[摘要] 杭州的刘女士最近看着回暖的楼市有些纠结。她在杭州已经有两套房子，都是五六十平方米的小房子，一套自己住着，一套父母住着，女儿一天天长大，刘女士逐渐有了换房的打算，但是却没有购房资格。把现有的房子卖掉，也不太现实，怎么办？
杭州的刘女士最近看着回暖的楼市有些纠结。她在杭州已经有两套房子，都是五六十平方米的小房子，一套自己住着，一套父母住着，女儿一天天长大，刘女士逐渐有了换房的打算，但是却没有购房资格。把现有的房子卖掉，也不太现实，怎么办？
行情回暖，许多受限购影响的改善型购房者也开始蠢蠢欲动。记者在采访过程中了解到，跟刘女士有同样想法的购房者还不在少数。
律师提醒有风险
浙联律师事务所主任律师戴和平表示，假赠与真买卖的现象在前几年比较多，不过近些年有点减少，这是因为一是赠与给非直系亲属所要缴纳的税费并不是很合算；二是即使赠与给直系亲属，也还是容易发生纠纷。
“比方说赠与给父母，如果是独生子女问题不大，如果是有两个以上的兄弟姐妹，可能就会有纠纷。假设父母忽然离世，这套房子就会变成遗产，涉及到很多人的继承。或者受赠方生意失败，引发债务纠纷，赠与房屋被查封等等，引发一连串的风险，这还不包括遗产税出台的风险。”
赠与到底要缴纳多少税费？
记者从相关税务部门了解到，根据赠与方的不同，税费也会不同。如果赠与方是直系亲属，那么营业税、个税都是可以免征的，受赠方需要缴纳总价3%的契税，双方各自还需缴纳0.05%的印花税，也就是说总共约缴纳总价3.1%的税费。
如果是总价100万元的房子，那么赠与所要缴纳的税费就是3.1万元。
但是如果赠与方是非直系亲属，那么税费就要高许多。首先，契税还是3%，印花税还是双方各0.05%。
其次，营业税及附加费用要参照商品房买卖缴纳，即住宅未满5年转让，按照全额征收5.6%的营业税；满5年的住房，非普通住宅按差额的5.6%征收，普通住宅免征；非住宅则无论是否满5年，都按照差额的5.6%征收。
另外，个人所得税也要参照商品房买卖方式来缴纳，即能提供房屋原值的，按照差额的20%来征收；未提供完整、准确的房屋原值凭证，按住房转让收入的1%核定征收；转让5年以上生活用房的免征个人所得税。
如此一来，如果是赠与给非直系亲属，那么其所要缴纳的税费可能要高于普通的商品房买卖。因为普通商品房买卖的契税，可能根据相应的条件，税率在1%—3%之间，但赠与则必须是3%。另外，普通商品房交易中，住宅的印花税是免征的，只有非住宅要按照成交价格的0.05%来征收，而赠与则必须要征收0.05%。当然，赠与还需要缴纳相应的公证费用。
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获赠房产再次转让时税费可能更高
需要说明的是，即使是赠与给直系亲属，虽然赠与时所要缴纳的税费可能比较少。但这套房子如果面临再次转让，则所要缴纳的税费可能要更高。
根据财税号文件，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本，以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。
杭州市有关税务部门的工作人员也告诉记者，受赠房屋在再次转让时，不能再核定征收个人所得税，而是需要按照差额(转让收入—住房原值—合理费用—转让过程中缴纳的税金)的20%来征收个所税。
也就是说，如果这套房子转让费用是100万元，房屋实际购置成本是70万元，相关税费约3万元，那么个人所得税则要缴纳5.4万元。但如果按照核定征收，那么只需缴纳转让收入100万元的1%，也就是1万元。
不过也有情况例外。如果这套房屋是受赠方五年以上家庭生活用房的，再次转让时可免征个所税。
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降息后，利率发生变化，随之而来的，定期存款利率和首套房贷利率也相应改变，有报道称，或出现5年期定存利率与首套房贷利率倒挂现象，是个别案例还是普遍现象？我们该如何运用手中的钱？
降息意欲何为？
银行开打揽储大战
央行在宣布降息同时，将存款浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍。专家认为，降息可能会导致一部分客户将资金从存款转移出来，促进多样化投资，但对存款的影响将不会很大。
赵庆明表示，此次降息表面上是对称降息，但实际由于浮动空间的调整，达到了非对称降息的效果。在负利率时代，银行大都面临揽存压力，此次调整将考验银行在利率市场化的竞争中到底如何选择。
专家认为，由于此次降息的浮动空间较为宽松，投资者在选择投资方式时仍会货比三家，这将加剧银行间本已白热化的揽储大战。
降息显维稳意图
分析人士认为，央行意外宣布降息意味着提振经济迫在眉睫。一方面，市场避险势头高涨，成为短期内打压人民币汇率下跌的主要因素。但另一方面，近日的中间价已显示出维稳意图。因此，短期内人民币走势或仍维持震荡走势。
降息并不意味着“救楼市”
房地产市场的走向，既取决于行业政策，又受外部货币供应的影响。客观而言，降息能够在一定程度上降低房地产开发商的融资成本，刺激购买力入市和刚性需求的释放，以25年期100万贷款计算，降息直接促使月供下降159元。但在中央屡屡强调房地产调控不放松，限购限贷依然从严从紧的背景下，很难寄望单靠货币政策宽松就能够拯救楼市。
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降息后 定存与房贷利率倒挂？
10万资金缺口
假设100万元做5年按揭，按照首套房贷利率八折5.32%，等额本息还款方式计算，每月还款19018.19元，一年就是22.82万元。
年的现金需要：22.82+22.03+21.93+21.7+21.7=110.18万元，已经超出了手头拥有的100万元现金，这10.18万元的资金缺口意味着我们根本无法利用定存构建一个可以应付5年还款需求的存款组合。
其实，仔细分析下之前的过程，我们就会发现，为了应付按揭的按月还款，我们几乎所有的资金都只能存在利率远低于按揭贷款的5年期以下定存中，根本享受不到5年期定存5.61%的高利率。 >>详细
上海房贷利率调查:7折房贷暂未实行 普遍85折
13日，搜房网调查上海10家银行发现，沪上银行暂无7折优惠的计划，多数银行目前针对首套房执行8.5折的贷款利率优惠。
搜房网调查显示，部分银行执行基准利率或9折优惠，目前最优惠的房贷利率折扣为8.5折，银行业内人士表示，此次降息，央行采取了“不对称”浮动利率的措施，让银行的利差收窄，资金成本上升，银行的利润空间已经缩小，如果房贷利率再打折，不少银行的压力会更大。“打8折就已经不赚钱了，7折肯定还亏钱。现在不少银行做9折、8.5折优惠是因为前期市场太冷清，随着楼市销售回升，银行不可能再进一步打折。”
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手上的钱怎么用？
存钱也需“货比三家”
对于普通消费者来说，随着央行利率市场化方面的进展，存款的理财思路也应该改变，应把资金的流动性放在位。据了解，在央行宣布利率“区间浮动”开闸后，省内一些商业银行显得更为进取，截至目前，省内包括吉林银行、民生银行、中信银行在内的部分银行已经把一年期定存利率上浮至基准利率1.1倍的上限，达到3.575%。执行3.5%的银行有工、农、中、建、交五大行及邮政储蓄银行。 >>详细
三类低风险理财产品值得关注
降息后，对于银行理财产品的选择必须“步步为营”，不应因一时的利率变化而盲目“追新追热”，因为央行降息对于各类银行理财产品的影响是不同的，投资时要具体分析。
对此，工行吉林省分行个人金融业务部理财业务负责人郭莹莹认为，此时选择理财产品有三个方向。首先，可适当关注产品的投资方向里有无债券方向投资，因为利率走势与债券走势相反，因此，债券型理财产品和债券型基金会有相对较好的预期。其次，百姓在选择理财产品时，可适当增加权益类资产的比例，采取定期定额投资等方式来规避股市下行造成的投资风险；再次，选择长期的固定类理财产品，确定现阶段的，规避未来利率下调的风险。
提前还贷要精打细算
上海浦东发展银行长春分行理财经理丁羽翎表示，还有三类房贷客户不宜提前还贷，一是贷款人此前享受的是银行房贷7折优惠利率，这样的客户在当前的贷款利率市场属于捡了“大便宜”，不必提前还贷；二是客户手中资金有限，并且有投资预期更加丰厚的投资项目，能获得比支付银行利息更高的；三是还贷时间已过大半，因为后期还款更多的是偿还本金，节约的利息十分有限。
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