[摘要] “调控越强，房价愈劲”也让炒房客谢先生开始思考起房价上涨的种种规律。“不是夸张，我现在对各种与房价有关的数据烂熟于心。”他说，“我从2007年开始，就开始看信贷、利息等各方面的经济数据和地方政府的种种区域规划等，以深入观察房地产市场。
（来源：国际金融报）●我就是在炒完温州的房子之后，跟着团队炒上海的房子。相对于现在，当时，开发商、政府相关人士似乎都很欢迎我们的到来。那段时期，真的很甜蜜
● 我投资4套别墅，只是为了重新成为改善性住房需求者，为了更好地缓解上海高房价给我们家带来的生活压力。或者说，我只是想4换1，为了重新在上海买套好房子
“如果当初像我朋友一样，从1998年就开始投资房产，我至少也会拥有这样一家咖啡店。”阳光明媚的下午，上海市中山公园附近某咖啡店内，谢先生一边泯着茶，一边看着窗外，时不时陷入沉思。
谢先生就是大家口中的“炒房者”或“投资客”，他早先在昆山连续投资了四套别墅，并等待时机抛售。虽然关注楼市十多年，但严格来说，今年36岁的谢先生不是资深炒房者——直到2008年，他才“下定决心，瞅准机会”进行投资。不过，在和记者的交流中，谢先生强调，他这样做只是为了“在上海买套更好的房子，更好地应对上海愈来愈高的房价”。
日前，谢先生接受了记者的采访，聊起了他的炒房人生、对炒房和诸多政策的理解，及对我国楼市的些许看法。
而在谢先生和记者聊天过程中，之前曾接受记者短暂采访的一位温州投资客不断发短信和打电话以“敏感”为由，“恳请”记者放弃她之前曾表述过的观点，“我不想具名，也不愿意被我老乡骂，更不想我们整个团队被外界误解得更深……”
“后悔不早点行动”
刚一入座，没有丝毫犹豫，谢先生就点了一壶龙井茶。“很多年的习惯了，不管是在茶座还是咖啡店，我都喝茶。当年，我刚大学毕业时，就和朋友们一边喝龙井，一边讨论中国经济和中国楼市。”
“1998年，我的一位学经济的铁哥们就告诉我，中国楼市‘潜力无穷’，将来肯定会涨。那时他就在工作之余，几乎倾家荡产，开始投资各式各样的楼盘。”谢先生说，“12年后，我几乎倾家荡产投资楼市，他却已经拥有了数家这样的咖啡店。”
时间拨回到1998年。当年，中国房地产市场迎来“拐点时刻”——国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕第23号文件），决定停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。从此，我国开始走向商品房时代。
“其实，1998年的时候，我觉得庆幸没跟我朋友投资房产。因为，当时上海的房价几乎没有突破，楼市也不温不火。”谢先生回忆，“当时一起吃饭的时候，我们都有意无意地回避这个朋友，因为他为了按揭，非常窘迫，逢人就借钱，见面时都异常尴尬。”
资料显示，由于1998年房改后，上海房地产市场不温不火，上海市政府甚至在当年5月26日出台了《上海市人民政府关于促进本市住宅产业健康发展的若干意见》，里面共有22条“救市”措施，如首期付款比例由30%降为20%，最长贷款年限由15年调整为20年；购房（普通住房）契税，由同级财政给予50％的贴费；在市区购买内销商品住宅建筑面积达70平方米或总价达35万元，可以申请蓝印户口……可随后三四年（1998年至2001年），上海房地产市场“还是不咋地”，除了少数地块，房价没有大幅上涨。
“可谁都没想到，2001年底，上海的房价开始一轮飙涨，似乎一下子把前三年的积累全都爆发出来了。那时候，就轮到我们傻眼了。”谢先生说完这番话，就陷入了沉思，“去年年底，我朋友把最后一套1998年买的房子卖了，足足赚了15倍之多。”
谢先生说，“2001年，我如果举全家之力至少买一套房子，现在也不用这么累了。现在回过头来想想，挺后悔不及早行动的。”
现在，进行反思的不止是谢先生，还有众多专家和学者。从2008年开始，诸多专家学者就对1998年的房改政策进行了重新讨论。比如，在肯定成绩的同时，也有观点认为，“房价上涨本质源头就是1998年的住房全面市场化政策。”当然，更没有人否认，投资客同样是那轮房改的受益者之一。
不过，回想当初的政策，现在很少有人知道，国发（1998）第23号文件曾这样明确规定，“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。”
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“总算抓住了机会”
2001年的大涨让各方都尝到了甜头。随后，2003年、2005年和2007年，上海均出现了几轮飙涨。“当时，我们（温州投资客）发现杭州的房价被炒高了之后还能再炒上海的，上海的炒完了又能回老家炒温州的，最后又回到上海来炒房……”上述不愿具名的温州投资客告诉记者，“我就是在炒完温州的房子之后，跟着团队炒上海的房子。相对于现在，当时，开发商、政府相关人士似乎都很欢迎我们的到来。那段时期，真的很甜蜜。”
谢先生到现在也在后悔，“看到不少朋友都尝到了甜头，我也想等着降一降，进入楼市炒一把。但每次短暂回落，就又开始强劲上涨，似乎永远不可能回到1998年到2001年那段不温不火的楼市低迷期。总之，现在想想，我真的挺后悔。”
谢先生回忆，让他犹豫的，都是相关部门各式各样的调控，“因为从2003年开始，坊间对房价愈来愈高就非常不满。但现在回过头来看，调控作用真的比较有限”。比如在2005年，国家相关部门连续发文抑制房价过快上涨——当年3月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》；4月，国务院出台《加强房地产市场引导和调控的八条措施》；5月，国务院转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。但在不到半年的悄然回落后，上海房价又开始回涨，直至2007年的再次发力。
“总之，正像外界说的，调控越强，房价上涨愈劲。”谢先生说，“另外记得很清楚的一件事是，房奴在2005年首次成为流行语，这其实也是当时房价猛涨的无奈表现之一。”
“调控越强，房价愈劲”也让谢先生开始思考起房价上涨的种种规律。“不是夸张，我现在对各种与房价有关的数据烂熟于心。”他说，“我从2007年开始，就开始看信贷、利息等各方面的经济数据和地方政府的种种区域规划等，以深入观察房地产市场。现在，我甚至这么给自己‘打气’——反正每次调控之后，就必有救市措施。也就是外界比喻的那样，‘房价就像拍皮球一样，摁得越猛，反弹愈快’。”
“总算，我在2008年抓住机会，根据我的财力，选择在昆山进行了投资。”谢先生说。
2008年，看到房价不断下跌，相信房价会“起死回生”的谢先生卖掉了他在上海的房子，并在2008年和2009年间，一连在昆山地区买了4套别墅，正式开始了他的投资行动，也开始了他的“房奴”人生。
他的确抓住了机会。从2009年年初开始，长三角城市的房价就开始重新回暖，甚至开始暴涨，房地产景气指数等也不断在回升。“我知道，首先，相关部门不会任由房价下跌到底，毕竟，在相关的文件中，房地产被称为国民经济的支柱性产业。其次，中国房地产协会也不会坐视不管，他们肯定会上书国务院，对开展救市措施进行游说（事实上，就当大家认为房价还未跌够时，国家相关部门就已经作出了诸多房产救市措施）。再次，在国家定下了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，且连续降息后，更确定了我判断的准确性。因为M2（广义货币）的发行量与房价之间有着密切的关系。”谢先生不无得意地分析，“当时我还有一点可以确信，2009年如此多的信贷放量，房价想不涨，都难。”今年年初的数据就显示，2009年，有近两万亿元的信贷资金涌入了房地产市场。
在专家看来，房价飙涨还另有推手。如复旦大学房地产研究中心主任尹伯成一直在对记者强调，“对土地财政政策有很大依赖的地方政府不会任由房价下跌，他们是房价上涨最重要的推手之一。”
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“我相信，楼价不可能跌”
幸福是短暂的。2009年房价的持续暴涨让国家相关部门不得不重新出台调控措施，且一直持续至今——2009年12月9日，国务院常务会议作出了二手房营业税优惠征免年限由2年恢复到5年的决定；2010年4月14日，新国十条“浩浩荡荡”出台，被认为将打击投资客，且是史上最严厉的房产调控政策；最近的新国五条更被称为比“最严厉更严厉”，再加上加息政策、限购令、公积金贷款利率上调等上海市实施的一系列组合拳出击，上海的投资客已经明显感受到压力。
“从2009年年末开始，我就感觉到了越来越大的压力。因为，国家一系列的政策都倾向打击投资客。”谢先生坦承，“此外，加息等政策出台后，我还贷压力与日俱增，别人也在不断‘吹风’，称房价会下跌……”
上述温州投资客此前也对记者说，“相对于2008年到2009年间的快进快出、大开大阖，今年我一直感觉很累——主要是心累，担惊受怕的成分居多。”但她坚信，未来，上海房价想下跌，很难。
谢先生持相同观点。他说，“首先，国家的相关政策一直是稳定房价或抑制房价过快上涨，几未提及降价；其次，国家适度宽松的货币政策没有终止；再次，昆山连接上海的地铁正计划开通，这将稳定住我的这笔投资；最后，以我现购买的楼盘为例，据我了解，相关开发商似乎还想借各种机会涨价。”
对此，业内人士认为，目前的楼市情况在一定程度上显示出国家相关调控政策的“无力”。而此前，尹伯成也曾多次对记者强调，“抑制投资客的政策无可厚非。但更重要的还是，相关部门需要着力执行，且需要‘双管齐下’，在抑制投资客的同时，坚决打击开发商的囤地等行为。”
“我觉得我的投资没错。”谢先生却无奈地强调，“我投资4套别墅，只是为了重新成为改善性住房需求者，为了更好地缓解上海高房价给我们家带来的生活压力。或者说，我只是想4换1，为了重新在上海买套好房子。”
目前他为了还房贷，除了自己的收入外，还需要父母的部分补贴和来自亲朋好友的帮助。虽然面临来自经济和精神的压力，谢先生依然对楼市投资充满希望。“在长期看涨的情况下，近期我不准备抛售房子。”他说。记者 黄烨
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温州炒房团团长：不太想炒房了 可去做一些实业
（来源：钱江晚报）“限贷和限购，对我们的影响非常大。”作为温州一个比较有名的炒房团团长，赵锋(化名)并不讳言二次调控的影响。
这是让记者有些意外的。因为每次楼市调控，都不能将炒房客彻底剔除在外，而且房地产投资，对温州人来说是最熟悉也是最习惯的投资方式。
限购和限贷的行情下，温州炒房团会怎样生存？他们眼下的楼市策略又是怎样的？
这是怎样的一个炒房团？ 核心成员上百，松散成员五六百
腰间系着一条LV皮带，肩上背着一个PRADA挎包，一身休闲西装。作为一名70后，赵锋看上去是典型的温州范儿。
自从八年前从温州某事业单位下海后，凭着手中的资源和人脉，赵锋开始了炒房生涯。由于头脑灵活、路子多，身边渐渐聚集了一群炒房客，赵锋也成为这个炒房团团长。由于交易活跃，聚集的人多，在温州人中颇有名气。赵锋目前手上有100平方米以上房产近10套，曾经的置业经历至少20次以上。团内较积极的核心成员100多名，辐射开来有五六百名团员。
现在赵锋正在杭州筹备成立一家投资公司，为团员们在杭州置业做准备，同时也准备将炒房赚来的钱投入其他产业。
他们现在还买房吗？ 刚刚退了市中心楼盘的定金
差不多两个星期时间，才正式约到这位传说中的炒房团团长。就在和记者见面前，赵锋刚刚从市中心一知名楼盘的售楼处出来，“去退定金了。”赵锋坦率地说，“现在在杭州只有一个限购名额，想来想去还是不买了。”
记者看了一下这个市中心楼盘这次开盘的销售情况，一共180套房源，目前还有约20%的房源没有销售出去。这么好的地理位置，又是大牌的开发商，要是放在楼市火爆的时候，肯定是被一抢而空的。
赵锋说，楼盘的销售员对他们极力挽留，“他说我们这期不买，可以选第二期，到时候我们的名字就排在前面了，好房源可以随便挑。”
开出的条件挺优惠，也是不错的楼盘，不过在限贷和限购的双重压力下，赵锋和几个团员们还是决定放弃，他说，这也代表了这个炒房团里大多数成员的想法。
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现在买房怎么筹款？ 经营性贷款或民间借贷
赵锋说，放弃购买这个市中心楼盘，很大程度上是因为贷款，如果向银行贷不出钱来，他们就不会去做这个生意了。“如果有十个团员在这里，有九个肯定不会全款去买房。”赵锋告诉记者，对于温州资本来说，的就是以小博大，“全款买房，等于资金的杠杆和放大效应都没有了。”
记者问赵锋，目前有没有其他途径从银行获得贷款。精明的赵锋透露，一个是做经营性贷款，一个是团里的成员间互相做借贷。
“我们成立了这个投资公司，可以拿公司的名义去银行做经营性贷款。”赵锋说，只要拿房产去做抵押，再用一年的时间做周转，银行是不担心钱收不回的，因为房地产是优质资产。拿到贷款买了新房后，又可以拿新房的产权证去重复抵押贷款，相当于有了源源不断的滚动资金。“但我们现在不太想炒房了，同样的资金可以去做一些实业。”
眼下会抛售房产吗？ 不抛售但可换房
在采访的过程中，赵锋接到了好几个二手中介打来的电话，有问现在要不要卖房子的，也有说现在房东在急售，要不要买的。
“我们和上海杭州很多中介都长期保持联系。”赵锋说，多和中介接触，这样才能掌握市场上的信息。“今年调控以来，特别是二次调控后，接到的中介电话明显多了起来，有时候一天能有十几个。”
这么多电话来，团里有没有成员动过抛售的心思？“不会的。”赵锋肯定地说，是否会真正出手要取决于两个因素：政府是否会出台更为严厉的调控政策，以及是否有新的投资渠道。如果没有找到更好的投资渠道，房子仍是可持有的。
根据资金额度来划分，购房团的成员基本上分为3个层次。有实力的投资者矛头集中指向高端房产，中端的部分则转向了商业地产领域，还有一部人，大多是一些跟风者。
“现阶段下，我跟团员们说，是换房，把原来一些低端的，不太知名的楼盘卖掉，然后去买高端的物业。”赵锋说。
会放弃炒房吗？ 寻找新兴产业，但不离场
赵锋告诉记者，现在团里纯粹想炒房的人已经很少了，因为他们已经完成了资本的原始积累，“国家对房地产的政策这么多，纯粹的投机已经不太现实。”作为一团之长，赵锋的思路很清晰。
赵锋正在筹备的这个投资公司，就是想把这么多年团里炒房沉淀下来的资金再去做其他投资。“我们看好太阳能产业、农业，这么多年了，温州炒房团一直不受大家待见，总觉得是我们把房价炒上去的，所以现在我们准备跟着政府力推的新兴产业走。”
但一向对房地产投资恋恋不舍的温州炒房团真的会离开吗？
采访结束时，赵锋上了一辆黑色雷克萨斯越野车，和几个朋友一起去江苏，“那里有个房产项目，去谈谈合作。”
看来，赵团长对房地产市场只是暂时观望，并不会真正离场。(金歆)
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