乐·白鹭湖、佳兆业·东江新城、合生海滨城等。记者了解到，这些大盘项目多处于开发、销售的前期阶段，后期仍然有大量产品待售，而其中相当一部分产品很有可能在2013年上市。
除了活跃在去年市场上的项目之外，今年仍然有一些大盘项目推出。比如，位于金山湖片区、建筑面积达300万平方米的中洲·中央公园已于去年年底正式开放营销中心，计划今年年初推出首批产品。位于惠城区水口的大兴城以“水口综合体”为自身定位，总建筑面积达28万平方米，已于本月12日推出首批住宅产品。据记者目前掌握的情况，今年上半年推出市场的还将会有水口的宝安·山水龙城、位于惠阳区的保利·阳光城等项目。除了全新项目，当前在售产品中，相当一部分在2013年上半年有新货推出，今年上半年市场将出现新盘旧盘同台竞技的状况。
惠州中城嘉信市场研究中心数据显示，2012年惠州全年的供应量约为850万平方米，其中惠城区供应量约为270万平方米。业界认为，2013年宏观调控政策不会有变化，而目前从惠州各大开发商所了解到的企业经营思路来看，2013年不会冒进，不会大规模地开发，仍然会根据政策导向和市场的走量情况而适当的开工。因此2013年的整体供应量将与2012年基本持平并略有增加，预计在850~900万平方米之间，惠城区的供应量将保持在270~300万平方米。
房价平稳前行？
价格翘尾趋势减弱
2012年1月份，惠城区、仲恺高新区一手商品房平均网签价格6023元∕平方米，2012年12月份的数据是6294元∕平方米，去年房价出现了“翘尾”现象。今年上半年惠州房价是否会延续去年的态势？
据了解，去年下半年，随着多个大盘项目以及一批高端产品促销，在换房需求的推动下，市场上中高价位产品交易所占的份额有所增大，导致本地一手住宅平均交易价格有所提高。记者了解到，今年年初开盘销售的项目中，相当一部分产品走的仍是以价换量的思路，开盘时的定价对置业者依旧充满了吸引力。有销售人士表示，惠州前段时间经过了大规模的降价促销活动，置业者“捡便宜”心态日益常见，项目不降价销售就意味着意向客户直接流失，因此一定要在实际交易价格方面有优势，否则难以打破意向客户的观望心态。“至于在认筹时候开展几千抵几万，还是开盘时进行低折扣优惠，那是不同的优惠方式而已，反正目前市场环境中实际优惠是少不了的。”
惠州中城嘉信董事总经理杨锦斌分析，随着宏观调控的常态化，不管是开发企业还是置业者，对于目前的市场政策已经习惯，2013年的价格走势应该会较为平缓的发展，不会出现类似2012年大起大落的波动。
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城郊和县区热度继续升温
2012年，楼市热点基本都在市区周边地带，东江新城、惠博大道沿线、水口、江北三环路两侧、南部新城等片区不仅推出了大量新盘，并且相当一部分都是大盘。在各大开发商的联手推动下，去年惠城区郊区地带热点不断。今年楼市，哪些板块将会成为市场热点？
据记者调查了解，去年城郊在售项目中，绝大多数今年上半年仍有新产品上市，产品囊括普通住宅、大户型景观洋房、别墅等产品。2013年，惠博大道沿线楼市仍是市场最热点片区之一，该项目在售的惠州奥林匹克花园“奥龙湾”高层产品去年年底推出首批单位，今年上半年将会有大量后续产品推出；五矿·哈施塔特于去年上半年正式推出，作为一个体量超100万平方米的大盘，这仅是开端，今年将会有大量产品推出；保利山水城、富力·城市广场、瑞亨·半山1号、华基·江山等开盘较早的项目，2013年仍有大量新品待售；王府·钓鱼台已于去年年底启动认筹，预计今年上半年进入销售程序。
水口片区在今年上半年也将会成为市场热点。去年，水口片区合生上观国际、鸿升·世纪东方城、华乐红、海伦堡·院子等项目轮番推出新货，并且该区域项目定价普遍比较低，又经常掀起优惠促销活动，在很大程度上搅热惠州楼市，该区域成为惠州刚需置业者关注的重点区域之一。今年上半年，除了上述项目仍然有货在售之外，新近推出或者即将推出市场的项目已经吸引了人们关注。今年1月12日，位于水口的综合体项目大兴城推出首批住宅产品，成为今年惠城区楼市少数几个上市的全新项目之一。据了解，水口片区计划近期推出市场的全新项目还有宝安·山水龙城等。
金山湖片区也将是今年的热点区域。过去两三年，中信地产、方直集团、隆生集团等实力开发商联手经营下，金山湖片区如今已经成为惠州最为热点的人居片区之一，一个个亲水楼盘吸引着各地高端置业者。2013年，中信水岸城、方直·君御、方直·城市时代等项目仍有各类新品在售。位于金山湖片区的300万平方米体量的中洲·中央公园与去年12月份正式对外开放，计划今年上半年推出；另外，方直集团等开发商在金山湖片区仍将会有全新项目推出。
仲恺高新区、惠阳区、惠东县等区域楼市今年市场关注度将会持续增加。2011~2012年，上述县区楼市凭借实力开发商操作的大盘项目引起了市场关注。去年，位于惠东县的碧桂园·十里银滩凭借优惠的价格吸引了大量深圳置业者，中航元·屿海、富茂威尼斯湾等项目也凭借“深圳东”以及大盘优势而成为市场热点。记者了解到，目前在惠州市场上运作的知名品牌开发商中，除了惠城区之外，相当一部分选择在惠东、惠阳、龙门、博罗等片区运作，万科、富力、保利、佳兆业、合生创展等开发商在惠东、惠阳等板块均有项目，并且相当一部分是大盘项目，这些大盘项目较长的开发周期足可以让上述县区楼市持续火爆。
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走势关键在信贷政策
据新华社电 2012年，楼市低开高走。经历了前期的以价换量，中期的回稳，到四季度成交量的持续放大，全年商品房成交量直逼10亿平方米。2013年伊始，多地楼市仍延续增量走势，回暖趋势进一步明朗。1月1日至今，北京、上海等城市新建住宅签约或成交量出现同比上扬。
专家指出，“限购、限价、限贷”政策之下，２０１３年楼市回暖带来价格高位运转的可能性有限，市场仍将稳字当头。
临近春节，楼市悄然出现看房热，多地住宅成交量同比上扬。据中指研究院住宅周报，２０１３年第１周，４０个样本城市中周均成交同比上涨的超过9成，多个城市增幅超过１００％。其中，北京、上海当周成交面积均高于去年１月周均值。广东韶关拔得头筹，成交增幅达６８１％。
近两年来，楼市出现截然不同的年份走势。2011年商品房销售约10.99亿平方米，中西部和中小城市成为销量增速的主力。2012年却自10月开始，局部地区楼市淡季不淡，东部销量增速远高于中西部——调控之下，2013年的楼市究竟会如何？
对此，业内人士普遍认为，尽管2013年楼市可能面临一定的供需矛盾，但鉴于货币信贷环境、居民购买能力及库存类型压力，楼市回暖带来价格高位运转的可能性有限。
中国房地产业协会市场委员会副秘书长、ＣＲＩＣ研究中心总经理陈啸天认为，从前几轮楼市波动来看，相对供应量反差往往使房价压力凸显。去年１１月和１２月楼市成交环比陡增，已使主要地产企业的库存结构发生变化。
目前，在京、沪、穗等一线城市，多数房企仍保持在约６~７个月的库存水平，库存户型也以较大面积为主。“从整个市场及2012年走势来看，楼市依然以稳市场、稳价格为基调。中小城市销售的萎缩幅度放大，使楼市总量仍属于稳定范畴。”住建部政策研究中心研究员、原副主任王珏林说。
申银万国房地产高级分析师殷姿认为，尽管楼市仍存在所谓的基础支撑，潜在的购买人群并不缺乏。但对于人们是否有钱买房，信贷政策往往是更关键的因素。
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