[摘要] 进入5月，惠州房地产市场迎来批量出货期。市场反馈显示，批量外省客户涌入市场，惠州再度出现供需两旺的局面。
●大亚湾房管局称，对一次性购买3套以上(含3套)的购房行为采取暂缓网签。
●惠州市房管局称，惠州未实施限购，而是限制性购房。不论是本地户籍还是外地户籍，只要在惠州市内拥有2套房，第3套房将实施缓签政策。接下来还将对购房者的资金来源进行查证，全面打击炒房投资行为。
进入5月，惠州房地产市场迎来批量出货期。市场反馈显示，批量外省客户涌入市场，惠州再度出现供需两旺的局面。
惠州世联行的数据显示，大亚湾最近入市开盘的楼盘，外地客户达5成以上。昨日，大亚湾房管局发布《关于严厉打击恶意炒房、恶意炒作等违法行为的申明》称，采取限制性购房措施，对投机炒房行为予以严厉打击，对一次性购买3套以上(含3套)的购房行为采取暂缓网签，核实其是否属于恶意和投机炒房行为。
惠州市房管局相关负责人回应解释，惠州不是限购，而是限制性购房，无论本地抑或外地户籍，只要在惠州市内拥有两套房，第三套房将暂缓签约。
业内人士称，该政策在限制外地炒房客投资投机的同时，传递出楼市严控信号。
A
新政
大亚湾房管局
坊间传闻惠州“限购”的消息是从本周一下午晚些时候，开始在行业蔓延开来，但这种弥漫的传闻并非空穴来风。惠州世联行惠湾片区总经理程笑称，本周一下午3时左右，其接到受大亚湾房管局委托的房协工作人员的电话，“个人或者家庭购买两套以上，将无限期停止网签。”
但这种传闻还有另外一个版本，“大亚湾房协转告会员，同一个楼盘，限同一个人或者同一个公司多买两套，超出不予签约备案，而且还添加了惠州变相限购的说法。”
昨日中午，针对坊间关于惠州限购的传闻，大亚湾房管局公开申明称，粤港澳大湾区的发展有效吸引大量群众前来我区就业安居，推动我区房地产市场的有效发展，但也出现部分单位和个人购买多套房源的投机炒房行为。为规范房地产市场交易环境，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，我区一直以来采取限制性购房措施，对投机炒房行为予以严厉打击，对一次性购买3套以上(含3套)的购房行为采取暂缓网签，核实其是否属于恶意和投机炒房行为。不排除我局将联合其他部门对购买3套以上(含3套)的住房资金来源进行核查，全面打击炒房投资行为。
申明还称，将对相关机构炒作宣称的政府限购、价格上涨等信息，制造房地产市场紧张气氛、误导购房群众恐慌性购房行为，进行调查核实，并予以严惩，告诫开发企业、中介机构等不要炒作不实信息，共同维护市场的平稳健康。
该申明发出后，部分从业者提出疑问，一次性购买3套暂缓网签，是分开可以买多套，还是累计数量，未有定论。
针对该质疑，昨日下午，大亚湾房管局发布补充协议：即日起，凡在我局(大亚湾房管局)系统内登记购买三套及以上房源的，第三套及以上缓签。
惠州市房管局
限制性购房政策可能覆盖全市
对此，惠州市房管局相关负责人回应，惠州楼市不是实施限购，而是限制性购房！不论是本地户籍还是外地户籍，只要在惠州市内拥有2套房，第3套房将实施缓签政策。
这意味着限制性购房政策从大亚湾覆盖到全市范围只是时间问题。该负责人说，为遏制炒房，对在惠州境内购置第三套以上房产的，予以暂缓网签，以核查购房行为是否恶意炒房。对于在惠州市内购买第3套房，房管局将对购房者该套房的用途进行查证，若发现是炒房投资行为，将不给予备案。
该负责人还强调，接下来，惠州房管局不排除参考周边城市，对购房者的资金来源进行查证，全面打击炒房投资行为。但该负责人并没有对3套以上住房暂缓网签的发布时间、落地细则做出说明。
B
市场
来惠州组团买房
省外客户占5成
批量外省客户涌入市场，惠州再度出现供需两旺的局面，部分开发商开始采取一次性付款优先以及提高首付比例的办法来甄别客户。惠州市房管局相关负责人解释，当前银行额度紧张按揭难度大，部分购房者没有额度和按揭资格。但房管局要求开发商要接受按揭客户和公积金贷款，解决刚需客户的购房问题。
大亚湾某楼盘的营销经理郑文辉说，4月份到5月份，外省客量大了很多，“4月底，推了384套，一两周卖完了，外地客比例上涨，深圳客5成，外省客户也占5成，江西、山东、浙江、温州来的客户基本上是投资客，很多没办法贷款，都是一次性付款。”
世联行惠湾片区总经理程笑解释，从世联行监测的数据看，近期深圳 客 之 外 ，有三四成外地来的客，浙江、东北的会多一些“主要来投资，担心湾区规划出来后，利好多，他们做不了按揭，只能一次性付款，也让开发商多了提高首付和一次性付款的理由，现在惠阳、大亚湾在大湾区中的宜居角色，被市场行业广泛关注。”
城区外地客增加也很明显，5月初开盘的中洲惠博沿江路项目半岛城邦，外地客的比例明显增多。中洲天御项目相关营销负责人陈晓锐证实，外省客源在中洲半岛城邦
中洲半岛城邦8500元/平方米3.82分惠博沿江景观大道南侧东江边（新博罗中学对面）400-176-0760 转 841904的客户大约有8%-9%的比例，深圳客占比20%，本地客占比70%，而天御的外地客3%-4%，之前外地客的比例很小。
陈晓锐称，中洲天御和半岛城邦项目的外地客，新疆、山西、江西、北京、天津的居多，其中在5月6日，一个山西的煤老板开盘在半岛城邦买了12套，一个新疆的客户没看房、没看户型图就买了几套。“北方的投资客主要是看中惠州的粤港澳大湾区战略以及湾区中，不限购的优势，他们找的是性价比高的楼盘。”
新政影响
可打击外地疯狂投资客
也可能伤害改善性刚需
3月份之后，作为湾区不限购的惠州，受到众多资本以及外省投资客的青睐。这些投资客携资本之势，在惠州尤其是惠湾市场上扫货，5月初，惠湾市场批复12个预售项目，多半去化一空。世联行的数据显示，4月惠州商品房批售20608套，环比上升136.87%，成交16228套，环比上升21%。
惠州世联行惠湾片区总经理程笑说，4月至今大亚湾市场深圳客只有4成，不少外省客户涌入，以浙江、江苏、东北、新疆的客户居多，他们中20%以上都在惠州购买2套以上，而且一次性付款。与此同时，还有专业炒楼机构一次性买一栋楼。“在一定程度上，外地的投资客疯狂进入的市场一定是一个不健康的市场，投资客都抢完了，真正想买房的客户搞不到房号。这肯定是不行的。”程笑称，如果再继续炒作，可能有更严厉的调控政策出来。
一位营销负责人称，这样的政策说明了惠州市官方的态度，虽然短时间不具备限购的可能性，“用限制性购房政策，来试探市场的反应，确保数据以及基本面的平稳。”
不可忽视的事实是，外地客户在惠州的疯狂趋势从惠湾蔓延到城区的趋势，从仲恺到金山湖到博罗，近期发售的项目都有批量的外地客身影。5月初开盘的中洲两个项目中出现了批量的山西、新疆客户，中洲相关营销负责人表示，有山西客户一次性买了12套。
惠州世联行副总经理胡光宇说，现在把三套以上的网签暂缓了，避免外地投资客集中。
惠州德威集团营销中心总经理刘友也认为，如果批量的投资客进驻，会给市场造成恐慌，市面上一旦出现一个人买10套、20套、30套的现象，会让市场出现恐慌性入市，导致外地客在抢，本地客也在抢。
胡光宇也认为，第三套暂缓网签的做法，会让相当一部分二孩家庭换房需求受到抑制，“以前自己单身一个公寓，有小孩换了三房，现在2小孩了，要换个4房或者五房的怎么办？”
而部分房企营销负责人认为，该政策可能会成为有人别有用心的炒作，惠州嘉霖集团营销负责人游宇说，担心一些不良中介拿政策来炒作，说你现在不买连购房资格都没有，“在中介以及不良商家的炒作下又会造成市场恐慌。”
贷款
银行额度紧 按揭批复难
部分开发商在谈及提高首付比例和优先一次性付款时称，当下金融政策收紧，银行的审批流程拉长，退件率极高，而且额度紧张，利率上浮大。
江湾南岸项目策划经理初千策说，现在江湾南岸在售的252平方米大户型，一套至少要卖400万元，“你首付4成，贷款二百多万元，实际上很难批复。只要超过200万的贷款，审批很麻烦，利率上浮50%。”
中洲控股天御项目营销负责人陈晓锐也证实，金融政策收紧，审批流程又长，退件率高，利率高，“首套利率上浮35%-40%。”
新力东园8176元/平方米[大亚湾]新力东园51套在售销售经理郑文辉说，部分银行对首付来源进行调查，“有小额贷款、大宗消费贷款的，都不贷款，做销售等收入不稳定、淘汰率高的行业都不贷，优先给公务员以及企事业单位工作人员。”
一位匿名的开发商销售经理称，现在银行放款速度不是一般的慢，“去年11月份开始卖了100多套，到现在为止，才放款了4套，这都半年多了，开发商只能申请预售款来支付工程款以及营销费用。”
世联行惠湾片区总经理程笑解释，认房又认贷的政策很严格，而银行放款又慢，开发商现金流受限，肯定优先一次性付款；与此同时，提高首付比例，放款相对容易，资金回笼也快一些；银行的要求高了之后，对客户的审核严格，很多客户通过不了。
部门说法
惠州市房管局：
贷款难是事实 但不能拒绝公积金和按揭贷款
针对当前部分开发商提高首付比例、优先一次性付款选房的做法，惠州市房管局副局长黄伟雄表示，当下刚需客户购房确实存在贷款难的问题，但该局要求开发商不得拒绝公积金贷款、按揭贷款购房，“按揭批复难，这也是一个过程。”
黄伟雄称，现在按揭额度很紧缺，按揭的过程很长，部分开发商觉得很难，有些半年、一年都批不下来。但这不是理由，“我们要求开发商在售楼处公示：允许按揭，允许公积金贷款。”他同时坦言，法律并没有规定首付多少，“现在惠州没有限购，购房者来自五湖四海，有些楼盘地理位置较好，意向购买者多。部分购房者不符合按揭条件也是原因。”
惠州市房管局房管科相关负责人也持相似观点。他解释，现行的住建部2014年的商品房合同范本里面的付款方式约定，有按揭、一次性、分期三种，一个客观的事实是现在金融政策变化，按揭放款时间长了很多。开发商希望资金尽快回笼、流入，“我们接到过相关投诉，也联合公积金中心约谈了部分房企，要求不能拒绝公积金，也不能拒绝按揭客户。”
大亚湾楼市新政
对一次性购买3套以上(含3套)的购房行为采取暂缓网签，核实其是否属于恶意和投机炒房行为。不排除我局将联合其他部门对购买3套以上(含3套)的住房资金来源进行核查，全面打击炒房投资行为。
即日起，凡在我局(大亚湾房管局)系统内登记购买三套及以上房源的，第三套及以上缓签。
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