端礼著pk北京瑞府，二环豪宅有点卷

3环内：万泉寺地块（端礼著）、纪家庙地块（北京瑞府）、亚林西地块（待拍）。

3-4环：周庄子地块（懋源）。

4环外：龙樾天元（北京城建）、小瓦窑地块（待拍）、青塔地块（待拍）、槐房地块（待拍）。

今儿说说3环内的端礼著和北京瑞府，在已拍地中不仅关注度、指导价，而且由于距离近属于“贴身肉搏”状态，难免不拿来比较。

那么，它俩到底孰优孰劣？

位置与环境

端礼著和北京瑞府在位置上有几个共同的关键词：二环外、丽泽商务区、铁道、回迁房与保租房。

二环外

二环，有着与众不同的涵义。它代表着北京的历史底蕴，代表着北京的文化传承，更代表着北京的发展与创新。

在很多人眼里，内城才是真正的北京。难以复制，。纵观，二环这样的地段价值都难寻对手。

二环边的新房有多稀少呢？

以2018年后的供地为例，仅有2宗供地位于二环边，占比0.86%。

可以说，端礼著和北京瑞府已经赢在了起跑线。

丽泽商务区

北京瑞府距离丽泽金融商务区直线距离不到2公里，端礼著更近，直线距离500米。

从区域功能的角度上看，都正处在金融街、丽泽商务区、总部基地三大北京重要城市功能区的交汇处。

目前丽泽板块，是丰台最重点发展的区域，承接金融街的辐射和外溢，是金融街的三倍。截至今年3月，已入住814家龙头企业，其中金融企业417家。

丽泽城市航站楼及新机场线北延一体化工程已经开工，“一站五轨”的立体交通网络，丽泽将是世界的丽泽。

所以，丽泽商务区聚集的精英人群和高净值人群，其产生的高品质居住需求，不仅使其成为两个项目在内的区域高端住宅的买家，也是未来区域高端住宅的接盘人。

铁道

俩项目都临铁路，北京瑞府北边距铁道200米左右，端礼著东边距铁道60米左右。

虽然俩项目都会在绿地隔离带方面有所设计，用于遮挡与隔音，但噪音+共振影响多少会存在。

回迁房与保租房

北京瑞府南侧的万柳园和西侧的万柳西园都是上了岁数的老破小，但本身项目性质很纯粹，无配建保障房公租房，地块方正。

端礼著需配建保障性租赁住房25700㎡，将近占比30%，而且地处夹角处，形成三角地块。

北京瑞府VS端礼著效果图

在位置上，俩项目都有着绝佳的环线优势与区域发展利好，但地块外部环境较差，尤其是端礼著因为配建保租房更是遭到了高端圈层人士的质疑。千万级豪宅也没有完美，这可能更多的是丰台现状的AB面缩影。

属性与价格

端礼著为纯商品房，销售指导价11.2万/㎡；北京瑞府为新型共有产权房，销售指导价10.9万/㎡，由于有6%的政府产权占比，最终销售单价为10.246万/㎡。

端礼著户型面积为130㎡/150㎡/180㎡，总价在1500-2000万；北京瑞府户型面积为132㎡/155㎡/188㎡，总价在1300-2000万。

对比区域内次新豪宅价格，昆仑域14.5万/㎡，西堤红山15万/㎡，钓鱼台7号院17万/㎡，紫御府13万/㎡，俩盘是名副其实的倒挂盘。

价格方面，俩项目与周边次新豪宅比都有优势，但二者相比，单价与总价上肯定北京瑞府更有优势，而且社区纯粹，圈层精准，更有豪宅感。

户型与理念

对比一下 端礼著180㎡和北京瑞府188㎡的户型。

先看端礼著180㎡户型：

180㎡四居处于南中轴沿线及楼王位置，南向三面宽达到14米，被命名为“无界奢享家”。1+1组合宽厅空间，打造了会客、休闲、亲子、娱乐等场景，成为家庭中心。在餐厅东侧引入“Lounge Bar”生活理念，家宴、酒吧、会客等模式可随意切换。南向双主卧套房，兼具尊贵与舒适。独立家政间设计，家务功能集中，收纳功能加倍。

再看北京瑞府188㎡户型：

188㎡四室南向四面宽达到16.7米，进深约10米，面宽进深比无限接近于1：0.618的黄金比例。三间南向阳光居室，能满足孩子、父母同住的需求，且老人房配备独立卫生间，与其他卧室空间分离。引入全新空间理念，实现LDK+H（hallway 采光门厅）一体化设计，以客厅为中心，拥有逾40㎡家庭交流空间及约6.5米的无界限横厅，使休闲空间更为开阔。在玄关、厨房、餐厅、主卧、次卧、家政间、书房、卫生间等空间内，都设置了收纳功能区域，轻松实现高效收纳。

在理念上，端礼著引入“Lounge Bar”生活理念，实现生活模式随意切换；北京瑞府引入全新空间理念，实现LDK+H（hallway 采光门厅）一体化设计。相较而言，北京瑞府更具实验性与突破性。

在户型设计上，北京瑞府实现了四面宽和黄金比例，16.7米的宽度可直接封神了！

开发商与品质

端礼著原来的开发商是“建工和首开”，但是由于这两个房企都没有开发豪宅的经验，所以引入中海地产来联合开发，目前物业确定也为中海物业。

在建筑设计上，联袂国际领军级设计品牌——HZS汇张思，以玻璃幕墙、高级灰铝板构筑建筑立面，构建大尺度采光，呼应国际金融区“金”字内涵，并革新性添加“香槟金”流线造型，以求彰显国际化、现代化。

北京瑞府开发商为华润置地，“瑞府”系是华润端的产品系，从深圳湾瑞府，到武汉瑞府，都是中国高端居住圈中颇具影响力的跃升产品，而北京瑞府更为3.0 +的瑞系迭新之作。

整体住宅外立面由幕墙、铝板、石材组成，整个园区采用酒店+公园的园林设计，体现隐奢和高级感。

再看下室内设计的效果图：

端礼著

北京瑞府

从开发商和品质角度，端礼著虽然引中海入局，但还是以首开操盘为主，在豪宅经验上欠缺，这从目前沙盘的呈现度上可见一斑；北京瑞府作为华润进北京内城的标杆产品，无论是从经验还是实力上，都更值得期待。

综上，至于端礼著和北京瑞府孰优孰劣的问题，可以给出如下答案：

1、俩项目都具有环线优势，并能受丽泽商务区辐射，有产业支撑，并可承接商务区职住平衡需求，在这一点上，二者不分高下。

2、在小区纯粹性与圈层统一性上，北京瑞府没有配建保租房，豪宅感与私密性明显更优。

3、在价格上，俩项目虽然都在10w+，但相比周边次新豪宅都属倒挂盘，具有很大优势。但以历史区域涨幅对比来看，华润项目普遍具有更高的溢价空间。

4、从户型角度，俩项目都使出了浑身解数，在面积的产品上都给出了的答卷。但就突破、实验、创新、舒适等多维度来综合考量，显然北京瑞府更。

5、从建筑品质方面，目前来看都不差，而且端礼著有河景，北京瑞府有园林，都是加分项。看室内设计图，也是仁者见仁智者见智，不相上下。

还是那句话，没有完美的住宅，千万级的豪宅更需要根据个人情况进行衡量与对比，并慎重地做出选择。