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惠州四大行接单未放款的总金额约300多亿 预计全市至少400亿未放款

南都   2018-08-03 09:53

[摘要] 在新房限价、限售以及信贷市场大规模紧缩大背景下,2018年上半年惠州市场依然交出漂亮的答卷。

新房限价、限售以及信贷市场大规模紧缩大背景下,2018年上半年惠州市场依然交出漂亮的答卷,全市累计销售一手住宅84304套,累计销售面积875 .98万平方米,销售金额1007亿元,这三项指标不仅创造了惠州的纪录,也比东莞、中山、珠海三个城市总和还多。

    分析人士称,大湾区的利好以及作为珠三角不限购城市,惠州吸引了置业者的关注,这使得上半年惠州楼市大爆发。众多开发商进驻,预计短时间内这种火爆局面还将持续。

    A

    房贷

    银行信贷政策严格

    首套房利率上浮50%

    惠州金融市场,年后开始全面收缩。多个二手中介门店以及售楼现场的反馈显示,从3月起,惠州国有5大行在新房二手房全面执行认房又认贷的政策,即便此前购房的贷款已经还清,但依然按照二套房进行资格认证。

    与此同时,部分银行对购房者的首付来源、流水、资产、学历进行严格核实,符合条件的购房者二套房的利率普遍上浮,可达40%。

    春节后,因为信贷市场收缩,银行按揭门槛越来越高,楼盘只能和部分有额度的商业银行合作。多个楼盘反映,国有五大行没有放贷额度,楼盘只能和兴业、浦发等商业银行合作。

    南都记者调查发现,部分和中国银行、建设银行、工商银行、交通银行合作的楼盘,首套利率上浮35%-40%之间,二套上浮40%-50%。其他商业银行的房贷利率也有上浮,且附带诸多限制条件。

    以某银行为例,首套上浮40%,二套上浮45%,要求客户在惠州开设银行卡刷首付款。但如果购买银行风险缓释产品0 .7%,利率只上浮35%;配风险缓释产品1.4%,首套利率上浮30%;二套利率上浮45%;配风险缓释产品0 .7%上浮40 %,配风险缓释产品1.4%,二套房贷利率可以只上浮35%。

    兴业银行此前也规定,如果客户不购买产品,首套利率上浮35%,征信有小瑕疵的首套上浮40%。

    截至目前,惠州四大行接单未放款的总金额约300多亿元,预计全市至少400亿元未放款。知情人还透露,放贷难不仅针对业主的按揭,针对开发商的开发贷也变得极为严格。

    B

    成交

    一手住宅成交84304套

    销售金额1007亿元

    2018年上半年,惠州楼市依然交出漂亮答卷。惠州中原地产统计数据显示,截至6月30日,惠州全市累计销售新房84304套,累计销售面积875 .98万平方米,销售金额1007亿元,面积同比增长35%,金额同比增长6.64%,都是历史纪录。

    其中,大亚湾片区半年卖出26271套房,位居片区位。碧桂园以多盘齐发的全覆盖之势,销售总额181.04亿元,位列房企名,比第二名到第十名的总和还多。

    中原近期发布的统计数据显示,上半年惠州全市累计成交84304套新房,但累计供应新房80411套,整体供不应求

    其中,大亚湾片区销售套数26271套,销售面积262.69万平方米,销售金额351.06亿元,三项指标都位居全市位,平均每天卖出146套房子,但上半年供应22625套,供不应求

    此前一直位居第二位的惠城区,首次被惠阳区超过。上半年惠阳区累计销售17675套房,平均每天卖出98套新房,但新房供应依然比成交少200多套,为17493套。

    惠城区上半年多个楼盘无货。其中,金山湖片区整体缺货,只有水口、惠博沿江路、南线的片区有批量新房入市,累计销售13428套新房,平均每天卖出75套房,新房供应为12604套。

    上半年博罗县成交10619套,和惠城区的差距进一步缩小。只有博罗、惠东、龙门三个县的新房供应量超过新房的成交量。

    中原地产的数据分析,2018年上半年惠州房企之间的竞争进一步加剧,随着品牌效益以及规模化的逐渐成型,差距越来远大。销售额居榜首的碧桂园从去年上半年的118亿元升至181亿元,T O P销售前20强的企业从7亿元的销售门槛,提升至12亿元。

    C

    土地

    供应放缓,挂牌45宗 开发商拿地成本提高

    2018年上半年,惠州土地市场供求规模和去年同期相比有一定程度下降,随着经营性土地供求回落,土地流拍率明显下降,核心地段土地稀缺也导致部分地块出现高溢价,地块成交溢价397%。

    中原地产统计数据显示,2018年上半年,惠州经营性土地挂牌共45宗,挂牌面积约113万平方米,同比2017年上半年下降54%。

    土地供应较少,土地成交也相应回落,上半年惠州经营性土地成交42宗,成交金额54.4亿元,同比下降28%。土地流拍量连续三年呈现明显下降趋势,2015年惠州经营性土地流拍率为37.57%,2018年上半年土地流拍率4.76%。

    2018年上半年,惠州土地交易单价延续去年的高价位。统计数据显示,上半年土地公开招拍挂平均地面价为3855元/平方米,同比下降2%,2018年上半年,土地溢价宗数为9宗,整体溢价率为19%。

    从区域来看,仲恺区和大亚湾片区土地供应处于活跃状态,主城区整体供应减少。一线邻深的惠湾区域长线被看好,惠阳秋长两宗优质商住地高价拍出,而大亚湾片区因为地理优势突出,上半年成交地块12宗,基本被品牌房企拿下。

    惠东丰富的滨海旅游资源,旅游产业旺盛,旅游度假地产发展优势突出,逐渐成为房企拓展版图的重要阵地。仲恺片区一直被视为惠州的创新产业聚集地,潼湖生态智慧区、各类特色科技小镇都成为房地产市场发展的重要标签,区域土地走势火热。

    2018年上半年惠州土地的供地性质多元化,以住宅为主的土地结构进入收窄阶段。中原地产统计数据显示,住宅用地占比较去年下降5个点,至12.83%。商住用地占比也减少26.87%,但商服用地比例大幅度提高,提升至47.62%。

    惠州十三五规划提出,新增建设用地主要安排在具有战略意义的重点建设区域,满足支产业、战略性新兴产业,在盘活已经出让的居住用地基础上,合理控制居住用地规模,这也意味着土地市场的供应将从此前单纯的商住用地迈向多元化,未来的惠州市场土地供应将从政府单一渠道,转向政府、企业、集体多个渠道,推动市场化配置。

    D

    政策

    第三套房暂缓网签 楼市调控政策趋紧

    5月初,大亚湾房管局发布《关于严厉打击恶意炒房、恶意炒作等违法行为的声明》,采取限制性购房措施,对投机炒房行为予以严厉打击,对一次性购买3套以上(含3套)的购房行为采取暂缓网签,核实其是否属于恶意和投机炒房行为。

    惠州市房管局相关负责人解释,惠州不是限购,而是限制性购房,无论是本地还是外地户籍,只要在惠州市内拥有两套房,第三套房将暂缓签约。业内人士称,该政策防范的是炒房客,政策在限制投资投机的同时,也传递出楼市调控的严厉信号。

    该负责人强调,惠州房管局不排除会参考周边城市,对购房者的资金来源进行查证,全面打击炒房投资行为。但截至目前,惠州并没有对在惠州购买3套以上住房暂缓网签的落地细则做出说明。

    虽然楼市政策趋紧,但并不妨碍开发商布局惠州。截至2018年6月,进驻惠州的品牌房企有富力、龙光、雅居乐、奥园、时代、佳兆业、海伦堡、中洲控股、当代、领地、福晟、蓝光、中洲、中海、合生、恒大、金地、万科、金融街、星河、华夏幸福、保利置业、保利地产、卓越、华润、中交、深业鹏基、振业城、实地、泰禾、方圆等30余家品牌开发商。

    其中,2015年底,恒大地产通过收购新世界地产进入惠州市场。

    2016年7月至今,来自河北的开发商荣盛在大亚湾陆续布局5个项目。和荣盛一样进驻的还有来自江西的新力置地。中海宏洋则通过收购中信地产,获得在惠州的4个项目发展权。时代地产则通过和佳兆业合作进驻惠州,奥园通过收购此前泰城地块进驻惠州。

    华夏幸福通过产业地产的名义在潼湖智慧区、惠阳都有巨量的土地储备。在华南享有盛誉的金地通过品牌输出和管理输出,和天润在惠州合作开发,在大亚湾西区拥有一个近100万平方米建面的盘。

    E

    对比

    中珠莞上半年成交之和仅为惠州一半

    中山:供大于求,成交疲软

    根据合富研究院(中山)监测数据显示,2018年上半年中山市住宅成交12831套,同比上升1081套,和惠州博罗县城的量价相差不大。2018年上半年中山市住宅新增27195套,同比上升34%。从数据来看,中山楼市供过于求明显。

    从各镇区月度住宅供求明细来看,中山24个镇区里,供大于求的镇区有11个,求大于供的镇区有13个,求大于供的区域主要遍布在新增较小镇区。

    珠海:上半年商业物业成交活跃

    合富研究院(珠海)统计数据显示,2018年上半年珠海全市商品房网签18867套,环比2017年下半年13913套,上涨21.17%,同比2017年上半年13913套,上涨35.6%。春节后,开发商推货节奏逐渐加快,供应充足,而市场潜在需求增大。市场供需双方处于一种较为积极的状态。

    近一年多来,珠海的商办物业备受购房者青睐,成交持续走高,商办项目扎堆涌现。目前,保税区、横琴部分小面积办公产品总价100万元以下,低于西区很多楼盘。据合富研究院数据显示,2018年上半年珠海全市商品房办公网签5658套,比2017全年的4800套多出858套,其中主城区网签30 83套居榜首,横琴成交2266套。

    东莞:楼市政策让成交缩水

    合富辉煌统计数据显示,2018年上半年,东莞全市住宅签约20197套,同比微减4%,签约面积为229 .36万㎡,同比下降1%。这主要是受到限签限价影响,部分开发商未能如愿赶在上半年入市捞金。

    2018年上半年东莞市新建商品房签约金额约532亿元,同比微减1%,均价1 .69万元/平方米。2016年9月,开启新一轮楼市调控。东莞楼市网签量由之前的83万平方米/月,过渡到45万平方米/月。

    分析

    惠州不限购 湾区利好吸引购房

    上半年,惠州楼市住宅成交量、住宅成交金额比中山、珠海、东莞三城市的总和多,但这并不能反映惠州楼市真实情况。因为中山、珠海、东莞有严厉的限购政策,这也被认为是三城楼市整体数据稍显疲软的关键原因。

    中 山 全 市 上 半 年 住 宅 成 交12831套,库存达到89651套,备案价13144元/平方米和惠州相差不大,但成交数据和惠州相比,仅相当于博罗上半年的楼市成交量。

    珠海住宅成交7659套,较去年下半年上涨4成,说明珠海的楼市总量规模不大,相当于仲恺片区6900多套的体量,但珠海的均价比惠州高出不少,其20477元/平方米的成交均价也是几个城市的价。

    东莞的住宅成交20197套,比大亚湾区少5000套。

    惠州上半年成交84304亿元,成交金额过1000亿元,成交面积832.8万平方米,因为均价尚未对外公布,预计在14000元/平方米上下。

    惠州与其他城市相比,因为不限购,相对宽松的政策以及相对没那么高的房价吸引了购房者的目光,深圳客户不再是惠州上半年的主要外来客户群体,因为海南限购、雄安限购,不少北方人把目光转向惠州,但这并非惠州楼市的常态化。

    另外,惠州广袤的城市腹地和可供利用的土地,也有很大优势。

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