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国统局:2018年惠州房价涨幅将继续回落

惠州特价房 2018-02-27 14:04:25

“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位贯穿着2017年全国住宅销售市场,根据国家统计局惠州调查队的住宅价格统计数据显示:通过“组合拳”、“限售”等不断加码的政策调控后惠州市区住宅销售市场得到有效降温,价格过快上涨的势头得到扼制,住宅市场总体呈“新时代、新稳态”态势。

一、惠州市区住宅市场销售情况

(一)新建商品住宅成交量同比有所下滑,但仍处高位

从成交面积看, 2017年惠州市区(不含大亚湾,下同)新建商品住宅成交面积626.3万平方米,同比下降15.5%。从成交套数看,惠州市区新建商品住宅成交套数56255套,同比下降17.0%。从2011年以来惠州市区新建商品住宅销售情况来看,2017年的成交量尽管同比有所下滑,但仍处历史较高位,成交面积仅低于房地产市场火爆的2016年(见图1)。

(二)调控成效渐显,住宅价格同比涨幅逐月回落

2016年10月6日,惠州市政府出台了《关于进一步加强我市房地产市场监督管理工作的通知》,拉开了对房地产市场调控的序幕,此后相关部门又对调控政策进行细化,出台“明码标价、一房一标”等措施; 2017年4月8日,惠州市政府又出台《关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知》(简称“惠六条”),首次启动“限售”调控。在调控政策不断加码的背景下,惠州市区住宅市场的调控成效也逐渐显现,纵观全年,惠州市区新建商品住宅价格月度同比指数走势大体分成三个阶段(见图2):

第一阶段: 1~3月,价格同比涨幅高位盘整,且有回落苗头,尽管3个月的回落幅度仅有0.8个百分点,但从中反映出惠州市新建商品住宅市场调控成效开始显现,市场降温信号出现。

第二阶段: 4~10月,价格同比涨幅回落尤其明显,涨幅从3月份的上涨23.9%快速回落至10月份的上涨5.9%,回落了18.0个百分点,月均降幅达2.6个百分点,降温明显。从总体上看,在“惠六条”及调控加码的背景下,惠州市区新建商品住宅市场交易退烧显现。

第三阶段: 11~12月,随着调控政策的持续发酵,价格同比涨幅小幅持续走低,市场始终保持降温之势,至12月份,价格同比涨幅回落至4.5%。

二手住宅价格走势情况与新建商品住宅价格走势大同小异。二手房市场一方面受新房“限价”调控和供应影响,另一方面市场普遍看涨二手住宅市场,出现惜售现象,使得二手住宅价格水涨船高,全年二手住宅价格指数同比走势大体分成两个阶梯:

第一阶梯: 1~8月,价格同比维持在10%~16%区间高位震荡运行,于今年4月份达到最高点同比上涨15.8%后开始缓慢回落。

第二阶梯: 9~12月,价格同比指数涨幅进入5%~10%区间运行,于12月份回落至6.4%,且呈持续回落态势。

(三)价格环比涨幅先震荡后平稳

从分月数据看,惠州市区新建商品住宅价格环比指数呈现 “上半年跌宕起伏,下半年风平浪静”的走势(见图3)。1~6月,属于震荡阶段,其中3月份,受环深城市限购外溢,且深圳刚需大购买力强,市场总体供小于求的影响下,环比上涨幅度上升至1.1%。但随着“惠六条”调控政策的颁布且调控措施不断升级加码后,新建商品住宅价格环比涨幅于6月份又回落至0.5%。7~12月,属于平稳期,价格环比涨幅在0%~0.4%区间窄幅波动,市场总体保持稳定。

二手住宅价格环比指数与新建商品住宅价格环比指数走势基本一致。

二、房地产市场成交特点

(一)区域分布相对较均衡

2017年,从区域成交情况看,惠城区继续领跑,成交面积为273.3万平方米,同比下降29.2%,占总成交面积的43.6%,占比与2016年相比下降8.5个百分点;其次是惠阳区成交面积235.4万平方米,同比增长14.3%,占比37.6%,占比上升9.8个百分点;最后是仲恺高新区,成交面积117.6万平方米,同比下降21.1%,占18.8%,占比微降1.3个百分点。总体上看,惠州市各区域成交量分布相对较均衡 (见表1)。

(二)大楼盘集中度较高

2017年,部分以大型房企如碧桂园、中海、恒大、星河、隆生、中洲、方直等为代表的房地产开发集团对惠州房地产业的发展起到龙头作用,对惠州市区新建商品住宅成交面积排前20位的楼盘进行分析,20个楼盘的成交面积达227.8万平方米,占总成交面积的36.4%,与2016年销量前20位楼盘成交面积占比相比提高了5.1个百分点,凸显出房地产行业中,规模较大的房地产市场占有率在不断提高,市场集中度进一步增加。

(三)住宅土地交易市场回暖

根据惠州市公共资源交易中心挂牌交易系统显示,2017年惠州市区涉及住宅类用地拍卖共成交49宗,比2016年增加了14宗;成交总面积138.9万平方米,同比增长55.2%;成交总金额80.8亿元,同比增长1.6倍。全年超亿元的住宅用地成交16宗,比2016年增加了9宗。在经历了房价快速上涨并保持平稳的背景下,房地产开发企业的拿地意愿上升,土地交易市场回暖。

三、影响惠州房地产市场走势的因素

(一)调控政策、引导方向

自2016年10月始,惠州市相继出台“组合拳”限价、“惠六条”限售及加码措施不断等调控政策,表明惠州市委、市政府对贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”的态度和决心。当前,惠州房价水平仍处珠三角低洼区,是环深城市中唯一没有限购的城市,价格具有较大吸引力,惠州仍然是外溢需求的首选。特别是惠阳、大亚湾区紧邻深圳东部,主动对接深圳“东进”战略,市场迎来较大的发展机遇,吸引更多知名房企抢滩登陆。

(二)优质优势、助力支撑

惠州市坐拥生态环境、自然资源、地理位置等优势资源,城市发展充满活力。近年来,全市不断推进“五位一体”总体布局,在经济、政治、文化、社会、生态五个方面取得了优异的成绩,“全国文明城市”、“中国十佳绿色城市”、“全国‘六五’普法先进城市”、全国首批民生改善典范市、首批法治城市创建先进市等荣誉称号,以及“粤港澳大湾区”、“广东硅谷”、“惠民之州”、“30分钟生活圈”等标签又给惠州楼市加码,为惠州市房地产市场健康稳定发展提供有力支撑。

(三)金融助手、租赁首现

信贷政策是决定房地产市场走势的重要因素。当前,惠州市房贷利率处于全面上浮时代,首套利率最低上浮10%,上浮15%、20%是常态,而二套房的利率最低上浮15%,最高上浮比例高达35%。“十九大”报告中明确指出,要“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。目前中国建设银行成为“尝鲜者”,已与惠州市政府合作,积极在惠州部署住房租赁市场发展规划,但当前惠州乃至全国住房租赁市场仍处于探索阶段,需要面临和解决金融、税收、运营管理、配套措施等诸多问题,随着不断积累经验和完善,租赁市场将迈向新台阶。

四、未来市场走势预判

在持续调控、租购并举政策背景的新时代下,从短期看,惠州市继续贯彻落实房地产调控政策,防范房地产市场风险,整个房地产市场将继续保持当前稳态,金融去杠杆将会延续,租赁市场将成为新力量。从长期看,随着城市发展,城镇化进程的不断推进,以及房地产长效机制的建立,惠州市房地产市场将保持平稳健康发展。预计2018年惠州市区住宅价格涨幅将继续回落。

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