[摘要] 中小户型及拥有稀缺资源的楼盘销售状态较好，多数开发商表示将加大营销推广力度。
“4·15”楼市调控新政出台已满一个月，在楼市整体成交量萎缩的大背景下，记者发现购房者的选择越来越理性，不同项目的分化也越来越明显。业内人士指出，目前仍保持较好销售势头的楼盘主要是中小户型，地段优越以及资源稀缺的楼盘。购房群体以本地刚性需求为主，但也有部分改善型客户以及投资型客户，他们遇到好的产品仍然会谨慎出手。
景观资源优势突出的楼盘因保值性强而受青睐 记者姚木森 摄
中小户型撑起4月楼市成交半边天
由于新政提高了首次购房90平方米以上，还有购买二套房及以上的首付和贷款利率，改善型购房者受影响。在大户型占多数的南部新城，记者走访多个楼盘时了解到，客户来访量和成交量大幅减少，部分楼盘已经有整整一个星期没有卖出一套房子。
相比较而言，一些中小户型因为切合了刚性需求，还是取得了不错的销售成绩。根据中原地产统计显示，4月惠城区新增住宅供应量大幅攀升，一房公寓型产品占总供应套数达到45%。从网上登记套数来看，以90～120平方米的户型为主，占总量的26%，其次是60～90平方米占23%。两者加起来差不多占到了4月份总体成交量的一半，这些产品面积控制比较合理，还有部分户型的赠送面积非常多，适合首次置业以及首次改善型客户。
另一个值得注意的现象是，在国家出台“4·15”新政后，很多楼盘选择观望暂缓推售，而“敢”于开盘的惠城区几个楼盘都是中小户型，如华轩·桃花源、双城国际、德明国际公寓、名流印象、佳兆业中心等。加上新政前开盘的富川瑞园、德明华府，这些中小户型都未受太大影响，开盘当天销售率基本都在50%以上，有些甚至高达八成。这也带动了4月份惠城区新建商品房销售量价齐升，其中成交套数2773套，均价更高达5589元/平方米。
“现在的形势有点像2008年，仍然是两头好卖，即小户型和豪宅畅销”，世联地产惠州公司顾问中心总经理范忠洲表示，而120平方米以上的再改善型产品就会碰到很大压力。
有地段优势和稀缺资源的楼盘受新政影响小
不过，大户型市场并非一片黯淡，仍有一些楼盘销售未受新政太大影响。合纵联行统计数据显示，新政后从4月19日至5月9日三周内，排名靠前的几个大户型楼盘销售情况分别为：东江学府销售101套，润园40套，鹏基·万林湖36套，万象江山33套，富龙·翡翠欧庭31套，金裕·碧水湾22套，等等。
众厦地产总经理助理、战略研究总监林晓华认为，对惠州而言，新政带来的楼市降温只是局部降温，因为庞大的换房需求仍然是目前惠州的热点。这部分消费者要考虑一步到位，即价格不能过高、面积能满足需求，同时位置不能太偏，“如果过于偏远，无论户型大小都不行。”
同时，惠州名流置业市场总监陈琦表示，目前市场已经出现分化，卖得好的楼盘除了使用率高的中小户型以外，再就是地段好，拥有稀缺资源比如名校学位、一线江景的楼盘，还有日益稀少的独栋别墅等；此外还有配套完善的大社区项目，这也是刚性需求置业者比较看重的一点。“说到底，就是看物业的抗跌性。一般来说，占据城市中心地段和稀缺资源的项目，在遇到不理想的市场行情时，其保值功能就更突出地表现出来。这也是为什么现在一些深圳投资客遇到好的物业，在谨慎衡量后仍然果断出手的原因。”
开发商开展积极营销推广，“自救”效果显著
尽管楼盘品质等硬件条件是其价值的根本，但在这个“非常时期”，消费者观望情绪浓重，如何通过恰当的营销方式进行推广，也是关乎销售成败的重要因素。林晓华认为：“外来开发商进入惠州，带来了新的产品设计和营销理念，如果一些本土开发商没有赶上他们的步伐，不善于学习，自然就会落伍。”
所谓“好酒也怕巷子深”，如富力地产除产品自身过硬外，还积极参加主流媒体举办的看楼团、联谊派对等活动，起到了很好的推广展示作用。本地品牌开发商光耀地产不久前与惠州报业传媒集团合办第二届东江论坛，重量级专家学者的加盟吸引了全城的焦点目光。还有一些楼盘通过精心设计样板房，组织体验之旅等方式，拉近与消费者的距离。
不过，有些开发商在项目推广上就显得比较消极，与消费者的沟通也很被动，导致社会上很多人认为它卖不动甚至是不是停工、烂尾了。“这时候别人不做推广而你坚持做，就相当于把整个舞台都留给你了，你就是舞台中心瞩目的焦点”，城区某资深操盘手表示，“而消费者也许现在不会立即出手买房，但这种非常时期日积月累留下的印象会影响他们日后的选择。”
随着未来楼市走向的不确定性增多，成交量向下的趋势预计还将持续一段时间，如何选择，既是考验购房者的眼光，也要看开发商的推广。
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