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它就是房山,4万+。
小编之前写过房山的一些利好与新盘学府印悦(文章请戳:首付100万地铁刚需盘,下一个销冠?),今天来分析下房山房价为什么涨得慢及值不值得买。
价格是真便宜
再看二手房,根据4月份数据统计,房山二手房均价28293元/㎡。门头沟均价为40883元/㎡,大兴均价为45921元/㎡,通州为45003元/㎡,顺义为39936元/㎡,昌平为47552元/㎡,即使在这些近郊中,房山的二手房均价也是的,甚至都低于怀柔的31977元/㎡。
2017年以后开盘的次新房房价,有的甚至低于新房开盘价。比如中粮京西祥云,目前贝壳上显示小区二手均价5.2万,当年的楼盘均价是5.6万,如今小区还有部分一层下跃在售;万科长阳天地,目前小区二手住宅均价4.3万左右,当年新盘5.1-5.4万。
一个盘的新房与次新房同时卖的情况多少有些无奈,但就品质而言,虽然价格差了不少,但与丰台科技园的次新房还是可以比的,至少是大开发商操盘,不至于坑。
为什么便宜
小编总结了下,有以下原因:
一、位置相对偏一些,交通受限。
房山目前出行地铁仅靠一条房山线,可换乘9号线、10号线通达丰台科技园、中关村、CBD等地,但对于地铁通勤一族来说,除了丰台科技园,往北、往东相对时间稍长,不如4号线、8号线直接痛快。
自驾方面,有京良路和京港澳两条路,但早晚高峰非常堵,如果在中关村一带上班,早上要6点半出发才能不迟到,还不如地铁靠谱。
二、大兴限竞房的打击
2018年开始,大兴集中供应了70万平左右的限竞房,而且价格也在5万上下,竞争激烈的区域能到4.6万左右。而当年房山的纯商品房价格在5万左右,靠近丰台的长阳和稻田能到5.5万。
可以说,大兴的限竞房价格战直接降维打击房山房价。花同样的钱,买房人还是更愿意在大兴,产业和交通出行会好很多。
中海寰宇天下样板间
三、没产业,更没大树可靠
就自身而言,房山区域内没啥产业。虽然有大学城产学研基地,但发展相对缓慢,远远没达到规划的职住平衡及效果,没有解决更多本地人就近就业问题,长阳、良乡区域更多人去市内上班,在这个意义上,房山有点像“睡城”。
而且房山接壤的丰台、大兴这两个区域产业发展都比较弱。丰台虽然在发展丽泽、丰台科技园和总部基地,但后两者不知道何时能彻底爆发,所以整个京西、京西南基本都要靠丽泽,完全带不动!
同为近郊的门头沟,新房都到6w+了,就是因为门头沟虽然自身也没产业,但它北可以靠海淀昌平,东可以靠石景山首钢园,南可以靠丰台丽泽,金融街等区域。
多家一辅助帮衬,门头沟房价自然就起来了!
因为以上三点,房山的房价一直起不来,没有产业就很难承接区域外的人群,而区域内的人群又很难支撑房价上涨,没有核心竞争力也就没有溢价空间。
适合刚需人群
房山房价虽然便宜,但其实本身实力并不差。
这话怎么说?
房山的配套很成熟。地铁有房山线,日常通勤不成问题;商业方面有奥莱、龙湖天街,吃喝玩乐都不缺;教育有大学城,北京四中,区政府还加快引进了清华附中、人大附中等优质教育资源;三甲医院宣武医院新院区落地长阳;还有青龙湖森林公园、水上公园、长阳公园、长阳湿地公园等,生态环境非常好。
熙悦天街
所以,先不说涨不涨的问题,至少,像房山这样配套比较完善的板块,给了想上车北京,而且想要比较完善的配套的刚需买房人,提供了一个机会。
总价300来万的次新小两居,甚至新房小两居,在房山还能找到,品质也还不错。尤其对在西边、西南边上班的刚需人群来说,真的很香了!
学府印悦样板间
如果说未来房山还有什么优势,那么房山北延线肯定算一个。
房山线北延二期虽然名字叫房山线,实际上途径丰台区和西城区,可连接地铁16号线。全线设置丰益桥南站→丽泽商务区站→小红庙站→白云观站→木樨地站→月坛站→金融街北站。全线12,加上房北一期,从郭公庄到金融街仅需20。
这样一来,对通勤一族带来更多便利,房山可以增大辐射范围,吸纳更多人群。毕竟,对于买房人来说,可以比丰台区低1万多的单价住西五环,无疑具有很强的吸引力。
买就买地铁盘
一句话:房山一定要沿着地铁线找楼盘,1公里之内。
长阳,即长阳站、篱笆房站。
商业集中、北京四中房山学校等也在此板块。而且长阳新盘集中度很高,二手房也基本是次新,房源流通性在房山中。
其次,稻田。
虽然这是个离丰台更近的站点,但目前比较荒凉有待开发配套差一些,居住不如长阳方便,比较适合改善人群。
再次,良乡大学城北、良乡大学城。
大学城商圈比较成熟,有天街、时代广场等,因为有各大校区存在,生活便利性更高。
最后,广阳城、良乡大学城西、良乡南关、苏庄。
配套相对不完整,老房子多一些。
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