[摘要] 前几年投资住宅市场赚得一笔的陈先生在目前的楼市调控环境下已经开始有意转向对商业地产的投资，最近他就在找商铺投资的机会，地铁商铺是他最近研究和考察的目标之一。
前几年投资住宅市场赚得一笔的陈先生在目前的楼市调控环境下已经开始有意转向对商业地产的投资，最近他就在找商铺投资的机会，地铁商铺是他最近研究和考察的目标之一。但是走了一圈地铁2号线的商铺后他发现，地铁商铺并不代表着财富。
地铁商铺更适合经营快速消费品
“以往我认为地铁商铺依靠地铁的人流量能够维持很足的人气，商铺销售情况就会很旺，事实恰恰相反，我观察坐地铁的行人，大多都是行色匆匆地路过地铁商业门店，瞄上几眼，并不会进去选购商品。这种快速移动的客群性质倒更适合快速消费的商业，比如地铁2号线和7号线常熟路站的便利店，在部分时间段顾客倒是很多，例如早晨上班时间，很多乘客会去买早餐，当然，还有晚餐时间，客户光临的也比较多。”陈先生说。
陈先生考虑是自己租下一个商铺来经营，还是继而转租。因为自己缺乏对商业经营的经验，因此在做什么产品的销售或服务上，就成了陈先生最要考虑的问题。
“以我的观察总结下来，地铁商业适合做快速消费的产品或服务，这和客人的性质有关，要记住他们是行人而不是逛街的人。”
在一位业内人士看来，地铁商铺有别于传统商铺，要考虑到地铁站台出入人口的流动性，过往乘客停留的时间较短，往往只会做购买报纸、饮料、小吃等便捷性消费，乘坐地铁的人群流转快速，其中以上班族为主，地铁里可更多地设置一些ATM机、干洗店等和日常生活相关的店铺，这样的地铁商铺才能满足乘客无意识的即时性消费。
即使在地下，也要注重地段
不过，在另一位业内人士看来，投资地铁商铺不能只看人流量。并不是所有的地铁站都适合开发商铺，至少在一个商业副中心的大背景下，商铺开发才有价值。
人民广场、徐家汇这样人气旺盛的集散地，并非其他地段可比，即便如此，那里的地铁商铺也经过了六七年的培育发展期，才趋于稳定成熟，所以投资者购买地铁商铺，要想取得理想的回报，一定要注重周围的大环境，即挑选地段好、人流量集中和商业气氛活跃的地方或发展潜力大的站点。
陈先生在做出投资地铁商铺的决定之前，必须先找到合心意的投资目标。那么地段就是他首先要考虑的。陈先生先从客流量较大的地铁2号线着手，发现地铁2号线贯穿多个区域，包括黄浦、浦东、静安、长宁等区，并且他发现并不是每个站点都有地下商业的空间。“地铁2号线沿线的站点有的做得好，有的做得不好，比如人民广场站与中山公园站做得还不错，但是浦东科技馆站与北新泾站却做得很不好。地铁商业做得好不好和其整体的规划、经营管理水平都有关。”陈先生总结道。“所以我所选定的地铁站点必须是规划有特色、经营管理都不错的地铁商业段。租金和位置有关。我观察下来，地铁商铺也并不是各个都是位置优越，有的商铺位置不起眼，得不到注意，还是离地铁站口近的商铺位置比较好。”陈先生说道。
选铺前，谨慎选择开发商
一些中小地产商因为看到地铁商铺丰厚的利润，有很多投入开发地铁商铺。但他们大多缺乏商铺开发经验，按照该行业惯例，应当在开工之前仔细规划，考虑合适的方案，但是一些开发商本末倒置，先开工赶速度，然后再策划包装，一次性全部卖完，一收回投资额就立马进行下一个项目的开发。陈先生注意到了前期规划、统一经营管理的重要性，在选址上重点考虑了这点。“我了解下来，目前租地铁商铺，合同一签2年、3年都有，一般到期后对方会与你续签，除非你自己不想再租下去了。假使我租了一间地铁商铺来自己经营，除了房租外，还必须支出其他的费用，包括水费、电费、物业费、员工工资、工商税费等。这也是笔不小的开支。”陈先生继而说道。
陈先生觉得由于地铁商铺的特殊性，便利店、报亭、快餐店是比较理想的选择“以前想到过开一个烧烤店，但是据说地铁招租不允许明烟明火，对从事炸、煎、煮、蒸及烧烤行为有严格限制，甚至是禁止进行的，有的地方规定微波炉也是禁用的，有油烟异味的商品更是坚决杜绝。所以开烧烤店的想法被搁置了，但我认为开烧烤店会产生不错的。”陈先生告诉记者，目前他还没有最终做完调查，投资地铁商铺并不代表着财富，他将继续考察，以做出合理而正确的投资决策。
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