[摘要] 此次房地产调控政策力度超出预期，并不断有调控组合拳将出台声音传出，让地产板块成为下跌的重灾区。在政策面、资金面等影响下，地产行业是否从暴利时代走进了微利时代？地产股什么估值水平更为合理？地产股该何去何从？
黄钦来：房地产行业从暴利时代走向平均或者微利时代，这是不可避免的。
蒋征：地产行业今年可能正处于业绩顶点，市场曾对处于顶点的周期性行业给与7—8倍的市盈率。
陈明星：政策对房地产行业的中短期影响主要体现在对供求关系的改变上，长期来看，可能对地产行业的一些盈利模式产生影响。
郭海洋：未来具备高周转、布局从一线城市转向二三线城市、房屋品质好这三大因素的房地产企业更具有优势。
此次房地产调控政策力度超出预期，并不断有调控组合拳将出台声音传出，让地产板块成为下跌的重灾区。在政策面、资金面等影响下，地产行业是否从暴利时代走进了微利时代？地产股什么估值水平更为合理？地产股该何去何从？本期圆桌就这些问题采访了民生加银基金公司投资总监、民生蓝筹基金经理黄钦来，海富通基金公募组合总监蒋征，中海上证50指数增强型基金经理陈明星，大成优选基金经理助理郭海洋。
房贷新政出台后，地产板块表现低迷，您认为新政对地产板块的影响究竟几何？这一影响是长期的还是短期？
黄钦来：新政对地产板块的影响较大，主要表现为两个层面：一是投资心理的层面，投资不能逆势而为，政策打压明显，行业性的投资机会不大；二是楼市运行的层面，未来一二线城市交易量的下降应该是大概率事件；若成交量大幅萎缩几个月，一线城市房价将进入调整期。投资心理的影响是短期的，而楼市运行的影响应该是中长期的。
蒋征：这些政策对房地产市场的影响将是中长期的，与以往“头痛医头、脚痛医脚”的政策有较大区别，且现在多数投资者不清楚未来是否有更严厉的政策出台，让房地产板块的短期恐慌氛围进一步加剧。总体来看，目前房地产调控政策是非常严厉的，未来除非地产价格有所调整或者交易量紧缩至一定程度后出现反弹，否则地产股的基本面不会得到实质性好转。
陈明星：新政对地产板块的影响已经显现，接下来的走势要看后续的政策以及政策的影响力度而定。政策对房地产行业的影响，中短期主要体现在对供求关系的改变上，长期来看，可能对地产行业的一些盈利模式产生影响，比如改变供地模式、保障性住房大力推进、预售制度从严、杠杆率下降等。
郭海洋：这次新政对房地产市场影响是非常大的，整体需求被抑制住了，关键是目前政府出手时机比较好。从当前房地产市场情况看，房价再继续上涨对整个宏观经济、地产业、银行业等都不是好事。新政虽然短期对地产业有些打击，但从长期看，对整个国民经济是有利的。
您认为房贷新政能否有效抑制投机？目前新政主要在利率和房贷上做文章，未来是否将出台更有力度的地产调控政策？
黄钦来：房贷新政对投机需求的抑制还是比较明显的，但执行的力度如何决定最终的效果。未来更有力度的调控政策可能性就是房产税。
蒋征：周五传出的房地产保有税的消息对地产投资者会有更重大的影响，如果房地产保有税真的付诸实施，且税率高于预期的话，对房产投资者的打击力度更大。
陈明星：房地产新政主要针对的就是投资/投机性购房，从首付比例和信贷利率方面对需求进行了比较的打压，相信近期就能收到一定的效果。未来是否出台新的调控政策取决于两个方面：一是短期的调控效果；二是着眼于中长期，房产税或物业税等持有环节的税种出台是大势所趋。
郭海洋：未来政府是否出台新的调控政策，跟房价走势直接相关，若新政之后房价继续走高，未来可能就将有更具力度的政策出台，如增收物业税等。
在目前政策形势下，房地产行业是否面临着转折，将从暴利时代逐渐走向一个微利或者平均时代，您如何看待这个问题？
黄钦来：房地产行业从暴利时代走向平均或者微利时代，这是不可避免的。开发商的盈利状况已经在发生变化，主要是地价高企增加了开发成本，当前的政策可能在短期内加速了这种变化的趋势。
蒋征：今年一季度房地产市场量价齐升，短期看来这一情形很难再现，调控政策目前对需求方造成影响较大，从去年新开工数量来看，未来供给数量持续上升几成定局，房地产行业的暴利时代面临终结。不过，当前房地产市场仍然呈现的结构性泡沫特征，在二、三线房价基数较低、且刚性需求不减的城市，地产类公司受到的影响将相对较小。
陈明星：房地产的暴利主要来源于土地红利，直接原因是房价的连续上涨。如果房价上涨的预期被打破，或者说房价上涨的节奏被控制住，那么房地产的利润将回归正常的水平。不过也可以看到在二三线城市，需求依然旺盛，土地价格仍然不高，而城市化进程在快速推进，这些区域市场的土地红利仍然存在。另外，部分有品牌溢价的房地产公司可以通过出色的产品品质获得高额附加值。
郭海洋：我认同这一观点。目前地产业是高杠杆、高利润的行业，这一情况未来将发生改变，主要有三个原因，是土地空间在不断缩小；第二，地产公司融资越来越难；第三，现在对于预售款的调控越来越严格，地产业的高杠杆难以维持。
地产股目前普遍估值不高，不少人认为地产股有投资机会，您如何看待？您认为房地产企业未来是否会分化，未来什么样的房地产企业更具竞争力？
郭海洋：短期地产股机会不大。未来具备高周转、布局从一线城市转向二三线城市、房屋品质好这三大因素的房地产企业更具有优势。
黄钦来：地产股的估值已经低于其他相关行业很多，我们看好未来中国的经济发展，因此对地产板块也不必彻底悲观。房地产企业未来的会有分化，主要看房企是否能拿到相对便宜的土地储备。
蒋征：从估值角度来看，地产的估值已经相对较低，仅在10-15倍左右。但是考虑到此行业今年可能正处于业绩顶点，市场曾经对处于顶点的周期性行业给与7-8倍的市盈率。若本轮政策调控刺激当前房价大幅下挫，上市公司可能需计提资产减值并对其净资产造成较大的负面影响，因此仍宜对地产股价持谨慎态度。
陈明星：地产短线的机会可能来自于超跌反弹，由于对于政策的反应已经比较充分，中期内再大幅跑输大盘的概率也不是很大。未来房地产的分化是大概率事件，具有快速反应能力、拥有良好的拿地眼光、兼具品牌开发溢价的企业从长期来看将具有更大的发展空间。另外拥有国企背景以及良好的管理水平的公司也值得看好。（证券时报 方丽）
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国家近期连续出台房地产调控措施,令“温州炒房团”无所适从,原先游走在各大城市新开楼盘间的千亿元温州民资将另觅方向,未来或以私募基金的形式参与股权投资。
自2001年以来,温州炒房团始终是撬动国内房地产市场持续火爆的一股神秘力量,但两周前,一场房地产铁腕调控“风暴”,却首次将这股力量从楼市中“挤出”。
温州炒房团暂别楼市
国家近期连续使出的房地产调控“组合拳”,令温州人感到如坐针毡——多年来,温州商人之所以为外界所熟知的一个重要标签就是“温州炒房团”,而随着近期罕见严厉政策的出台,温州商人对房地产投资的态度已有了明显改变。
“目前在其他城市,投资房地产的温州人主要有两种情况:一种是已经买下房子的,可能会将手中房子脱手,从而导致一部分民间资本撤出楼市;另一种是原先准备买房的,可能在政策出台后停止行动,导致这部分资本暂时潜伏下来。”温州市发改委副研究员姜洪新对本报记者分析说。
据本报此前报道,在房地产新政出炉后,某上海代理商曾对温州炒房团做过一次市场调查,结果显示,受新政影响,多数温州投资客明确表示近期不再买房,投资意向的全面收缩将对楼市成交及房价造成较大影响。
对此,姜洪新认为,新政给温州炒房者带来的首要后果就是进入异地楼盘的门槛将比以往更高,“这其中,首付五成、贷款利率调高还不是最主要因素,最关键的是可能连贷款都办不下来。”
“由于购房者需要提供纳税证明和社保证明才能获得贷款,接下来一旦监管更加严格,则温州人即便是异地购房也可能在范围内纳入统计。例如,假设一个温州人在温州和杭州分别拥有一套房产,则接下来不管他在哪里购房,都会被算作第三套房。而如果前面已经有过贷款的话,第三套房很可能被停贷。”姜洪新说,“据我所知,银监会已开始要求银行实行交叉监督,门槛会比以前更高。”
被誉为“温州资本代言人”的温州中小企业促进会会长周德文则表示,近期已有少数温州资金在北京、上海等地抛售房产,大家对一线城市的房地产投资持谨慎态度,但二、三线城市还有温州资本在介入。
股权投资或成新选择
数以千亿计的温州炒房资本一旦退出楼市,又会流向何方？姜洪新就此指出,房地产新政的确对炒房的温州人起到打压作用,但这部分异地买房的民间资本却可能回流到温州,由此助推温州房价的上涨。另外,这部分资本也可能流入其他领域,如股权投资。
“温州炒房资本从房地产市场撤出后肯定要寻找新的投资方向,类似股权投资、风险投资等规范的投资渠道,将成为一种选择。”温州大学商学院常务副院长张一力教授同样如此认为。
据他介绍,温州市目前正在筹备的民间资本投资服务中心,就是一个让这部分资本与项目对接的平台。
记者了解到,该中心作为国内“整合项目、集聚民资、服务民企、市场化运作”的投资服务平台,目前正在筹建中,最快有望于今年6月挂牌。此前,温州市市长赵一德在今年政府工作报告中已明确提出,将组建温州民间资本投资服务中心,以鼓励和保障民间资本顺畅地进入基础设施建设、金融服务、社会事业等领域。
“中心引导民间资本投向的产业中'绝不考虑房地产’,而且会尽量规避'爆炒项目’。”姜洪新向本报记者强调说。
据他透露,中心希望民资投向的领域包括新能源、生物医药、现代服务业、基础设施建设、文化创意产业等,此外也可能涉及资源类投资。
周德文则表示,对数千亿元温州资本来说,金融业、新农村建设、私募基金及新兴产业,都将是温州民资新的方向。
“但这里有个问题,温州民间资本都是私有资本,它们还不太习惯通过PE的形式参与股权投资。”姜洪新说,“温州人以前都偏好投资实业,包括房地产,因为这些都是实实在在看得到的投资对象。”
“这首先与温州商人的文化有关。”张一力解释说,“由于股权投资以基金方式运作,而一些温商认为这比不上实业可靠。而温州人之所以一直未进股市,也是因为有这层顾虑。”
另一方面,他认为,各种风投需要高深的金融知识,而温州商人对此并不专业,如果把钱投给某个基金,只能听任对方摆布,自己却并不懂,这也使他们对股权投资疑窦重重。
政府引导拓宽投资渠道
尽管短期内,楼市已被温州民资列入“高风险投资方向”的“黑名单”,但不可否认的是,房地产仍是温州人最热衷的投资领域。
“不排除在未来某个时点,又出现一个类似于房地产的暴利行业,则温州民资还是会蜂拥而入。而一旦房地产市场重新转暖,温州民资重新流回楼市也完全存在可能。”张一力说。
此前,在出租车号牌、大蒜、辣椒等品种的炒作行情中,都出现过温州资本的踪迹。
周德文也表示,中国政府当前出台抑制房地产价格政策,是“特定时期制定的特殊政策”,温州资本对外进行房地产投资的热情并没有下降。
“从表面上看,温州炒房团似乎给人感觉财大气粗、现金流充裕,但这背后,其实反映了民间投资渠道的极度短缺。所以我们希望,政府能加快推出更多适合民间资本投资的项目。”姜洪新这番话道出了温州人之所以热衷房地产的苦涩与无奈。
而在张一力看来,政府应当让利于民,“如果政府自己把好的产业、好的项目都抢占了,民间资本自然就没有出路。”
他建议,政府对引导民间资本要有一个持续而明确的政策,同时,政府给温州民资提供的投资对象必须是有较好的项目,“如果是投在夕阳行业上、连回报都没有保障的项目,温州民资怎么会去投？”
据姜洪新透露,温州市政府目前正准备开启一个西部交通建设项目,为此将筹建一个基金,并拿到市场上让温州民间资本也一起参与。同时,温州市还将从下月起就风险投资、股权投资召开一些讲座,为温商提供一些这方面的指导。
“不仅如此,温州目前还在发起成立一个中小企业信托投资包,与中投信托联合推出,委托银行代理发行,这同样可以成为民间资本的投资方向。”姜洪新说。
据他介绍,该信托投资包一期规模为5个亿,目前方案已设计完毕。与此同时,在高新技术、基础设施等领域,温州也在设计相关信托投资包。
“这些都可能会吸引到一部分炒房资本的介入。”姜洪新说。
“今后,温州商人将成为真正的资本家——即把钱投给真正懂股权投资的人去操作。”张一力预计,“当下一代温商逐步成熟后,这样的现象会越来越多。”（陈其珏 上海证券报）
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