[摘要] 国家针对房地产的宏观调控政策进一步收紧，楼市大环境面临的挑战增大，银行针对二手房贷款的尺度没有放宽，各种问题开始浮出水面，人们进一步关注二手楼交易问题。
国家针对房地产的宏观调控政策进一步收紧，楼市大环境面临的挑战增大，银行针对二手房贷款的尺度没有放宽，各种问题开始浮出水面，人们进一步关注二手楼交易问题。日前，由惠州市房地产中介管理协会主办的“2011年惠州二手房发展高峰论坛”吸引了众多业界人士参与。主流观点认为，下半年惠州二手楼市场行情不容乐观，由于调控政策持续，市场面临的实际问题越来越多。对此，行业管理部门表示将会加强管理和服务，促进行业更加规范发展。
限贷政策影响惠州二手楼市场
现状
实质性问题困扰市场
今年以来，本地二手房交易多种问题集中出现。从市场大环境到具体的单项交易，实质性问题困扰着中介和交易各方，市场上出现了业主不敢轻易放盘、购房者挑选房源和中介服务更加谨慎、中介生存发展面临更大挑战等情况。
问题1 买方市场跟不上卖方市场
市房产管理局交易中心统计的数据显示，上半年惠城区、仲恺高新区二手住宅交易量为4305套，交易面积46.72万平方米，而去年同期数据则分别是3898套和44.53万平方米。惠城区、仲恺高新区的二手住宅无论是交易套数还是交易面积，都比去年明显上涨。但是，业界人士认为，市场交易量的增长并非行情好转的结果，而是可交易的房源明显增加导致。
惠州报业传媒集团广告经营中心副主任周春在论坛上发言时指出，由于多种原因，目前市场上存在着买方市场跟不上卖方市场的情况，特别是惠州流动人口增加的数量有限，会直接导致市场交易不活跃。周春表示，惠州报业传媒集团旗下的两大平面媒体惠州日报和东江时报将会进一步发挥报道权威、内容丰富、信息及时等优势，为本地二手房交易市场提供更多服务。
问题2 外地客的炒楼行为被抑制
最近几年来，惠州房地产市场成为众多外地投资客频繁活动的领域，具有一定的外向性，来自深圳、东莞、广州等地投机购房者在这一市场上占据一定的比例。限贷政策在本地市场上实施后，很大程度上抑制了外地炒楼客在本地市场的活动，但是很多在惠州打拼多年仍然没有惠州本地户口又不能提供一年以上纳税证明和社保证明的消费者也因此暂时没有了购房资格。
广东省房地产策划与营销委员会副主任赵卓文认为，限贷政策在一定程度上“误伤”了二手房交易，一些真正有住房需求的消费者打算购买二手房作为安家之所，由于没有户口、纳税、社保等方面证明而不能顺利买房。赵卓文说，无论是惠州还是广东其他城市，现在都面临着银行针对二手房贷款的尺度严格、二手房交易税负过重等现实问题，因此下半年市场发展不容乐观。
问题3 交易领域有待进一步规范
目前运作的中介机构中，存在着鱼龙混杂的情况。在平时市场纠纷案例中，手续不齐全的机构占了相当大的比重，由于有的中介机构并未在管理部门备案，所以一旦出现纠纷也难以追究责任。据惠州市房地产中介管理协会统计，今年在市房管局备案的中介一共有132家，目前仍有102家未备案，绝大多数的运作规模中等偏小。
惠州市房地产中介管理协会秘书长刘新群表示，该协会准备把未备案的中介名单提交给工商行政管理部门，通过行业和相关部门的共同努力，共同联手促进本地二手房产中介代理行业朝着更加规范的方向发展。
市房产管理局副局长袁贵平表示，两年前该局就出台了标准的二手房合同范本，目的在于促进本地二手房交易更加规范化。市房产管理局将会继续规范二手房市场的相关操作，完善交易细节，加强监管，服务于民，尽量减少纠纷。
下半年行情不容乐观
趋势
调控政策年内难松绑
下半年市场走势是人们普遍关注的问题，而二手房交易领域跟楼市大环境有着密切的关系。记者了解到，很多业界人士期待限贷、限外等政策能够在今年下半年得到松绑，让市场交易能在良好的氛围下顺利进行。可是，近期调控政策不仅没有放松，反而进一步收紧，特别是“限购将会蔓延至二三线城市”的消息经媒体报道后，本地中介公司不得不更加重视自身的经营问题。
红日房产总经理刘海波表示，中介服务要更加量力而行，要向市民客户提供可靠、有保证的服务，只有这样，在政策频繁调整的情况下，提供中介服务才能游刃有余，才能减少客户的误会，公司形象也才有望得到维护。
赵卓文建议，在行业面临调整的情况下，人们对市场变动应有一定的心理准备，特别是二手房中介企业经营者，更要做好应对市场交易不活跃的准备。“房地产调控时期，更应该做到四个坚持：坚持投资未来，坚持规范化、规模化、品牌化，坚持打造差异化竞争优势，坚持服务创新和经营创新。”
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