[摘要] 备受瞩目的“二套房”认定标准终于落地。银行及市场反应如何？
(扬子晚报)近日,住建部、中国人民银行、中国银监会联合发出通知,对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行规范。通知明确,对于二套房的认定不仅要以家庭为单位,同时执行认房又认贷的严厉政策。多名银行人士表示,这个政策空前严厉,90%以上的家庭都可能要“被二套房”。
凡属于以上几种情形之一的,贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策,如首付不得低于50%,执行1.1倍利率等。
商业性住房贷款中居民家庭住房套数,将以家庭为单位认定。也就是说,拟购房家庭名下所有成员（包括借款人、配偶及未成年子女）购房,都将计入这个家庭的住房套数。
近日,住建部、中国人民银行、中国银监会联合发出通知,对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行规范。通知明确,对于二套房的认定不仅要以家庭为单位,同时执行认房又认贷的严厉政策。
这一规定,明确了二套房认定包括家庭所有成员,只要家庭名下有房,再买就要算二套。对此,扬州多名银行人士向记者表示,这个政策空前严厉。“你想除非是刚来扬州的外地人,要不现在哪个家庭原来是没有房子啊,如果按这个规定,那么扬州90%以上的家庭都可能要'被二套房’”。
异地购房要算“二套房”。按照通知规定,不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定,对其暂停发放住房贷款。根据这条政策,只要不是当地常住人口,买房也要算“二套房”。记者了解到,事实上,之前扬州银行就普通已经执行了这样的政策。
三部委出台二套房认定标准,扬州银行是否收到通知,何时开始执行呢？昨日,记者走访了多家银行。
“可能是由于周末的原因,我们现在还没收到这个通知。”中信银行扬州分行房贷部门负责人马建宇告诉记者。不过,他也表示,上周五,他已经收到了总行发来的短信,总行已经告诉他们这个信息。“相信这几天文件就会下来,下周可能就要开始执行。”
而在其他几家银行,记者也得到类似的答复。各家银行都表示,这个新标准肯定会很快就执行。
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(财经日报阴雪 叶国靖 曹金玲)
“我们项目不受新的二套房政策限制，不管你有多少套房，都是50%首付，1.1倍利率，买了之后也不影响你今后再买房。”6月6日，在北京东三环双井桥附近的CBD总部公寓项目售楼处，一位销售人员如此介绍。该项目三期70套商住公寓昨天正式开盘，尽管是40年的商业立项（指产权期限40年），但开盘当天，前来项目售楼处看房咨询的购房者络绎不绝。截至昨天上午11点半，该项目70套房已预订或签约的就有26套。
商住项目影响小
6月4日晚，住建部、央行、银监会三部委联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确规定被认定为第二套住房的有以下三种情况：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。
同时要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。
“我们的均价只有25000元/平方米，周边的二手房至少要28000~30000元/平方米，最重要的是我们不受调控政策的限制。”由于从2007年开始，北京住宅项目的价格不断上涨，住宅写字楼售价和租金的倒挂，于是市场中出现了CBD总部公寓三期这类商业性质的土地改建为住宅的项目。但因为商业立项项目的产权只有40年，水、电也都使用的是价格较高的商用水电，因此历来在销售市场中不温不火。
尽管北京市住建委不久之前刚刚出台了禁止酒店项目分层、分单元销售的政策，对商住两用房无疑产生了阴影，但在不断出台的调控政策均将矛头指向住宅市场之时，打住宅擦边球的商住两用房却悄然间逆市火爆了起来。
在CBD总部公寓三期的售楼现场，记者看到，相比冷清的纯住宅项目的售楼处，该项目开盘天的半天时间，就售出了近四成。
而距离此不远的北京西大望路时代帝景项目与CBD总部公寓三期同样为商业立项的商住两用房，该项目售楼人员介绍，虽然该项目还未开盘，且开盘时间不定，但登记的有意向购房者已经多达4000人，而其暂定开盘的仅有400套房源，可谓“十人抢一套”。
异地购房门槛变相降低？
“新的二套房政策重申了目前商业银行认定二套房普遍采用的‘以家庭为单位，认房又认贷’的标准。”荧灿地产总经理顾晨天表示，该政策同时还严格要求银行在审批贷款时必须有住房地产主管部门通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。“这对于北京这类城市来说，应该可以做到，而对于一些还不具备网上签约条件的中小城市来说，购房者有可能通过在自己出具的书面证明上作假以逃避二套房的首付利率限制。
此外，二套房新政规定：“借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的贷款人，应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策。”
“这个政策说明了如果在拟购房地没有住房，在其他城市拥有住房的话，在该地购房仍属套房。”“链家地产”市场分析师张月认为，新政策放宽了三类人的购房门槛：一是外地有房、准备在京购房的，二是在京工作、已在外地买房还未在京置业的，三是在京有房，想要在外地首次置业的。
而4月30日出台的“京十二条”明确规定商业银行对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。相比这一规定，业内认为国家三部委此次出台的政策降低了异地置业难度。
荧灿地产统计数据显示，目前北京人在海南、秦皇岛、山东等地购买度假型住房的比例占到总购房人群的两成。而“链家地产”市场研究部的统计则称，不能提供1年以上北京市纳税证明的外地购房者在北京房屋买卖市场上占比约为5%。
“就北京市场来说，新政对当前成交弱势、需求观望的楼市反而是一种利好刺激。”张月表示。
中介房贷蛋糕急剧萎缩
家住上海闵行区七宝镇的大学老师毛小姐和未婚夫在婚前各自贷款在上海买过一套房，婚后他们想卖掉其中一套房重新买一套大户型。但二套房认定新标准出炉后，她这次买房或许被认定为第三套。毛小姐认为，“认房又认贷”的审核标准使她这样的改善型需求被“误伤”。
对此，银行业人士指出，今年以来一系列调控政策均未再对改善型住房做出相关规定，可能意味着对二套房贷的认定已“一刀切”。一家股份制银行上海分行零售贷款部副总经理昨天对本报说，目前房贷政策以是否使用银行贷款为准，即只要以家庭为单位的成员有过房贷经历，即便出售该套住房之后重新贷款购房，后者也将被算作“二套房”，“对18岁以上未婚成年子女首次买房，之前做法是无论其父母住房是否有过贷款经历，子女首次买房大多被视为首套房；但新政发布后做法需要具体讨论。”
现在，毛小姐暂时放弃买婚房，她的选择对房贷中介而言，无疑是个坏消息。在上海，专营个人住房抵押贷款代理的许多房贷中介公司核心业务收入正急剧萎缩。而中原地产、汉宇地产等以房产经纪为主、兼营个人房贷代理的中介机构受影响相对较小，但仍将失去一块诱人的利润蛋糕。
昨天，上海中介易居臣信市场研究中心统计，5月份上海二手住宅成交50万平方米，环比4月份下滑70.61%，创2008年10月份至今19个月以来的单月成交量。房贷中介凯盛经略（上海）投资管理有限公司总经理苏晓江接受本报采访时称，一些专营个人住房抵押贷款代理（或称权证代理服务）的同行已转行，有的甚至消失。
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(东方早报)据新华社电 酝酿已久的商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准终于有了明确的结果。日前，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
其实在三部门联合出台此项通知之前，许多已经制定房地产调控细则的地方政府就已经开始执行“认房不认贷”。
4月30日发布的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》中就提出，金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房，事实上就已经开始执行新的二套房认定标准。
5月底，记者在走访北京多处在售楼盘时也发现，“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”的传统标准已经不再实行。几乎所有提供房地产信贷的商业银行在评定购房者是否属于购买二套（及以上）住房的问题上，均是考察购房者是否已经拥有住房。北京西五环楼盘“远洋山水”的销售人员告诉记者，甚至连曾经购买过住房，后来又将此住房出售的购房者也会被银行划入购买二套（及以上）房的范围内。
业内人士表示，随着新政策的正式出台和在范围内的逐步执行，对于有改善性需求的住房拥有者而言，只有出售住房，才可以享受首套房的优惠利率。对于已经用全款购买过房产，但还想利用贷款投资另一套住房的小业主，以后无法享受首套房的信贷待遇，必须执行首付50％、利率1.1倍的严格政策。
根据北京中原三级市场研究部统计数据显示，在目前的商品房市场上，套房全款购房的比例高达50％，特别是在2005年以前购房的人群中，80％以上为全款购房，这部分面临着再置业或者升级居住的业主，一旦选择出让手中的房子，将会给市场带来大量的房源。同时，“以房为限”的原则也限制了这部分客户消耗目前市场的房源，降低了他们利用金融杠杆进行再投资的可能。
毋庸置疑，新标准的出台对于中小投资者的心理威慑力会非常大，但是需要注意的是目前住房联网制度还不完善，曾经使用贷款购买的房产可以从银行征信系统查询，但是难以确定家庭名下的未贷款房产。二套房认定标准确定之后的作用究竟有多大，还要看相关监督与核实手段是否能进一步完善。
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(大洋网-广州日报)
这两天，楼市最热的话题莫过于二套房贷认定有了明确的执行标准。记者从东莞部分商业银行了解到，目前二套房贷“认房又认贷”的认定标准已经在各银行中落实执行，但在实际操作中仍有一些灵活变通的做法，令二套房贷政策在执行层面上更趋人性化。
房地产业界人士分析表示，二套房贷认定执行标准比想象中更为严厉，在“认房又认贷”的执行标准下，东莞大批急需换房的改善型置业群体会受影响，目前占据东莞市场主力的大户型洋房产品滞销情况将更为明显。
银行反应：
执行二套房认定标准
二套房贷认定和实施标准出台后，东莞各家银行将如何根据实际情况调整原有的认定标准？有关银行界人士表示，由于这次二套房贷认定和实施标准规定由住建部颁布实施，因此各家银行将按相关认定标准从严执行。
一位在某银行东莞支行负责住房贷款业务的职员小玲表示，在统一认定标准出来以前，东莞部分银行的二套房认定相对宽松，有的银行仍然可以根据人均居住面积来界定是否属于二套房，但执行标准出来以后，银行只能按现有统一规定执行。
二套房认定：
卖房后再购新房算首套
根据相关规定，如购房者之前买过一套房，为了改善居住条件将套房出售转让后再行买第二套房，只要从银行征信系统里能查到套房的贷款记录，再贷款买房，算二套。
据悉，针对以上规定，东莞部分银行采取了相对灵活的做法，即使有银行贷款记录，只要购房者能向银行证明套房产已不在家庭成员名下，同时有证明显示该套房已经出售转让给其他人，该购房者再贷款买房，算套。
如果非本地户籍购房者首次置业，但无法提供一年以上的当地纳税证明或社会保险缴纳证明，是否就只能按二套房标准执行房贷？有关银行界人士表示，目前东莞部分银行的做法是，只要客户东莞本地银行账户有超过一年的流水账记录，证明其收入有足够的供款能力，该客户申请贷款算作套。
楼市反应：
四成在售项目“零成交”
东莞中原地产研究中心统计数据显示，东莞上个月住宅“零成交”项目中有四成在售项目出现“零成交”，5月住宅成交量环比下跌41.38%，同比下跌近五成。
分析人士指出，以上“零成交”项目多数是以大户型洋房产品为主体的楼盘，改善型需求客户在二套房认定标准实施后基本上都会选择延后入市。对首次置业的90平方米以下中小户型或针对豪宅客的住宅品种如200平方米以上大户豪宅及别墅，影响相对较小。
开发商：
大型洋房成交量下降
“认房又认贷”的二套房贷认定实施标准公布后，东莞房地产业界人士普遍认为该认定标准短期内对楼市的影响较大，尤其是针对改善型客户需求的120~160平方米左右的大户型洋房楼盘，成交量将继续下挫。另一方面，随着改善性需求受挫，大户产品销售滞销情况明显，目前开发商已开始调整策略，将近期即将入市的大户产品延后入市。
光大集团项目经理程伟认为，“认房又认贷”只是国家调控楼市的一个短期做法，这一规定是对之前“新国十条”政策的细化和实施，政策执行后可达到调控市场的目的，但不会长久执行下去。
房地产业内人士陈小姐认为，二套房认定标准出来后，东莞楼市的观望氛围将会更加浓厚。（广州日报 张玉云、蒋幸端）
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