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潮水褪去,房票珍贵,买房请坚守居住价值主义!

惠州房价内参2021-09-18 17:02:29

在看今天的文章之前，请大家先思考两个问题：

1、假如一生只能够买一套房，你会选择什么样的社区？

2、一个区域进入二手交易高峰时，什么样的小区？

关于以上两个问题的答案，如果不能一下子给出，那么请继续往下看。

2021年8月，惠八条出炉，调控主基调强调这样一个初心：“房住不炒，平稳发展”。

政策出炉，市场用数据很快给出了楼市的真实反应。根据中原地产8月月报显示，供需双降，一手住宅成交跌至6078套，再创新低。

数据来源：中原地产

可以说，当下的楼市，正褪去疯狂买房的潮水，整体表现趋于冷静。但是，在这样的市场条件下，我们却发现一个很有意思的现象:

“市场分化”。

与多数冷冷清清的销售现场不同的是，当下的楼市，有些购房者，却开始理性的去出手真正有价值的物业，从而成就出这个市场罕见的热销盘。

比如，位于金山新城一心一带核心位置拥有双公园和江景资源的华润置地曦江润府，在其5栋加推时，依旧高调的晒出了售罄的海报信息。

你是否也有这样的疑问：在房子这么难卖的当下，这些盘究竟是凭什么能够依旧亮出这样的成绩单？其实，这背后所隐藏的，是一个房产调控周期下围绕居住这个核心点所形成的全新买房逻辑。

福斯特在其传世著作《看得见风景的房间》中曾提到：通过窗户能看到什么,决定房子的价值。而李嘉诚则说：决定房产价值的因素，地段，地段，还是地段。

将二位智者的观点融合，不难得出：基于地段之上的景观资源型物业，拥有不可复制的价值支撑。这正是为什么从上海的黄浦江畔，到广州的珠江两岸，江景公园类物业价值能够站上一座城市金字塔尖的原因。

在惠州，@惠州房价指南曾对部分拥有江景或公园的社区进行过价格整理，发现即使同一片区，因景观不同，单价上的差异也会不同，小区之间的价差甚至高达7000+。

数据来源：贝壳找房惠州9月二手挂盘价格

如上图所示，东江新城片区，拥有江景资源的方直君御，贝壳找房数据显示，其9月二手挂盘均价20380元/平米，但同一片区的丽景湾上，均价却只有13098元/平米，同样的，江北拥有东江景观的合生帝景湾，二手挂盘均价21016元/平米，但盛世华府均价却为13865元/平米；湖心岛拥有湖景资源的中洲央筑花园，二手挂盘均价22237元/平米，但浩盛嘉泽园均价却为15438元/平米；即使同一片区，价差也高达7000+，可见资源在溢价方面的价值威力所在。

正因如此，因为新房调控限价，一个片区拥有江景或公园这样的资源型社区，从价格上来讲，一二手倒挂现象十分明显。比如东江新城的方直君御，二手均价已经达到20380，但一路之隔的华润置地曦江润府，备案均价却约为17000元/平米，考虑二手交易税费影响，新房的价格优势还要更高。挑选限价中的新房，相当于获得了市场所给于的机会价格差。

华润置地曦江润府5号楼16层备案单价

当然，在居住成为房屋主要属性的当下，单纯看价格所带来的吸引力还不够，如果以长远的眼光去布局，还需重视的是：站在当下选择的房屋，放到未来周期中，能否拥有长期价值？

为什么要注重房子的长期价值？原因有二：

1、三年限售，房票珍贵。

在惠八条中，为了抑制投机炒房，针对新房三年限售政策再次强调严格执行，这也意味着，你选择一套房屋的同时，也同时选择了它所赋予你的三年机会成本。

惠州当下虽然未全域限购，但并不意味着惠州房票不珍贵。当前在惠州，首次房贷利率可申请至5.88左右，二套利率则在6.3甚至更高，举个例子，同样100万贷款额度，二套的利率要比首套多出近10万。另外，如果二次置业，还是规定的最后一次房贷机会，这些都是房票珍贵性的体现。

具体利率因楼盘不同会有变动，以上仅作示意

图片中计算结果来源招商银行贷款计算器

珍惜房票，选择一套拥有稀缺价值的物业，无论是从机会成本，居住舒适度，还是从金融方面来讲，都会是选择。

2、二次交易，强流通性。

同样的，注重房子长期价值，还需从长远思维，去考虑居住之外的二次交易的可能性与时间周期。

那么，什么样的房子会拥有强流通性？数据也许能告诉我们一些秘密。

在合纵联行统计的2020年惠城区供应数据中，我们发现，紧凑型面积段户型的占比，达到了约50%以上。当下市场主流的80-100平米三居，占比达到约32.92%！而反观，140-160平米以上中大户型的占比，却只有约10.65%。

数据来源：合纵联行2020惠州楼市年报

那么问题来了，首次置业选择了紧凑型面积段的购房者们，当他们跟随人生不同阶段经历，迎来置换需求时，他们能够选择哪里？

与刚需不同，改善人群更倾向于“做加法”，物业、配套、品质、区域价值、甚至产品是否与时俱进，都会成为影响决策的因素。这样一来，定位高端、中大面积段为主，且有物业与品牌支撑的社区，毫无疑问，就是首要考虑的目标。

以上，就是文中开头所提出的两个问题的答案。谁能同时满足？

答案是：金山新城西枝江畔的华润置地曦江润府。为什么？先来看华润对于项目的定位。

在华润置地拿到这片土地时，针对土地特征与西枝江优美景观资源进行了定制，最终确定以润府系产品，来进行项目打造。

华润置地曦江润府实景图

作为华润置地最为高端的产品体系，“一座城市，只有一座润府”。它代表的，是一座城市美学人居的至高想像。

为了兑现这个承诺，在西枝江畔华润置地曦江润府正式开卖前，华润置地率先修建了门前约17000平米润园，跟随项目门前西枝江景观带的完善，华润置地曦江润府将成为惠州为数不多的，门前同时拥有两个公园和江景的社区，同时以苏轼惠州587首诗篇精华作为园林空间艺术主线，景观与资源价值不言而喻。

华润置地曦江润府实景图

景观锦上添花，打动人心的，依旧是产品方面的精研。与当下多数项目80-100平米户型作为主力产品不同，华润置地曦江润府，建面约136-138平米的舒适型四房占比超过50%，同时拥有片区内极为稀缺的建面约168平米阔绰5房；建面约98平米紧凑型户型在项目占比很低。

有意思的是，在华润置地曦江润府已推3栋产品中，建面约168平米户型，定价虽然高于其余户型，但依旧是卖的户型之一。可见当下改善型产品的紧缺程度！

华润置地曦江润府户型图

最后，当下的惠州楼市正在经历调控的阵痛期，但长远来看，惠州无论从人口增速，还是深圳都市圈主中心之下的城市机遇，都拥有非常大的想像空间；穿越时间周期，作为整个城市楼市中的头部梯队，华润置地曦江润府，值得期待！

据消息，项目将于中秋期间举办【中秋游园会】，定点投壶、猜灯迷、九宫格足球、月饼DIY等趣味中秋活动同步启幕，邀您一起沉浸式赏月！4栋97-174平米园林景观3-5房，即将盛情开盘，席位有限，恭迎品鉴！

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