[摘要] 世联地产咨询（惠州）有限公司策划总监周阿仁在大话地产会议中发言，表示惠深沿海高速公路通车后大亚湾房产投资价值上升，购房者将更细分区域；其次自主客比例将会迅速提升；还有房地产产品打造方面需关注两类客户。
惠州搜房网运营总监 王均武：关于大亚湾目前经济发展状况的议题，楼市发展状况情况到底怎么样，我们发展商有很多要说的话，包括自己的心理体会、市场到底是什么情况，大亚湾未来很美好，现状也还不错，但惠深沿海高速公路开通的作用是不是我们想象中的那么明显，这问题首先请世联地产咨询（惠州）有限公司事业二部总经理周阿仁跟大家做一下分享。
世联地产咨询（惠州）有限公司事业二部总经理 周阿仁
世联地产咨询（惠州）有限公司事业二部总经理 周阿仁：今天“大话地产”会议的时机选得很好，可能十天之前也还没有想到刚好和沿海高速通车同一天，其实从世联目前在大亚湾十个售楼处一线客户的反馈来看，通车之前沿海高速就一直在向市场传递，或者说是一直在透支其价值：客户很所时候听说半个或者十多到罗湖，然而却没有太多实质的感觉，因为毕竟还没有真实的感受到。但是从今天开始这种现象结束了，人们能够实实在在地体会沿海高速拉近大亚湾和深圳之间距离关系一个非常好的影响，实实在在的影响。
在座非常多的业内前辈可能都经历过深圳市场，过去滨海大道开通对南山楼市的拉动，很多人都还有印象。当滨海大道开通之前，南山房价跟现在大亚湾的房价差不多，当时南山中心区的房价接近五千，再旁边一点的可能就是四千元钱。但是滨海大道开通对整个南山拉动是非常实在的，而且就是一年左右的时间，整个南山的房价迅速突破五千，再就是好房子和差房子价值迅速拉开。
所以我们认为沿海高速的开通能让整个大亚湾区域的价值迅速凸显，所以接下来客户在选择大亚湾的时候会更加看重两方面的优势，或者说是两方面的要素，就是区域。因为沿海高速开通以后对两个“区域”的影响是实实在在的，个是对大亚湾中心区的影响，深圳的客户选择投资的时候，或者在甄别大亚湾投资价值的时候，开始关注区域了，可能深圳客户以前对大亚湾是整体的感觉，没有细分的感觉；第二，可能在选择产品或者选择项目更细致。项目之间会有区别，比如说合生滨海城，这一类项目就是滨海线投资价值的提升；类似灿邦国际广场的中心区标杆项目。这两种项目的投资价值可能会迅速站到市场前排去。从目前市场，还有客户的表现来看，接下来大亚湾的很多项目不会像09年普遍好，今年可能会适当的有所区别了，客人在选择大亚湾物业的时候会关注大亚湾细分的区域，比如说西区，比如说中心区，然后会选择高品质的或者说真正有投资价值的一些项目，像灿邦国际广场，滨海城等项目，这个是惠深沿海高速带来的个变化。
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第二个变化，从去年下半年开始或者说是下半年第四季度开始，大亚湾的客户已经不会像07年那样，07年更多的是纯粹的炒家或者说是纯粹的投资客，从去年售楼处现场采集的数据分析来看，现在大概有三成左右的客户首先选择买来自住，当然所有购买大亚湾物业的客户仍存在投资的需求或者是投资的偏好，但是目前有接近三成的客户至少是买来考虑未来居住的。我们认为随着沿海高速的开通，这个比例会可能进一步的上升，这个上升也需要具备未来居住品质的楼盘区域去真正推动。有一种方式可以给我们的开发商做借鉴，原来万科四季花城，最开始的时候通过开通巴士，广州番禺板块，的时候也是通过这实现公共交通方面的改善，在厦深铁路没有发挥便捷交通之前可以走这个方向，总之来说沿海高速开通以后或者今年的趋势，2010年对大亚湾来说会是一个标志性的或者分水岭的作用，自住客户比例慢慢会上升，可能在不久后的一年或者一年多一点的时间跟投资客户相当。
第三个变化，目前对大亚湾来说需要关注两类客户，类就是确实是在深圳打拼过十多二十年的，为未来退休做准备的客户，这类客户在深圳目前来说是主导深圳的经济，主导着深圳的其它很多方面，可能不是企业主就是深圳重要的岗位的负责人，这些人目前的偏好可能更多的是别墅或者是低密度的产品，对这类人可以重点的关注。因为从现在来看深圳的别墅越来越少了，而且置业成本越来越高了。
第二类客户因为家庭结构变化带来的变化，房子面积要扩大，或者房子要的问题。这类人可能在深圳有过一些物业，或者现在都没有物业，但是面临的是有小孩，有父母要从内地过来居住等问题，其对房子的需求显然就会相对来说扩大了。这类人目前一个置业的方向，大亚湾是他一个非常重要的选择，因为毕竟在深圳如果买一个三房或者买一个两房的单位，目前深圳的房价基本上200万以上，这个成本对很多普通的白领阶层或者普通的工薪阶层来说还是很难承受的。但是随着交通改善，这一类人还是值得大家去关注的。总括而言，有三个方面，今天刚好是沿海高速开通首日，个是投资价值肯定迅速上升，然后会让深圳客户细分大亚湾区域，大亚湾不仅仅是一个整体，目前周边区域政府有重点投入，包括目前六大市镇已经规划确定下来的事情，区域会有所选择。其次就是产品会有所选择，一些领头的，像灿邦国际等的高品质项目会开始受益。第二个是居住比例会迅速提升，大亚湾不再仅仅是投资而且是深圳人下一站居住的一个选择。第三建议大家在未来产品打造上关注两类客户，一类是为未来退休做安排的客户，第二类是家庭结构扩大，导致对物业的需求扩大的客户。
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